乳山海景房跌35%,铁岭学区房不到4万!这些地方的房子都跌回白菜价了

腾讯财经 2020-09-17 18:12


房价跌穿10万元大关的地级市,分布在黑龙江、辽宁、宁夏、新疆、甘肃、陕西等地区。这些城市包括黑龙江鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯、大兴安岭,宁夏石嘴山,新疆博州,甘肃玉门(曾经为地级市,现在降级为县级市,由酒泉市代管),陕西铜川,辽宁阜新、铁岭等。


来源 | 国民经略

作者 | 凯风


一些城市房价涨穿天际,一些城市房子跌回白菜价。


深圳、香港、上海、北京是前者的代表,山东乳山、辽宁铁岭、黑龙江鹤岗、甘肃玉门、辽宁阜新等是后者的代表。


房子跌回白菜价,到底发生什么了?


山东乳山:海景房10年跌了35%


近日,一则名为“在这座小城买了套海景房,11年后亏掉35%”的新闻上了热搜。


这座小城,是山东威海市下辖的乳山市。报道称,有投资者2009年以20万购入36平方的海景房,2020年只卖了13万,直接亏掉35%,如果加上这十年的利息成本,亏损高达50%左右。



10多年前,乳山的海景房让投资者趋之若鹜。当时海景房均价就已达到4000多元,如今当地二手房均价不到4000元,最低的仅为1800元,10年相当于原地踏步。


与之对比,在乳山100公里之外的威海市区,房价均价已经突破1万元。乳山的海景房为何回到了白菜价?


答案很简单,用当地人的话来说:卖房子的比卖菜的都多。


在山东乳山,20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了200多个海景房项目。2014年时,由于市场不景气,部分海景房项目烂尾,随后在整合运作、新房审批暂停以及大环境回暖之下,这里的海景房方才重新恢复一点生机。


本地人买不起,外地人买了又不住,这就造成海景房陷入投机过剩的局面。基础配套不完善,海景资源不够稀缺和精致,这又导致后来接盘者寥寥无几。


吊诡的是,如今乳山海景房新盘价格仍旧居高不下,价格在7000元以上,最高的甚至超过了1万元,来自全国各地的看房大巴车仍旧络绎不绝。


高价买了新房,10年后低价卖出,这套击鼓传花的玩法充满了黑色幽默。


辽宁铁岭:学区房一套3.8万


如果说鹤岗因城市收缩而房价下跌,乳山因海景房炒作而盛极而衰,那么辽宁铁岭就是另一个典型。


在中国,“大城市”铁岭的知名度不亚于中西部的二线省会,唯一能与之抗衡的当属河南驻马店。


近日媒体报道,辽宁铁岭一套学位房挂出了3.8万元的售价。这套房子34平方米,虽是顶楼,但配套齐全,且是名副其实的学区房。


3.8万元,不是均价,而是一套34平学区房的总价,均价仅仅1000元。


在北上深,学区房动辄10万/平,购买者仍旧趋之若鹜。对学位的执念,成了学区房价格坚挺不衰的支撑。


然而,这一规律在辽宁铁岭被打破了。事实上,铁岭不是孤例,有类似场景的还有辽宁阜新市。


这两地有个共同特点:人口持续流出。



这里以小学生人数作为衡量,小学生人数数据更为真实,比常住人口数据更为精准。


据统计,从2008年到2018年,铁岭小学生人数从17万人减少到10.8万人,下滑36.8%。阜新从10.1万人减少到7.1万人,下滑29.1%。


与之对比,作为省会的沈阳,小学生人数从2009年的34.3万人增加到40.4万人,增长17.8%。虽然增长幅度无法与东部沿海城市相匹比,但区域中心城市对省内三四线城市的人口吸附力可见一斑。


所以,即便同处东北,即便都面临经济停滞的危机,沈阳楼市仍旧比一般三四线城市,呈现出更强的生命力。


前不久,中央部委先后约谈“10+6”个城市,沈阳、成都是其中唯二的两次榜上有名的城市。随即,沈阳出台了史上最严的楼市调控。(参阅《注意,这些城市房价跌回一年前》)



有城市热到被官方点名“约谈”,有城市冷到学区房卖出白菜价,这就是楼市分化的现实。


黑龙江鹤岗:3万买的房2.2万卖了


近日,一篇《一个年轻人去鹤岗买了3万元房子,几个月后2.2万元卖了》的文章刷屏,黑龙江鹤岗再次上了热搜。


早在去年,黑龙江鹤岗就因为房价跌回白菜价上了一波热搜。


谁都没有想到,这波热搜带来一个意想不到的结果:诸多从事职业相对自由的年轻人奔走相告,到鹤岗去买房,广东江苏等地的炒房团也闻风而动,鹤岗房价甚至站上了2000元以上。


然而,仅仅一年过去,一切又回到常态。


白菜价的房子,让在北上广深的都市人极为震惊。在深圳3万元还买不到一个平方,在鹤岗却能买到一套房,中国城市之间的房价差距可见一斑。


然而,房价贵有贵的理由,便宜自然也会存在便宜的问题。


黑龙江鹤岗,是典型的资源枯竭型城市,也是最为知名的收缩型城市之一。经济增长缓慢,人口持续外流,房价自然难以维持。


从2007年到2017年,鹤岗小学生在校人数从5.9万人减少到2.6万人,下滑幅度高达55.2%,在东北各大城市里降幅最高。


人口在流失,而生育率也在垫底,人口自然增长率早已转负。中国城市统计年鉴,2017年鹤岗全市出生5041人,死亡15253人,自然增长率为-10.11‰。


图片:21世纪经济报道


事实上,作为老牌工业城市,鹤岗城镇化率并不低,基础设施也不差,然而一旦支柱产业收缩、经济增长缺乏亮点,无论多好的底子,都挡不住人口的流失。



房价白菜价,有多普遍?


全国房价跌穿10万元的城市不在少数。


据21世纪经济报道记者统计,房价跌穿10万元大关的地级市,分布在黑龙江、辽宁、宁夏、新疆、甘肃、陕西等地区。


这些城市包括黑龙江鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯、大兴安岭,宁夏石嘴山,新疆博州,甘肃玉门(曾经为地级市,现在降级为县级市,由酒泉市代管),陕西铜川,辽宁阜新、铁岭等。


这些城市基本都是资源枯竭型城市,也是典型的收缩型或准收缩型城市,房价处于全国300多个城市的末位,与顶端的深圳、上海、北京、厦门、广州等形成悬殊对比。(参阅《中国百强镇、百强县、百强区:这些地方强势霸榜!》)


房价跌回白菜价,值不值得买?


对于当地的刚需群体来说,这样的房价丝毫构不成压力。但对于外地的投资者来说,越是白菜价的房子,风险可能就越高。


对于工作在北上广深杭的人来说,小城市的房子,买来有什么用?对于需要养家糊口、还有闯荡之心的人来说,到小城市买套房,又有什么意义?对于炒房者来说,即便花深圳一套房的钱在这些城市囤上一层楼,到时候给谁来接盘?


连东北本地人都纷纷前往南方买房,这不正是最简单的“用脚投票”么?


最后,送上三句话:


第一句话是,没有人,房子什么都不是。


第二句话是,房价越是白菜价,风险就越高。


第三句话是,跟着人流走,跟着年轻人走。


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