今年五环内最便宜的新房,亮牌了

严肃买房报告 2020-09-17 18:12



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严肃君发现一个蛮有意思的现象---

各大商场,开始成为北京新盘入市前的必选“打卡地”。

客观原因在于,高周转压力下,抢时间,来不及建售楼处。

比如大兴限竞房项目「新城·熙红印」,4月29日拿地,7月9号曝光案名,7月中旬就开放了设在荟聚的城市展厅。

而选择商场的“小心思”很明显。

人多,钱少,离家…哦不,离项目近。

荟聚可以说是南城人民的购物圣地。不完全统计,荟聚平均单日人流量能达到近十万。

疫情冲击下,商场也走亲民路线,正常展位价格在2000元/天左右

再加上项目与荟聚直线距离不足3公里,简直就是活体广告。

这也难怪,西红门另一个项目「熙悦宸著」也在荟聚摆了个摊儿。

01

五环内最便宜、大兴最贵


截止目前,北京2020年成交的44宗居住性用地(不含商住)五环内只有9宗,西红门两地块作为7090限竞房,无疑是当中最便宜的。


同时它们是大兴首个破“6”限竞房,也是最贵的,限均价64400元/㎡,最高均价70800元/

肉眼可见的,有以下几种优势:

首先,地理位置在南五环与南四环之间竖向西侧500米有京开高速,东南侧4.5公里是大兴机场高速,自驾很方便。


其次是荟聚,在4号线地铁西红门站A口处。

从项目到这里,非高峰期,自驾只需15分钟,在可接受范围内。附近还有花乡奥莱、万达,都挺高端的

2019年《北京市商业服务业设施空间布局规划》提到,西红门是五大区域级商业中心之一,未来面向城市南部。

顺利的话,西红门未来奔向南部“商圈之光”。

离荟聚有多远,就意味着离地铁站有多远。

步行需要10分钟以上的地铁站,最终都会弃足从车,要么开车,要么快车。

最后是机场,这里有两层意义---

一是机场本身的利好带动,不多说了,任何一个城南楼盘销售都能讲得明明白白的;

二是坐飞机方便。以前城南人民实苦,首都机场至少90分钟车程,现在?

20块钱打车到草桥站,再花19分钟就可以到大兴机场。

机场还特别新。

02

新城·熙红印—买得起的四环房


“高价”之下,两个项目也拿出了各自的“诚意”,虽然价格一样,但产品路线不同。


新城2018年进入北京,这期间参与的国誉府、禧悦学府都是限竞房,积累了不少同类产品开发经验。


「新城熙红印」作为新城在北京首个独立操盘的项目,站在了前人肩膀上。


社区5-15层12栋楼782套房源,建筑现代简约风,外立面是铝板搭配金属漆。


户型全龄路线面积区间为40-139一至四居,九款户型↓


戳图可放大


你能想到市面上户型款式,它都有:


楼座、户型分布图


40一居,65、75两居,集中分布在1号楼。

89三居面积,有6款户型,公布了3款,不排除有特殊户型和特殊价格。

C4一个卫生间没关系,边户有客厅270°观景窗;C3两面宽双卫设计,C6不但双卫还三面宽。

105㎡三居也是边户有客厅270°,满足高改客群需求;135四居三面宽方正全明,占楼王位。


按照限均价计算,总价大概为258万-895万/套。


能做到普宅的40一居、65两居,数量都不超过20套,且为东西向。


不过有就够了,首付90万起,给真刚需一个“四环梦”。


这个噱头,简单、粗暴、有效。


03

熙悦宸著—买得起的“西宸原著”


「熙悦宸著」打的是另一张牌。

在荟聚的熙悦宸著展位,严肃君和置业顾问聊了半小时,话题集中在了两点---

西宸原著,龙湖的园林。

园林是一个很“未来”的点,是好是坏需要长时间验证。

严肃君也建议,买房卖房,多聊聊更实际的地方,比如社区,以及产品和户型。

熙悦宸著龙小湖乐园效果图

可惜产品信息有限。据其介绍,社区有7、9、10层的洋房,也有15层的小高板,新中式风格,“外立面或采用石材+真石漆”

没意外就是,首二层是石材,以上为真石漆。

一梯两户,主推81-136精装洋房,总价大概为522万-876万/套,最低首付209万。

最小户型81三居一卫洋房,客厅卧室3.8米,卧室宽3.5米,南北通透,销售称得房率达86%;89三居户型做了两卫设计。

还是那句话,好与不好,看社区,看产品,看户型。

一个不容忽视的事实是,龙湖在北京新房市场缺席已久,产品和营销都没有经过前两年限竞房红海厮杀,用高端思维做刚需产品,能不能成功?

况且在要求高周转的限竞房市场,龙湖已然稍微落后了一个身位。

大兴是北京限竞房供应最多的地方,但西红门是第一次有。


西红门二手房整体均价4万1,很多是10岁以上的房龄,当然也有像鸿坤·林语墅这样的豪宅。


这个板块、这个地段、这里辐射的客群,需要新的血液。


且北京五环内的住宅用地,尤其是限竞房,预估不会再有了。这两个在11月左右开盘的项目,还是值得环线发烧友们好好审视,多看几次。


互动时刻:

「新城熙红印」正式售楼处还未封顶,开放时间待定;原定于上周末开放的「熙悦宸著」售楼处,延期到10月份。


进一步鉴定,至少要看到它们的沙盘、样板间,届时严肃君再给大家介绍更多项目信息。

4月29日拿地之初,很多人质疑定价是否过高。

地块属性考验操盘能力,据说某房企团队曾做了几版设计,又都自我推翻,怒而放弃。

从当前信息来看,作为大兴最贵限竞房,两个项目是否达到你的预期?欢迎在评论区留言讨论~


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