市场利率走高,基建REITs明暗未卜

杨老师的基建课堂 2020-09-17 19:11

在发改委与证监会的大力支持下,基建REITs试点的制度环境不断完善;各省的试点申报工作也已经开闸,多家上市公司公告了拟发行基建REITs的资产。但是,随着市场利率的不断变化,投资人对于基建REITs的态度出现了微妙的变化;在部分地方债的发行利率突破4%之后,基建REITs的收益与分红还具有足够的吸引力吗?


市场利率上升

今年3月,由于疫情对经济的冲击,市场融资环境大幅宽松;地方债与城投债的发行利率屡次创下新低,并且融资规模也达到新高。但在经济逐渐恢复后,宽松自然随之远去,近期的市场利率快速攀升。不仅有多支地方专项债券的发行利率突破了4%,许多高信用等级的城投债也选择终止发行债券、期待市场环境的改善。在这样的大环境下,许多项目的融资也开始受到不可避免的影响,基建REITs也不例外。


虽然基建REITs属于公募基金,可以直接向社会公众发售份额;但投资人始终是用脚投票,在其他固定收益产品更具有吸引力的情况下,基建REITs的推进速度自然也将受到影响。各地的项目落地时间,同样将有所推迟。


基建REITs收益几何?

基础设施属于公益性投资,其收益率水平通常是不高的。这一点在发改委对于试点项目的要求中就可以发现,在要求比较高、相对谨慎的试点阶段,仅要求项目投资回报良好,近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%


这意味着大部分项目本身能够产生的收益在4-5%区间,乐观的情况下略高于同期LPR水平;但在如今的环境下,基建REITs的收益率实在谈不上吸引人。更何况,如今基建项目市场化运作还不是非常成熟,其现金流的保障程度还依赖于原始持有人增信;这一收益水平和市场投资人的期待,似乎将有不小的差距。


用什么来吸引投资人?

那么,基建REITs到底依靠什么来吸引人呢?从国际经验和国内的实际情况来看,主要在于两点:


一是在市场利率走低时。市场利率是不断变化的,虽然如今的利率水平显得很高,但也会随之经济状况出现波动;一旦出现宽松,那么基建REITs的收益率还是可以跑赢同类产品,得到投资人的信赖。


二是REITs另一大收益来自交易,随着基建市场的不断完善,部分基建资产的潜在价值也会出现提升,收益水平跑赢LPR的可能性也将持续增加;虽然从当下环境来看还有很大的差距,但从远期看存在可能。


因此,从大环境来看,当前的基建REITs或许将受到市场利率波动的影响有所推迟;但总体趋势仍然向好,只是距离基建资产证券化的上量,依然很远。

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