直通琶洲、坐拥汽车小镇!番禺东部的潜力有多大?

广州乐居 2020-09-17 19:14

一大清早,番禺挂出一宗商块,唤醒了昏沉的早晨。


地块面积不大,约占地6583㎡,起拍总价为7094万元,将建成客房数不少于100间的酒店。地块坐落于番禺东部化龙镇,这对于极少供应商住用地的番禺化龙而言,是个好消息。

乐居注意到,近年来,番禺逐渐开始重视以化龙片区为首的番禺东部区域发展。

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化龙的潜力到底有多大?


纵观整个番禺区,目前有万博、汉溪长隆、大学城等板块位列番禺发展“C”位,而番禺东部的化龙,则是番禺东部发展的一片洼地。

根据番禺官方数据显示,化龙镇本地人口约3.3万人,外来人口近4.5万人,辖区内共13个行政村。

近年来,番禺化龙有广汽、中粮制罐、展贸城等重点项目,此外,还发展有花卉、鱼养殖为主的农业及汽车、汽配产业、电动工具、包装材料、电子等产业为主的工业。

值得注意的是,番禺化龙作为文化历史保护阵地,坐拥多个宗祠文物保护单位,及龙舟、龙狮、曲艺等民间传统文化技艺。

目前,作为番禺东部的价值洼地,化龙的价值开始逐渐被挖掘,旧改、交通、规划等动态陆续频出,化龙的潜力到底有多大?

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化龙的“金字招牌”


从地理位置上看,化龙地处广州南拓区域,临近广州大学城,与广州黄埔、东莞隔洋相望。

目前,化龙的整体风貌以工业及村庄为主,大型商务、休闲综合体较为稀缺。这一定程度上,也制约了化龙片区的发展。

对于化龙而言,汽车小镇项目,一直是化龙最拿得出手的产业名片。早在2018年,番禺化龙汽车小镇被纳入广东省第二批省级特色小镇培育库。

番禺化龙汽车小镇规划以广州国际商品展贸城为核心,连接金山大道延长线片区,规划用地面积491.8公顷。

该项目位于番禺区化龙镇,围绕“智能制造+创新研发+生态小镇”三大领域,重点布局汽车研发、汽车制造、汽车金融、汽车文化、汽车旅游、汽车商贸六大业态,形成国内超大型综合汽车生产基地。

目前,确定建设广汽研究院化龙基地、化龙国际赛车公园、广州国际商品展贸城、汽车城物流中心等重点项目。

番禺化龙汽车小镇鸟瞰效果图

在近日,位于化龙片区的广州国际商品展贸城规划全面升级改造中。广州国际商品展贸城主要承接酒店、日用品的批发销售,该项目已成为化龙的地标性建筑,正致力于结合传统模式与商贸平台的优势,升级为番禺化龙核心商圈

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地铁+交通+隧道!化龙直通琶洲


交通,是区域发展的命脉。化龙的交通现状,是阻碍其发展的重要因素。

在化龙片区,能看到不少道路正到处施工中,部分路面不平坦,行车较为困难。且公共交通较为匮乏,在高峰时期主干道时常拥堵。

| 化龙部分区域现状


对此,2020年化龙镇政府工作报告显示,将推进石化路扩建和广明高速辅道扩建工程。配合做好南大干线、沙鱼洲隧道、穗莞深城际琶洲支线、地铁8号线(东延段)、17号线、龙沙港码头二期及配套物流园项目等重大交通配套的属地工作。

