深圳楼市,一个颠覆性的时代开启了!

楼市头条 2020-09-17 19:01

本文是楼市头条的第453篇原创



3714个字 阅读时长:10分钟

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风云变幻的深圳楼市,再次迎来巨变,这一次事关无数无房的购房者。

种种迹象已经表明,深圳楼市已经开始向无房者倾斜,并且呈现出扩散趋势。

这个微妙的变化,还得从“7.15”新政开始说起。

“7.15”新政前,深圳购房者选房只需参与线上或线下摇号即可,而“7.15”新政后,深圳购房者经历了从“积分选房时代”过渡到“无房者优先选房”时代。

比如8月13日华强城市花园一期以“积分优先”作为选房标准;

8月30日招商臻府以“无房优先”作为选房标准;

9月13日电建洺悦府以“无房优先”作为选房标准;

9月16日远洋天著华府、越秀·和樾府公布“无房且有购房资格”的购房者享有优先权。

这一系列的动作,无一不在告诉深圳的无房者,“春天来了”。

作为先行示范区,那么深圳无房者的春天,是否又是其他城市无房者的春天?

村长认为,贯彻“房住不炒”的城市都会迎来春天。

01
全是无房户,认筹秒光!深圳楼市选房模式升级

1、全是无房户,认筹秒光!


前天村长还寻思,这次电建洺悦府认筹非常迅速,新政缘故,参与选房的刚需应该不会太少,但没想到远超出村长的想象,名单公告展示,足足有二十几页。

据媒体报道9月15日上午公布的有效认筹名单中,电建洺悦府的无房客户2128批,有房客户300余批。

仅是无房的客户数量就远超电建洺悦府这次预售的房源数量。


据网友透露,9月15号上午,17楼公测的时候,结果10秒全红。





9月15号下午,483个号一次摇出,也就意味着1645无房者陪跑以及300多名有房者与“打新”无缘。


9月16日上午10点,不到半小时电建洺悦府就宣布483套房源全部售罄。

10:00-10:05第一批选房,10:05-10:10第二批次选房,从网友截图可以看到十点零九分的时候,3栋B座就已经选完。


从侧面也可以看出,这次“优先无房客户”公证线上抢房有多激烈。

2、深圳楼市选房模式升级


这次电建洺悦府开盘,意味着在深圳,购房者的选房方式进一步升级。

对深圳人来说,这是深圳首个网上公证抢房的项目。

在这之前,深圳的选房模式,经历了两个非常明显的分水岭,一个是从不用摇号进化到“公证监督摇号选房”,另一个是“线下摇号选房”,过度到“线上摇号选房”。

第一个分水岭以2018年5月26日入市的蛇口招商双玺三期为标志。

蛇口招商双玺三期(又名海上世界双玺)的开盘,标准着深圳进入“摇号售房”模式。在这之前,深圳没出现过新房都需要公开摇号销售的规定,也没有出台过摇号细则。

但“摇号选房”又分为“线上摇号”和“线下摇号”,所以深圳选房的第二个分水岭以2020年6月12日入市的金融街华发·融御华府网上选房为标志。

接着深圳的选房模式开始不断的升级强化。

先是“线上公证摇号选房”升级到“积分选房+公证处公开摇号”,又从“积分选房+公证处公开摇号”进化到“无房者列入优先选房级别”。

这两次分别以2020年8月13日华强城市花园一期以及2020年8月30日招商臻府入市为标志。

华强城市花园一期以积分靠前作为选房优先级,但因为积分划分过细,积分统计工作量太大,后来同样位于深圳宝安区的招商臻府项目,则直接将无房者列入优先选房级别。

至此,深圳人买房,以是否有房作为划分标准的选房模式正式开启。

这也意味着深圳原住民和其他购房者处于同一购房起跑线上。

因为深圳的原住民名下既有多套小产权房,但无商品住宅,如果按照积分制度选房,那么大部分都可以成为优先选房的对象,就会与“7.15”新政强调的“无房者优先”原则出现冲突,不利于调控的执行。

再接着就是这次开盘的电建洺悦府入市。

电建洺悦府沿袭之前招商臻府的标准,直接开启网上公证选房模式,成为深圳选房首个这么做的项目。

当时有人总结,“公证模式+无房者优先级模式+网上选房模式”,将成为新的深圳选房标志。

果不其然,昨天夜里,越秀·和樾府也同样发布销售公告,明确“无房者优先”的选房原则。

02
深圳选房新模式:刚需的春天,投资客“凉凉”

从深圳进化的这些选房模式,可以发现一个非常明显的发展趋势,那就是选房开始一步一步地向刚需倾斜。

顺着时间线索来看就能明显地找到这一规律。

2018年5月26日,深圳首个公证处监督下摇号选房的新盘蛇口招商双玺三期启动,167套新房入市,当时666组客户认筹抢购,中签率约25%。

这一阶段对深圳来说,几乎手中有资本上车的人都能参与。

2020年6月12日,金融街华发·融御华府入市,中签率只有4.4%。

项目启动认筹的时候,一度因为排队人数过多,认筹活动被取消延迟。

而到了2020年6月20日认筹截止的当天,参与选房的人数达到8997人,但摇号顺序排名前394位人员,可以获得售楼处选房的优先权。

金融街认筹名单(部分)

