太狠了 房价全国领跌?!这两座“兄弟城市” 不知该哭该笑……

叶檀楼市 2020-09-17 20:13
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文/檀扒爷

山东的双子星,在房价跌幅上,步调非常一致。
 
9月14日,国家统计局出品的70城房价走势如约而至,新房最高的是惠州,貌似没啥好意外的,深圳地铁线都通过去了,对于惠州的单次利好,路人皆知。
 
但是7、8两月楼市政策密集,总有些地方能给人惊喜,比如说——山东。

 

数据来源:国家统计局

 
8月的济南,在二手房价同比上,70城垫底,下跌了3.3%!和它同省的好对手青岛相比之下可要好得多,环比同比都是正增长。
 
还不止于此,我往前翻了下,发现济南这个新房同比下跌已经连续三个月“夺冠”了......
 
而青岛虽然在新房上表现还可以,但是到了二手房那就是另一番风景,光是看6-8月的房价变动,青岛二手房方面也是连续垫底三个月了,其中7月还“荣登”倒数第一。
 
这真是奇了怪了,调控最猛、被点名开会的城市里,也没见这俩身影,深圳政策一波波发也没见怎么掉,山东的双子城倒是全国领跌了起来。
 
金九银十已至,下跌步调却这么一致,济南和青岛,这是怎么了?
 

跌跌不休 山东双子星 上半年干了啥?


本来看到8月房价下跌,第一个反应就是是不是这两个地方在给金九银十做铺垫?
 
毕竟到了三四季度,房企的回血时间到了,而还贷的时间也不远了,这时候就会出现打折甩卖的情况,房价就会出现短期内的波动。
 
看着貌似有点道理,但实际上不对呀,哪儿有从年中就开始酝酿的金九银十,叫金六银七还差不多!
 
那会不会是出台过强势的政策,把楼市给打压住了?
 
来看下上半年济南和青岛都出过什么楼市相关的政策,从济南开始,最重要的大概2条:


1、4月30日,济南出台《关于深化户籍制度改革加快人才集聚的若干措施》,对有在济南从业、居住意愿的外地人员,全面取消在城区、镇区落户迁入条件限制。
 
2、6月12日,济南发布《济南市符合条件的租赁住房承租人相关权益保障的实施意见(试行)》,租房就能落户,子女就近入学。

 

这俩怎么看都是利好楼市的,也没有追加的限购政策,不应该变成了打压房价的工具。
 
再来看下青岛,主要2条:


1、2月,青岛住房公积金管理中心出台新政,允许受疫情影响的企业暂缓缴存住房公积金,企业也可申请降低住房公积金缴存比例,单位和个人比例最低不低于5%。
 
2、3月时,青岛城阳区出台 《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见》,从房源和资金方面给予支持,减轻人才购房压力。


同样也没有什么可以连续影响房价下跌的政策。
 
那剩余的大政策全都是全国统一或是其他重点城市提的,影响要么是全国范围要么就是特定区域,都没法成为山东双子房价下跌的理由。
 
既然如此,问题就只能是出在这俩城市自己身上。
 
根据搜狐焦点济南的数据,济南其实从4月起新房房价就开始下跌(有意思,人家都是4月开始复原),且上半年整体由于疫情的原因供销两侧都在下滑,而且还供小于求。

 

数据来源:国家统计局

再看一下70城数据,可以发现济南的新房房价下跌最厉害的,是90-144平米的户型,非常神奇,同时避开了一般意义上的刚需和豪宅。
 
6月和7月也和8月的相似,这一面积的新宅价格指数分别是95.7和95.6,都是当月三类面积中下滑的最厉害的。
 
那总结一下就是说,济南房价的连跌,问题都是出在了一般意义上的改善型住房上......
 
我的理解就是,刚需嘛必买的,价格变化不重要,豪宅是有钱人买的,对价格弹性的需求也没那么大,但是改善型就不一样了,说好听点两头沾,说难听点那叫两边都不讨好,刚需嫌贵,富豪又看不上,于是在疫情期间成了下跌的主力。
 
那青岛呢?

 

数据来源:国家统计局
 
仔细看下按面积分的话,其实和济南是同一个问题,就是中间段榻了,导致整体拉胯,区别就在于,济南拉胯的是新房,而青岛则是二手房,那从侧面也可以得出,济南的话二手房比较稳,青岛则是新房。
 
从这样的结果来究其原因的话,那还是疫情的影响因素最大,但是也可以看出,疫情的杀伤力其实主要就体现在了“改善”上,毕竟说到底,刚需和豪宅对价格并不是那么敏感,反正对应群体该买的都会买,但是到了改善型上就都得掂量掂量了。
 

房价不是全部 山东双子的未来在哪里?


山东上半年过得并不顺,又是疫情,又是过去的高考顶替事件,又是外贸进出口总量的同比下跌(3.4%,主要是对美韩),真的是祸事不断。
 
作为全省顶梁柱的省会济南以及一哥青岛,压力山大。
 
2019年济南和青岛的GDP共占了全省的29.8%,这个占比对于“双引擎”带动的省份来说,并不算出彩。
 
比如江苏的“南京+苏州”是33.4%、浙江的“杭州+宁波”是43.9%,这样一对比,山东的“双引擎”是明显有些疲软。
 
虽然不是集中度越高越好,但是放大到山东省这个全国GDP排名第三的省份来看,济南和青岛,一个是黄河中下游的中心城市,另一个是黄河流域经济出海口,他们应该可以更优秀的。
 
以上,很有意思的事,今年9月13日,GaWC公布了世界范围内城市的排名,济南成为“世界二线城市”,青岛仍然是“三线”。当时媒体解读,普遍是“青岛不服气”。
 
这从一点程度上反映了这两个城市之间的相处关系——互相较劲,正当大哥。看来,就像如今的国际局势的解脱之法一样,济南和青岛该放下意识形态的争锋,两兄弟抱团合作,再往前冲一冲!




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