卖不掉的房子,涨了也没用

房十二 2020-09-17 16:25

我们知道,买房最重要的是选对城市。

而许多城市的问题,倒不在于房价不涨,而在于流动性差,

就算房价涨了,也很难卖出去。

毕竟,房价涨幅都是纸面财富,

只有当卖出的那一刻,才能知道这套房真正值多少钱。

房子流动性的重要性,就体现出来了。

1.

一般情况下,

越是供不应求的城市,二手房流动性越好,平均到每套房的交易频率越高。

反之,供应量大而需求量少的城市,平均到一套房的交易频率低,流动性就差。

根据贝壳研究院的报告,几个重点城市二手房流动性指数如下:

其中,深圳的二手房流动性最高,这跟深圳极度的供需不平衡有关。

除了深圳,一线城市中北京的流动性指数最高,大约70%;

广州、上海则比较低,只有40%左右。

广州郊区新房供应量大,吸走了很大一部分购买力,

而上海这么低的二手房流动性,如果不是数据有误,就只能解释为政策调控太严了。

上海的调控政策里有一招特别狠:

外地户籍,只能以家庭名义购房,单身不能买。

而尴尬的是,上海是我国结婚率最低、单身率最高的城市...

这得拦下多少购买力啊。

二线城市中,成都、西安、南京二手房交易比较活跃,都在60%以上;

天津、郑州、杭州、苏州、合肥、武汉居中,在40% - 50%之间;

而重庆、长沙、沈阳的活跃度较低,—— 而这三个城市,刚好是国内房价最低的三个省会/直辖市。

2.

综合二手房市场规模和流动性,我们可以把城市分为四类:

A. 二手房市场规模大,流动性高

这种城市,二手房供应量大,因而价格一般比较平和,

同时因为需求旺盛,二手房换手率也高,所以价格是实打实靠成交量支撑起来的,

属于房价比较扎实的那种。

其中最典型的就是成都:

截至目前,成都在链家上的二手房挂牌量13.7万套,仅次于重庆(16.3万套)和天津(14.2万套)

而流动性指数高达80%,仅次于深圳。

B. 二手房市场规模小,流动性高

这种城市住房供需矛盾尖锐,一般表现为房价奇高。

比如深圳和厦门岛内,二手房挂牌分别只有3.9万套和1.5万套。

C. 二手房市场规模大,流动性低

这种城市的代表是重庆:

二手房供应量大,同时需求端购买力相对较弱,因而往往价格偏低。

如果城市发展好,随着涌入的购买力越来越多,流动性跟上之后,就会成为前面A的样子。

从这个角度来说,

在楼市形态和房价表现上,成都的今天,就是重庆的明天。

D. 二手房市场规模小,流动性低

这类城市多处于新房市场,二手房市场还不成熟,

因而二手房不管是供应量还是流动性都比较差。

珠海就属于这类城市,二手房挂牌量2.4万套,

除了老香洲,其他区基本都以新房为主。

3.

一座城市是否值得投资,最关键的仍然是区位、人口、资金、政策这些指标。

二手房流动性低,不代表这座城市的房一定不值得买。

(反过来,不值得投资的城市二手房流动性一定很低。)

但显然,

像成都、深圳这种二手房流动性好的城市,买错的概率更小一些。

换句话说,如果选择的是这样的城市,

即使闭着眼睛买,也有比较大的概率买到可以升值并且好卖的房子。

选筹的目的是为了让回报率更高。

比如深圳上一波涨幅,买在南山、宝安、光明和福田的,

不管哪个小区,什么户型,基本都涨了,

无非是有的涨得多,有的涨得少。

而在二手房流动性差的城市买房,选筹就会变得十分重要:

买好了,能看到涨幅,将来也好卖;

买不好,就不涨甚至下跌,不折价就卖不动。

尤其是D类城市买房,要买就尽量买在城市重点打造的区域。

比如珠海的横琴。

这样的区域成熟起来最快,能尽快进入交易以二手房为主的存量市场。

另外,在这样的城市买房,老破房是一定要避开的,

尽量买楼龄新的房子,新房最好。

因为城市进入存量市场需要时间,五年、十年,甚至更久都有可能。

而那时候接盘二手房的人群,肯定也会优先考虑次新,

不一定会看上你的老房子。

ps,

本周末和国庆期间,组织了去珠海的看房考察团,

考察时间是三天两晚,费用800元/人,

费用包含两晚四星酒店住宿、餐费和用车,不包含往返珠海的路费。

有意可加我微信报名。(备注:房十二珠海看房团)

相关阅读:
珠海 | 一年涨了50万,买它!

推荐阅读