接着时隔一周,6月18日,宝安区新锦安海纳公馆推售5套新房,也宣布启动公证摇号,当时吸引1171组客户认筹,中签率为0.4%。

这一阶段,深圳人买房的资格依旧没有发生明显的变化,但从侧面可以看出,不管是刚需还是投资客,对新房的热情并没有因为中签率过低而热情消减。

2020年8月14日华强城市花园采用积分制选房模式。

据中国基金报报道,当时参与认筹的人数高达2.6万人,但只有5560人入选,而摇号房源只有556套,难度堪比选安居房。


根据华强城市花园的积分规则,诚意登记资格审核积分为深购房情况、户籍情况、在深缴纳社保情况之和。


而深圳的安居房申请条件,除了单身居民年龄要求的35岁,已婚家庭必须夫妻双方都是深圳户籍之外,其他条件也相似。


这一阶段,深圳人,不管是刚需还是投资客抢新房的热情达到高峰。

但由于积分划分过细,积分统计工作量太大,后来同样位于深圳宝安区的招商臻府项目,则直接将无房者列入优先选房级别。

至此,深圳人买房,“无房优先”的选房模式正式开启。

而电建洺悦府,远洋天著华府、越秀·和樾府同样也是以“无房”作为优先选房的条件。

电建洺悦府销售公告
远洋天著华府销售公告
越秀·和樾府

所以这些陆陆续续入市的新房,意味着深圳“公证+购房者优先级+网上选房”的模式已经成为新房销售的趋势,深圳正一步一步地向刚需倾斜。

未来真正能选得上房的人,可能只有“积分高”或者“在深圳有购房资格但无房”的人。

最明显的,这次电建洺悦府开盘,投资客若有房,连参与选房的机会都没有,直接在认筹阶段便被排除。

为何投资客也热衷抢新房?

比如电建洺悦府备案均价约5.97万/平,周边的二手房,比如龙光玖悦台挂牌均价已经涨到7.8万/平,深房传麒山西区挂牌均价已经涨到7.1万/平,光明大弟挂牌均价已经涨到7.9万/平。

上涨的空间和预期非常清晰,很难没人不盯着这中间巨大的价差。


但自从“7.15”新政的5年限售规定,拉高投资客的持房成本,再加上新房对刚需倾斜,未来投资客抢新房,赚取一二手房价差的机会进一步收缩。

03
深圳模式,是否会席卷全国?

深圳的新房之所以向刚需倾斜,其中最大的原因是深圳急需解决弱势群体的住房问题。

8月28日,深圳市住建局局长张学凡表示,新加坡是深圳学习榜样,目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

这意味着,未来深圳要学习的是“新加坡模式”。

何为新加坡模式?

说白了就是照顾弱势群体,让“居者有其屋”。所以新加坡模式有个非常明显的特点:供应足、价格低、分配公平。

这是新加坡供应端做足功夫的结果。而与新加坡“供应足”相反的是,深圳这么多年来,其实一直在“需求端”做文章,“供给端”甚少发力。

深圳房价之所以一直上涨,也恰恰是因为住房供应不足。

张学凡这次提出学习新加坡,意味着深圳在改变调控思路。

目前深圳的思路也确实是变了。

首先是开发商拿地需要配置一定比例的保障性住房,其次今年以来,深圳开始加快商品住宅的供应。

这是从供应端着手大力推进,另一方面深圳也从政策方面严厉打击投资客,优先无房者购房。

不过第一个出现无房优先选房的城市不是深圳,而是杭州。

今年4月4日,杭州就出台通知,规定新房摇号要优先高层次人才、本市无房、均价35000元/平方米以下的新房房源保障比例不低于50%。

其新政后第一个入市的新盘柳溪湾2幢就遵照通知要求,公示销售规则。


另外深圳也不是首个推行摇号的城市。

但观察这些选房模式,可以发现深圳把这些模式发扬光大了。

那么未来深圳模式会不会成为全国刚需选房的模式?

村长认为需要辩证的看待。

首先是一些热点城市,如杭州,宁波,东莞这些热点城市,也同样出现过“万人摇”的情况。

比如杭州的远洋西溪公馆。根据杭州摇号平台官方数据显示,远洋西溪公馆最终参与摇号人数合计59640人,中签率低至1.23%。

宁波的中旅城3期,2020年6月21日上午,分五批次完成摇号,最终1.5万人参与摇号,只有456名购房者摇中,中签率低至3.04%,相当于32人抢一套房。


南京的江畔都会上城,根据每日经济新闻报道,江畔都会上城新推出的223套房源,吸引了12815组买房人摇号,平均57人抢一套房。

西安的紫薇·东进,根据凤凰网房产报道,440套房源有16086个家庭登记,平均36个人抢一套房。


而一些三四线以下的城市,则不太可能学习这种模式。比如泉州、唐山、洛阳、柳州等等。

因为三四线城市的供应并没有像深圳这般紧缺,它们的根本问题不是解决供应不足,投资客疯狂,它们急需解决的问题是人口流失。

但不管未来其他城市如何,始终需要贯彻的一点就是“房住不炒”。

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文 | 村长♂
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