大城市和小城市的房价涨幅,注定截然不同

远方青木 2020-09-16 23:50

点击上方“远方青木”,关注后了解更多精彩内容!!        

一套房子值多少钱?是不是买了一套房这辈子就安稳了?
如果你只是为了自住,那没话说,居住是人的必备需求,在哪生活就买哪的房,不用考虑太多。
但如果你是为了投资,为了升值,那我们就有很多话可以说了。
小城市的一套房,和大城市的一套房,根本就不是一个概念。
说的不仅仅是单价,还有涨幅。
一套房只要3万元的鹤岗早已火遍全国,但这样的城市正在越来越多。
这几天,阜新的房价出名了,这个距沈阳仅150公里,且有高铁直达北京的城市。一套55平米的房子仅仅2万元,算一算单价才363元每平米,而且这样的房还比比皆是。 

每平米363元啊!这点钱连买砖头的钱都不够。
就算土地不要钱,我给你2万块,让你去农村盖自建房,2万块你也啥都盖不出来。
这点钱,真的连建筑成本都不够。
真的是超级负资产,负到有人宁可以砖头价出售。
更可怜的是,即便是把房子以砖头价出售,依然还是卖不出去。
类似的房,在中国其实还不少,比如说甘肃玉门那200元/平米的房子。
比如说铁岭的阳光园四区,身为学区房售价仅3.8万元一套。
比如说山东乳山的海景房,那么高端大气上档次的概念,只要1800元/平米就可以带回家。
乳山海景房,10年前售价20万一套,10年后售价13万一套,持有10年净亏损7万元,还不包含税费和利息。 

正常的框架混凝土结构,仅建筑安装成本就要2000元/平米,为啥有些房子甚至可以突破材料和人工的成本钱?
很正常,因为这些地方没有人了。
没有人,房子就是一堆混凝土,甚至连混凝土都不如。
按经济规律,人口必然从乡村向城市流动,必然从小城市向大城市流动。
所以中国的乡村一定是越来越衰落,大城市一定是越来越繁华。
小城市的房价坍塌,是不可避免的事情,早晚会来。
鹤岗,仅仅只是一个开始,后面类似的城市会越来越多。
一些古朴的小乡村,乍一看相当美好。 

一些建筑明显不一般,应该是以前当地的地主建造的。 

但是进去一看,破旧荒凉,已经很久很久没人居住了。 

实际上,这整个村就只剩下几个老人了。
等这些老人再过世后,这整个村落,将彻底消失在人世间。
乡村在不断的衰落,城市在不断的壮大,这是个偶然还是个必然。
是不是只有中国这样,其他国家都不这样呢?
不,这是一个普遍规律,任何人类国家都会走上这条路。
日本的人口,长期涌向东京地区。
东京房价贵,东京拥挤,东京生活成本高。
这些都不是理由,日本人不断的涌入东京定居,无论政府怎么引导都没有用。
日本总人口才1.2亿,目前全日本已经出现了高达1000万套废弃房产,按一套3人计算,可以容纳3000万人居住。
但这1000万套房产,不在东京,都在农村乡镇地区。
为激活农村经济,重新利用这些废弃房产,日本发起了“空屋银行”计划,免费赠屋给符合条件、通过审核的民众,甚至可以给外国人,只要你愿意来这里定居、工作和纳税。
但进展困难,因为那些废弃房翻修的费用太高,还不如直接新买一套房子。
土地不值钱的话,如果房子还荒废多年无人居住,那就真的一文不值了。
目前,日语中还出现了一个新的词汇,叫“シャッター通り”,意思就是曾经繁华的商业街开始凋敝,大量商铺关门,这种情况在日本的小镇上极其常见。 

这些商铺,也成了一文不值的负资产。
欧洲那边,情况更为夸张。
他们负资产的房子你倒是找不到多少了,因为他们的农村早已彻底消失,农村房已经连废墟都看不见了。
但欧洲以前的领主们,为统治周围的农田而修建的古堡,还大量的保留着。
马林堡宫殿,德国汉诺威亲王修建的古堡,修建于1867年,耗资无数,仅客房就有135间,还附带有数百公顷土地,是目前世界上面积最大的城堡。
非常的奢华,非常的漂亮,完美的超级大别墅。 

