2017不如狗 #C17

水库思维 2020-09-17 13:01


2017不如狗 #C17



一笑加一笑注:


本文欧神写于2017年12月29日。


房地产投资,本质玩的就是金融。而判断“未来”则是最困难的事。谁也说不清楚明天的涨跌。金融市场的看多和看空,是最最最最最最折磨人的事。


2017年怎么样?是小年吗?大家来说说。


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无论从任何一个角度看,2017年都是“地产小年”。

一)北京


如果你生活在北京,深耕于北京市场,则你应该还有30%的涨幅。
北京的楼市牛市,起源于2016.10,此后以每个月10%,或者每周2%的速度,疯狂上涨。
短短三四个月时间,7~8W的学区房,普遍涨到12W单价。而市区的二线地段,从5~6W站稳到了8W以上。

北京的涨幅,到2017.3.17戛然而止。尤其是燕郊等地,还有了一定的回吐。
值得安慰的是,你可以和自己说:“之后没法上车滴,之前可以上车”。
道理是非常清晰的,3.17北京极度收紧了“限购限贷”认证资格。
并不是市场本身的下跌,而是因为没有人~能符合购买资格,显得了市场变冷。

如果你赶在了“认房又认贷”之前上车,虽然3.17之后北京就被锁住,但你至少可以安慰自己,你在车上了,对不。
对于“没有上车”的人,虽然名义上3.17之后北京楼市不旺,燕郊甚至下跌了。可是你连“购房资格”都没有了。对不。
前二天,有人算了一笔账,经过14次下跌,深圳房价终于跌了10元。
可是有多少人注意到,经过2017年的调控,市场上的“真实利率”已经极大上升。

本来,2016年银行批出的大部分房贷是90%折。
现在,首套都要上浮110~115%,而且更严重的是,因为贷款的限制,很多人都面临“二套八成”。
因此你就需要做“全款再抵押”,抵押的利率是上浮140%
P*90%=4.5%
P*140%=7%
二者之间相差2.5%,相当于十次加息!
正常的市场上,经历一次加息,都是大事。媒体小编免不得大书特书,微博上“房价暴跌”叫吼一片。

而在2017年,北京楼市已经经历了“十次加息”,客户利率上升2.5%之多。
楼市经历了这么多的打击,也没有明显的下跌。
只显示轻微受压,连急抛都没几个。
这难道还不是强势的特征么。

二)上海


相比于北京市场,上海才真的是冷淡清冷。
北京的市场,是用整趟组合拳,强力压制下去的。
“天下财赋聚于京师”,这话不是白说的。
如果你身处北京第一线,你是清晰地可以感受,钱简直就要铺出来了。
因为钱实在太多,ofo刚刚卖了200亿,小蓝单车也要起死回生了。
然后,上海并没有沾到这份风光。

自从十几年前,上海就一直不停地失血。
再没有“金融中心”瑰丽光环。而且项目还不断被抽走。PE/VC,没一分钱是在上海转的。
2016年,上海实体经济不振。因此稍微放松了“房地产管控”的口子。
效果是巨大的。这一年上海财政收入,金融类GDP突飞猛进,一跃达到千亿以上的增幅。
可是夜壶不能常用。2017口子重新收紧。上海“经济”又恢复了萎靡不振夜猫子。

整个2017年,就大盘而言,上海几乎没有涨幅。盘整和消化。
商业机会,出现于局部性结构。
例如2017.10平米搞了一次“青秀城团购”。宝山顾村带地下室边套37000,大获成功。
一举击败中原、链家,成为上海团购量最大的机构。深得KFS器重。
上海有一个做民宿的罗尼,也逐渐琢磨出了名道。

从2017.03调整产品线开始,纯利润从10W/月,到20W,再到年底的40W。
偶尔开二场“民宿”讲座,16888元小场爆满。明年大户型成绩还会更好。
2017年的上海,属于“深耕”和“优化”的行情。
我们继续对2018保持悲观。机会可能在2019,同时要期望国家新一轮经济刺激政策。
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三)深圳


深圳市场不是将要涨,而是已经在涨。
严格地说来,是从年初涨到年尾。每一个月,都有小幅涨幅。
深圳的洼地不断填平。宝中,深圳湾创出新高。
时常驻守在第一线的情报都显示,深圳每个月都有赚钱效应。虽然没有媒体惊动的“暴涨”,但是年初买的,年底都有了赢利。

四)重庆


重庆涨幅由2016.09开始,到2017.07逐渐止步。
此后是盘整和消化的行情。笋盘一直被扫掉,价格体系逐渐坚固。

今年去买重庆的,无论任何一个月进场,都赚到钱了。

相当于上海的双子城,为此,我们也感到很高兴。
我们对于重庆市场,保持长期的看好乐观。
2017下半年略为消化,2018春再上征程。

五)强二线


强二线四小虎:南京、杭州、武汉、成都
强二线是2017年的大赢家。论涨幅,这四个城市完虐京沪深渝和其他城市。
我们对四小虎的观点,是牛市尾声。

按照惯例,每一轮牛市+50%。涨幅够了,就要喘口气,蓄力一下。
预期2018年四小虎只有结构性机会。再大幅疯长的机会不大。
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六)2017总结


如果要说“投资回报率”,2017年主要看你“新手 vs 老手”。
对于老手来说,因为老人们的主力仓位,主要都集中在“京沪永远涨”,集中在十万一平米的超级大城市。

这些城市,交易税收昂贵,限购繁琐,转身不易。

即使知道了二线行情,也难以迅速地转移仓位。

而对于“新手”来说,他们资产主要是“现金”。现金金额也不大,在二三百万数量级。
这点现金,再加上主场的房票,是可以在“强二线”建仓的(重庆不限购)。
因此我们观察2017年的成绩,“新手”们的表现,远远好于老手。
那些初入水库的人众,买重庆往往都有+150%的净资产收益。
对于资产上亿的上海老牌多军,是无论如何做不到这个回报的。

2017年,我们迎来了一批又一批的“新锐”。水库新生代在崛起,赚到第一个2000W的速度越来越快。
而老人受制于“京沪”的仓位,转身缓慢。

不管怎么说,投资是一场长期的竞争。因为限购限贷,房票身份证,收入证明等重重限制,“新人”总是占优势的。
送各位一张图,我们2018再会。

(yevon_ou@163.com,2017年12月29日晚)

  




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熟悉我的朋友都知道,我关心的话题只有一个:一切与普通百姓赚钱有关的事儿~
 
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