  • 地铁+城际


根据《广州市城市轨道交通第三期建设规划调整环评公众意见征询》显示,八号线万胜围方向则将延伸至化龙、莲花等站点,形成东延段。

地铁8号线(东延段)途经凤浦公园—新洲—长洲一展贸城一化龙一蒙地一莲花(具体站点以官方公告为主)。其中,化龙展贸城作为番禺中心枢纽,出现在该线路中。

这也意味着,化龙片区可经地铁8号线,通达琶洲等地。


此外,穗莞深城际琶洲支线设琶洲、大学城东、化龙、莲花四个站点,使化龙可连通广州中心城区,及深圳、东莞、佛山等地。该项目早已在2018年12月开工建设。

不过,报告中的地铁17号线,目前仍是建设期限未明

  • 沙鱼洲隧道


沙鱼洲隧道建设,是丰富化龙交通的重点工程之一。

沙鱼洲隧道是一条连接番禺区和黄埔区的跨江隧道,全长约5.07km,总投资约47.22亿元,建安工程费约35.24亿元。

该隧道的建设,可大大缩短化龙至黄埔、天河等商圈的时间。沙鱼洲隧道还可联通南大干线,方便联通佛山、番禺、东莞、南沙等地。


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卖地不够,旧改来凑


土地出让是情况是片区发展的晴雨表。

从近期番禺出让土地情况来看,据乐居不完全统计,2018年8月以来,番禺成交及挂出用地共计56宗,其中,与番禺化龙相关的用地共计10宗,但主要以工业用地为主。


对于今日(9月17日)挂出的商服用地而言,该地块面积仅6583平方米,总起拍价格为7094万元,折合楼面价约7184元/㎡。

该酒店开发条件并不高,须建设建筑面积不少于9000平方米且客房数不少于100间的酒店。此外,地块限高仅24米,按每层楼3米的高度算,仅为一栋8层高的酒店楼。

虽然土地招拍挂情况稍显乏力,但化龙似乎有意以旧改为切口,展开发力。

据官方数据显示,化龙镇坐拥沙亭村、柏堂村、莘汀村、东南村、塘头村、水门村、草堂村、复甦村、明经村、潭山村、山门村、西山村、眉山村共13个行政村。

今年8月,化龙首条正式通过公开表决的旧改村诞生,为上海升龙牵手的番禺明经村。【回顾:108公顷!化龙首个旧改村!升龙80亿牵手番禺明经村

根据规划,改造后的明经村,复建区将优先按照高品质现代化生态宜居社区建设,保证村民利益。与此同时,社区将集中设置文化站、卫生服务站等公共设施;居住小区内配备各类运动场地、社区公园、文化活动室等文化休闲场地,让村民在家门口就能享受优质便利的生活配套服务。

| 明经村改造效果图,最终以政府批复方案为准

而在今年,化龙镇山门村也公示了全面改造项目基础数据调查成果。此外化龙莘汀村、塘头村也陆续有旧改消息传出。

拥有13个旧村的化龙镇,正逐步以旧改方式切入,升级番禺东部的整体风貌。

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2字头的住宅,该入手吗?


从住宅方面上看,化龙片区二手盘鲜少,多是村民自建房为主。目前化龙片区开发有新盘智联·汽车小镇、碧桂园星荟、凯德山海连城

智联·汽车小镇目前暂未开盘,即将推出建面约71-94㎡三至四房单位,样板间现已对外开放。该项目目前售价170万元/套起。

| 正在建设中的番禺汽车小镇


凯德·山海连城八月底新领7栋、8栋销售许可证,合计房源364套。本次加推的新品是7栋建面约87-127㎡三至四房,价格暂未公布,将于9月19日正式开盘。今年5月,凯德·山海连城销售的住宅和别墅,均价约2.3-3.5万元/㎡。

碧桂园星荟在售建面约38-76㎡商服类复式产品,主力户型为建面约38㎡,76㎡,带装修均价约1.8-1.9万元/㎡,预计2020年12月可交楼。

实际上,番禺化龙与南沙万顷沙具有部分相同点,两地同样位于区域的东部,且虽未开发完全,但名声已经打响。目前,两地仍处于初开发状态,面临基础设施、交通建设、产业引入等问题。

对于现状来说,化龙既面临挑战,亦深藏机遇。

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