这么顶级的别墅,这么有历史底蕴的古堡,能第一眼镇住所有客人的顶级豪宅,售价多高呢?
几亿欧元?还是几十亿欧元?
答案是1欧元。
而且即便是1欧元,也没人愿意买,最后是汉诺威当地政府从保护古迹的角度出发,接下了这个烫手山芋。
这么漂亮的古堡为什么只卖1欧元?
因为这个古堡毫无居住价值,周围荒凉无人烟,德国人全都跑大城市居住了。
以前这个古堡周围好歹还有很多农夫,现在连个鬼影都没了。
但这座古堡,却要源源不断的消耗资金来维护。
汉诺威亲王曾在2005年拍卖了古堡内收藏的一些历史艺术珍品,筹集了4400万欧元(人民币3.4亿元)的资金,还了以前维修古堡欠下的费用,并翻修了古堡内一座即将要倒塌的塔楼。
亲王还鼓捣出一些文化节目,每年吸引了20万游客来古堡,但收取的门票依然不足以维护古堡自身。
这座古堡太大了,每年都要消耗三百多万欧元的费用,汉诺威亲王实在吃不消了。
到了2018年,马林堡宫殿年久失修,预估的维修费用高达3000万欧元之巨。
最终,汉诺威政府以1美元的代价买下了马林堡宫殿,条件是当地政府承诺负担古堡维修的费用。
马林堡宫殿还算是幸运的,至少还找到了接盘侠,避免了消失的命运。
但欧洲的大小领主无数,遗留下的古堡太多了,比如说法国境内,目前仅挂出来出售的古堡就有1500多座,基本都找不到买家。
有些太长时间找不到买家的古堡,最后就变成了废墟,类似于下面这个样子。 

破败的le Paluel城堡(图源:法新社)

论房屋质量,论历史底蕴,农村里什么房子能比得上这些贵族古堡?
这些古堡都变得一文不值,更何况农村里的那些平房。
既然农村里的房子可以变得一文不值,那小镇上的房子呢?那小县城里的房子呢?
无非就是情况好一点而已,但其价值必然会从最下级开始,逐级向上坍塌。
水往低处流,人往高处走。
人口必然源源不断的从农村逐级向上流动,而大城市将变得异常庞大,最终形成了所谓的大城市病,迫使国家强行限制大城市的人口。
目前舆论上给人的感觉,好像大家的一套房是平等的。
深圳拆迁一套房赔几千万,我家拆迁一套房也得赔几千万。
你是一套房,我也是一套房,凭什么差距那么大。
但实际上,差距就是很大,以后还会更大。
纵观全球历史,你找不到一个例外。
但很多普通人,过度迷信一套房的概念,在大城市工作,回县城买房,只为了能有一套房。
这样的人太多太多了。
如果买了房之后就回老家县城住,那也就算了。
但这些人买了房之后根本就不住,直接毛坯闲置,自己本人在大城市租房。
说是给自己未来养老,实际就是图老家房子便宜,想回老家买套房增值。
这些人的未来,你可以看一看日本,日本就是最好的案例。
肯定很惨。
涨的时候,一定是大城市先涨,小城市后涨。
跌的时候,一定是小城市先跌,大城市后跌。
以十年为周期长度来看,大城市上涨的概率远大于小城市,下跌的概率远小于小城市。
中国小城市的房价能涨,大部分原因都是因为大城市限购限贷了,很多购买力强制性外溢了。
这也算中国社会主义特色,强行把大城市的资金倒灌给小城市的一种方式。
不过这只能缓解,不能逆转,小城市注定衰落。
北京从2环修到5环,无论修多少房子,无论房子盖的地方多么的荒凉,无论盖房的数量当初看起来多么夸张,最终都住满了人。
要不是北京强行把人口上限定为了2300万人,今天的北京恐怕7环都修起来了。
但很多小县城,修的大片小区都交房五六年了,入住率依然低的吓人,晚上的时候一片黑灯瞎火,但偏偏房子都真的卖完了。
这些县城,看似房价高昂,成交红火,但实际都是海市蜃楼,根基虚浮。
我这里再教大家一个道理。
房价暴涨,参与者极度狂热的时候,房价是由整个社会最有钱的那批人决定的。
这批最有钱的人能出的起多高的价钱,房价就会被定在什么区间。
这也就是为什么一个小县城的房价都能攀升到1万元/平米这么恐怖的价位,因为一小撮人人出的起这个价格,那市场价就定在了这个价格。
但是当市场不再狂热的时候,房价会慢慢的向价格中枢靠拢,也就是租金回报率。
大城市的租金回报率,大概是1.5%左右,挺离谱的,虚高。
但小城市的租金回报率更离谱,很多小城市的租金回报率已经到了0.7~1%左右,而且出租异常困难。
就这,还是建立在大片商品房处在毛坯状态,尚未装修后投入租房市场的前提下。
他们的投资前景,想一想就知道了。
这就是我今天要教给大家的一个道理,买房一定要尽可能的买在自己工作的大城市,哪怕小一点都可以。
至于那些唱空大城市房价的房产专家,不需要理会,几十年前就有人唱空了。

市区买不起,就买郊区,90平的买不起就买40平。
大城市郊区40平的首付门槛,其实很低很低。
无论是从自住还是投资的角度,这都一定是最划算的。
那些在大城市工作,宁可租房都不愿意回去,然后把房买在老家县城人,太傻了。
今天的日本出现了1000万套无人居住的房产,而未来的中国出现几千万套无人房产是完全可以预期的一件事。
所以几十年后,你们之间的资产差距,会变得很大很大。
而你们未来的命运,在当初决定在哪买房的那一刻,就注定截然不同。

长按2秒识别二维码关注我们

每天都和青木一起增长新知识

支持原创,转发点赞,觉得好请关注,谢谢

推荐阅读