8.8万/套!朋友圈的低价临深“神盘”,能买吗?

界面楼谈 2020-09-17 12:01


笋盘,还是大坑?

图片来源:图虫创意

如果有人说8.8万元可以买到一套房,你的第一反应估计是:鹤岗吗?


此前,在媒体的报道之下,人们开始知道中国有一些衰落型城市、欠发达小城,出现低至5万元/套的房子。但如果仔细考量,这些小城经济落后、就业环境差,并不适合大部分人定居。


而我们这次所说的8.8万元/套的房子,并不在鹤岗,而是在东莞,还是名副其实的临深片区——距离南山科技园仅1小时车程。


要知道,深圳目前的二手房均价已经达到7万元/平方米,这个深圳1.3平方米就能买到的房子,是真实存在的吗?或者只是噱头?


01.

价格是真的低


近日,粉丝A女士向界面楼谈爆料称,在朋友圈里看到一个号称“虎门最牛楼盘”的项目,这个盘的情况似乎真的不错——



中介称,这个楼盘只卖2980元/平方米,带装修,可分期付款,总价8.8万元/套


虎门目前的新房价格多在2万元/平方米以上,高的可达“3字头”,是这个“最牛楼盘”的近10倍!


这样对比来看,这个神秘盘是真的很笋了。


但越是优惠,就越显得像陷阱。带着怀疑的态度,我们进一步了解了楼盘的情况:


1. 这个楼盘是小产权房


2. 它真的只卖2980元/平方米,位置在虎门北栅,距离深圳南山只有1小时车程,位置绝对算得上是临深;



3. 房子户型比较小,最小的一居室28.6平方米,也就是所谓的“8.8万元/套”的房源,最大的两房也只有63.8平方米;


4. 首付50%,分两年还清。


界面楼谈算了一下,单算房子的价格,总价在8.5-19万元之间,首付最低4.3万元,最高也不过9.5万元;2年内,每年还款2.2-4.8万元区间。


即便是首付,也只相当于深圳商品房1-2平方米的价格


看到A女士有兴趣,发布房源的中介也进一步推销起来:房子离高速出口只有100米,是“交通最好的楼盘”;户户精装修、经典小户型,投资价值高;深圳到广州的必经之路,位置“好到没话说”;……


在对方的狂轰滥炸之下,A女士表现得有些动摇,对方又再下一剂“猛药”:这个盘开盘4天,已经卖出了32套,不能保证近期会不会清盘。


多剂猛药之下,A女士便答应了实地看房。


02.

“像出租屋多过商品房”


楼盘就在北栅村内,属于京港澳高速、S358省道和虎门大道三面围合之地,说句交通通达也不为过。


项目在太平立交旁


不过,说起这个楼盘时,A女士认为“像出租屋多过商品房”。


她表示,这个名为老友电商大厦的项目在一大片自建房之中,周边环境不好,项目采光一般,而且格局和城中村的出租房并无区别。


从A女士提供的视频和照片来看,大厦有两面与周边房屋的楼距非常近,约10米以内,有如深圳的城中村;房源面积小,厨房、房间较为狭窄,窗户也是过去流行的狭小型,装修只能称得上是简装。



整体情况来看,项目的确更像是用于做出租屋的物业。


并且,就算是小产权房,低至3000元/平方米的情况都非常罕见。中介的解释是“开发商比较着急回笼资金,所以售价很低”。


但事实上,目前市面上有不少小产权房前身是农民房,一些小企业承包下来翻新改建,便包装成小产权房出售。而问及开发商时,中介也顾左右而言,不太愿意多说,只表示是私营企业。


更让A女士不满意的是,装修费需要另付,加上装修费后则变成了4000多一平方米也就是说最低总价也超过了11万元/套


见A女士不太满意,中介又带看了另外的两个同样在北栅的项目。


A女士表示,这两个项目的品质明显更好,虽然采光依然比不上商品房,但户型、装修都不逊色于品牌开发商,“有一个盘的装修用料,甚至比南部湾的还要好”。



更让人惊讶的是,这个楼盘首付只需3成,贷款分5年还清。


不过,相对的,这两个小产权房的价格也更高:一个6000元/平方米,装修费另付1500元/平方米,另一个8000元/平方米。


03.

买小产权房公证就行?

律师:公证并不会增加保障


其实,无论是虎门长安一带,还是沙井松岗,都盘踞着大量的小产权房。而且,随着房价上升,价格非常低、不限购等优势,也吸引了很多刚需和投资人群加入购房大军。


比如,虎门碧桂园旁的小产权房售价8000元/平方米,而碧桂园的成交价已达3万元/平方米


又如,西乡的小产权仅售1-2万一平方米,而片区的二手房价则已达到4.5-8万元/平方米



A女士表示,中介带看的大型小产权项目非常多人前去看房,而她身边也有朋友购买了长安的小产权房。但她也知道,法律不承认小产权房,那房子还能买吗?


小产权到底能不能轻易购买?


对此,我们咨询了北京金诉律师事务所主任王玉臣。他郑重提示:小产权房买卖是违法违规的。


在今年出台的法律法规中,也再次确认“城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化”。


图片来源:新华视频


同时,他表示,由于小产权房没有房产证,在遇到升值、拆迁等情况,也容易带来原房主毁约、起诉房屋买卖合同无效的风险。


但小产权房的购买者当中,不乏只是想买个安身之所的刚需人群。如今连临深的商品房都动辄百万首付,非一般家庭能承受。


如果真的只能购买小产权房,又该怎样最大程度地降低风险呢?


王玉臣律师提出了以下三点:


首先,合同一定要签好。


在签署买卖协议的时候,最好将遇到拆迁或者房价上涨等情况约定在协议中,防患于未然。比如,可以约定如果遇到拆迁,即使合同无效,拆迁利益也全部归于购房人所有。


其次,签合同时最好有当地政府部门的盖章确认。


能办下来产权证,肯定是更保险,只是能办证的确实不多,这时如果能获得乡镇政府在协议上作为第三方予以确认盖章,也能增加保障。


最后,买了房以后,尽量把户口迁过去。


在司法实践中,如果户口能迁过去,甚至买卖合同都能确认为有效,能极大降低购房风险。


而对于不少人认为的“到公证处公证更保险”的想法,王玉臣律师则表示:“公证处一般不会为小产权房买卖进行公证,并且公证也无法增加合同的效力。


某小产权房的置业计划书


王玉臣律师表示,不建议购买小产权房,但如果真的遇到购买了小产权房后,被起诉确认合同无效、返还房屋,购房者也一定不要放弃,要勇敢地拿起法律的武器来维护自己的权利。


比如即使遇到拆迁时,合同无效,购房人依旧有机会通过法律手段拿到大部分的拆迁利益。


以北京为例,根据北京市高院的一个会议纪要精神,对于对于这种小产权房合同无效后的拆迁利益分割,法院往往是按照7:3来判决,购房人占7成,出卖人占3成。


但小产权房的风险之高,远不止原房主可能毁约的问题。


如果被征拆,小产权房由于不受法律认可,赔偿额度可能会较一般房屋更少,甚至出现没有赔偿的情况;


而更严重的是,由于没有监管,房源的质量得不到保障,也可能被开发商“一房两卖”,维权难度大。


因此,小产权房不仅仅是人们所想象的“没有证”、“价格低”那么简单。


从土地使用,到建设,再到买卖过程,由于得不到法律认可,又缺乏政府监管,容易遇到种种问题,甚至出现“钱房两空”的情况,购房风险非常高。所以,除小产权房销售人员外,一般行业人士都不建议购买这类房产。


编辑:韩素云

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