公募REITs来袭,不动产证券化融资你想好了吗?

图解金融 2020-10-17 15:38
大家好,我是饭团~

地产行业人士都知道,近年来地产的融资渠道一直紧缩,对于持有优质物业资产但信用表现不佳的地产商来说,REITs、CMBS、供应链金融、购房尾款证券化等证券化融资方式备受青睐。其中,REITs作为发展较为成熟、融资规模更大、收益相对稳定的一类产品,一直是企业进行不动产证券化融资的白月光。

然而,一直以来,由于缺少严格意义上REITs的相关法律法规,目前在国内市场上发行的均为部分符合国外成熟市场REITs标准的产品,因而仅能称为类REITs产品。这类产品与成熟市场REITs产品相比,在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面具有一定的差异。

2020年4月30日,中国证监会出台了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(简称“《通知》”),标志着国内REITs产品向国际化迈出了第一步。

在这样的背景下,企业又将如何选择不动产融资渠道呢?标准化REITs值得企业选择吗 ?👇

结构上,此次颁布的《通知》同此前流传的模式类似,采用“公募基金+ABS”的结构

这样的结构没有突破《公司法》和《证券法》对证券品类的规定,公募基金的免税性质和较为成熟的ABS产品的税务筹划实践也可以更好地吸引投资人。

同时,公募REITs的推出使项目资产有了市场化的价格,避免了先后投资人对定价的分歧,使项目的扩募变得可能。


此外,4月30日晚与《通知》同步公布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(征求意见稿)》(简称“《指引》”)规定,“网下询价结束后,基金管理人应当及时向公众投资者公告基金份额认购价格。公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格参与基础设施基金份额认购”,意味着个人投资者也可以通过公开透明的渠道购买REITs产品,为个人投资者增添资产配置品类,为产品吸引更多的资金来源。


但这样的结构下,对投资者而言,对公募基金和ABS的双重运行体系的维护难免会加大投资者的中介成本;对发行人而言,永续的公募REITs也意味着注入的资产将真正意义上被卖出,发行前需审慎考虑项目的升值空间,谨慎酌定卖出份额,一定程度上降低了公募REITs的吸引力。

资产类型上,根据4月30日晚与《通知》同步公布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(征求意见稿)》(简称“《指引》”),基础设施包括仓储物流,收费公路、机场港口等交通设施,水电气热等市政设施,产业园区等其他基础设施


需要注意的是,一方面,本次公募REITs仅针对基础设施这类公信力强的资产,不包括房地产企业期待的住宅和商业地产,基于“房住不炒”宏观政策,短期内住宅类REITs也不太可能出现;


另一方面,根据《通知》的表述,公募REITs将“优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目,鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”,足以见得国家对于产业集群、高科技产业园区、特色产业园区的公募REITs的态度仅为“鼓励”,支持程度不如前者(“优先支持”)。

 

基于上述分析我们不难看出,公募REITs试点目前尚未解决资产所有权转移过程当中的税收问题,同时也还存在所有权可能转移、原来的融资人要风险自留等问题。因此,对于一些融资方而言,公募REITs仍存在诸多限制。


所以,对于追求较低融资成本,同时保留资产所有权的企业而言,类REITs、CMBS、供应链金融、购房尾款证券化仍为不错的选择。


但你了解这些不动产证券化法律实践中,项目在推进过程中有哪些核心关注点吗?


以新派公寓REITs、华泰资管-保利置业一期CMBS为例:


  • 类REITs架构设计中,反向吸收合并如何设定?

  • 工商部门不认可反向吸收合并时如何将项目推进?

  • 在采用整租方式输送底层资产的收益时,如何达到节税目的

  • 如何激励物业运营方提升底层资产业绩,最终提升处置价格

  • 涉及国有资产转让时,如何获得国资委的批准



当前,向房地产企业发放贷款的信托通道业务收紧,开展CMBS项目可能存在以下问题:
  • 委托人如果是银行,因涉及“银信合作”,信托公司无法开展这样的业务

  • 信托贷款由于资金用途问题无法发放

  • 信托公司如果做资金信托,在整体规模过大无法与其风险计提匹配,信托公司将无法开展业务


这样的形势下,房地产企业CMBS应如何开展?

 

针对类REITs、CMBS、供应链金融、购房尾款证券化中存在的这些问题,饭团学院请来了两位资产证券化领域的大咖为我们带来《四大不动产证券化法律实务全辑》


他们将通过四大板块和六大经典案例,分享在实践中这些项目的核心关注点。且听他们如何见招拆招,逐步化解项目开展中的障碍,推进项目顺利进行:


讲师介绍


陈府申先生

金杜律师事务所金融资本部合伙人

主要职业领域:结构性融资、资产证券化、资产管理、金融科技和私募基金等。

 

在资产证券化领域,陈律师曾主办了各类金融资产(包括但不限于银行信贷、信托受益权、汽车金融、财务公司、金融租赁、消费金融等)和各类非金融企业资产(包括但不限于CMBS、类REITs、供应链、物业费、购房尾款、融资租赁、小贷、收费权、票据、知识产权),并在银行间市场以及证券交易所等各类交易市场发行。

 

作为国内在资产证券化和结构性融资领域领先的法律团队成员之一,陈律师主导和参与的很多项目是行业内的“首单”项目或具有重大创新意义。


陈律师参与编著了《图解资产证券化:法律实务操作要点与难点》(法律出版社,2017年)等著作。


刘晨 女士

金杜律师事务所金融资本部主办律师

主要职业领域:结构性融资、资产证券化、项目融资、金融服务监管合规及授信等。

 

刘晨律师本科就读于华东政法大学,研究生就读于英国诺丁汉大学,目前就职于金杜律师事务所金融资本部担任主办律师,曾为多单类REITs、CMBS、租金ABS等项目提供法律服务,在不动产证券化领域具有丰富的项目实操经验。

 

此外,刘晨律师在为各类型资产在银行间市场开展资产证券化业务、资产支持票据业务以及在证券交易所市场开展的资产证券化交易提供法律服务方面均具有丰富的经验与理论基础。


刘律师参与编著了《图解资产证券化:法律实务操作要点与难点》(法律出版社,2017年)等著作。


知识要点


在本课程中,你将有机会了解到:


  • 类REITs的交易结构;

  • 类REITs重组端、计划端交易安排的法律关注点;

  • 不动产证券化的资产选择及尽调关注点;

  • CMBS的交易安排、增信措施;

  • 供应链金融的形态与关注点;

  • 购房尾款证券化的交易结构、设计要点;

  • 众多案例详解;

 

课程详情



▍课程费用

四大板块+六大经典案例

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▍课程形式
15节课,每节课不超过20分钟,含两个部分:
①视频知识性讲解
②PPT辅助学习
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▍观课方式


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