演砸了!国内首个现房销售试点项目首秀复盘!

米宅 2020-10-18 07:19


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“当大潮退去,才知道谁在裸泳!”

疫情之下,严酷的市场形式掀掉了房地产行业身上那件光鲜亮丽的外衣。

种种楼市丑态纷纷上演,令购房者叫苦不迭。

昆明30户业主无奈住进“别样烂尾楼”!
天津“十万骨灰楼事件”令人不寒而栗!
济南开发商建设“假地铁站牌”营销事件!
等等等等......

所有的一些,受伤的总是我们这些购房者,原本应该成为上帝的业主,最终成为开发商的“提款机器”,沦为弱势群体。

每当看到此类消息,总是看到留言中,有人大声疾呼“废除预售制度,现房销售才是王道!”

没有虚假营销,没有烂尾隐患,即买即住,真正的所见即所得!

愿望是美好的,希望是光明的,现房销售似乎成了部分购房者心中,消灭一切丑陋现象的最终武器。

事实果真如此吗?键盘侠是拯救不了世界的。

用事实说话,让我们复盘一下国内首个真正意义上的现房销售试点项目——深圳龙华金茂府!

看看真正面对现房销售政策时,购房者,开发商都有那些不一样的举动!


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把时针拨回到2016年6月2日,中国金茂联合中国电建,以82.90亿元竞得位于深圳龙华的一块商住用地,折合楼面价5.68万元/平方米。

该楼面价格不仅刷新了深圳地王记录,甚至堪比地块周边楼盘如潜龙曼海宁、特发和平里等二手房挂牌均价,“面粉价格超过了面包价格”。

更为关键的一点是,出让公告明确提出:“本宗地块被确认为深圳商品房现售试点项目,本宗地上建筑物、附着物不能预售,只能以现售形式对外销售”

地王+现房销售,引起业内一片哗然,甚至有媒体宣称,深圳龙华金茂府是全国首个现房销售试点。

事实上,2012年山东,2014年上海等城市,都在更早的时间提出现房销售的试点政策,但往往是雷声大雨点小,没有更进一步的落实详情。

所以深圳龙华金茂府的试点样板,才更有示范效应,引发地产圈的热切关注!


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不以成败论英雄,往往只是胜利者的客套罢了!

作为现房销售的试点,龙华金茂府卖的好不好才是大家所关心的。

金茂府的去化率始终是一个谜

2019年11月24日深夜项目首开,均价10.3万。远远高于周边龙华新盘6-7万的价格基准线。

从项目总价和单价,双双突破龙华楼市天花板的这一刻起,关于金茂府销量的争议就不绝于耳。

当时首开数据就出现两个不同的版本:

官方通稿版:龙华金茂府认筹三天,当晚突击内部解筹,到场183组,最终成交161组,首批解筹率88%!

网络传言版:金茂府只卖了42套。



真实的销售数据或许只存在项目总的保险柜中。

但是在深圳住建局的官网数据统计中,或许能一窥龙华金茂府真实的销售数据!

▲部分数据截至到10月15日

据笔者统计龙华金茂府(祥瑞金茂府是项目名称),共计665套住宅,其中未售:366套,已网签:73套,已转移登记:226套。(已转移登记是指办理过产权证书)

整体去化率不过45%。

2016年中拍地到2019年底竣工,金茂花了3年时间进行建设。

从2019年11月首开到2020年10月中期,又经历近1年的销售时间。

最终成绩却不尽如人意:45%的去化率,甚至没有达到60%的及格水平。

这可是2019年底,深圳房价暴涨的关键时间节点,试想一下,如果提前一年,金茂府的销量只会更加惨不忍睹!

现房销售试点首秀,演砸了!


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在这场现房销售的大戏中,让我们来看一看,各方的所作所为。

开发商:

5.68万的楼面价,建安成本,三年的资金成本、运营成本、营销成本等等,账本一算,项目总成本将超过9万/平。

现房销售项目的压力远远高于期房销售。

怎么办?

拔高溢价,用超凡的品质打破传统的地段论!

1、 拿手的科技智能住宅,无往不利的智慧社区,豪华的精装标准。

2、 打造社会圈层的交际平台,打破传统的空间地段制约

3、 引进知名的教育资源,用学区房概念,提升自身价值。


不仅在项目本身大费周折,在融资渠道方面,金茂利用其身后的央企背景,引进实力雄厚的基金公司,尽可能的降低资金方面的压力。

即便如此,金茂为了更好的销售业绩,依然向市场做出了妥协,对于一个净利润超过30%的公司,龙华金茂府最终将价格定在了10.3万/平,而不是早期一直吹风的13万/平的价格上。希望能用降价换取更大的市场认可。

开发商已经尽其所能了,购房者呢?

即买即住的现房,品质装修真实呈现,周边配套实地查看,教育资源落实到地,是不是该欣喜若狂的掏钱抢购呢?

不好意思,在看到价格的那一瞬间,理智重新占领的大脑!

现房再好,与周边地段同类型项目的价格也相差太大了吧,再想想,再想想,就算是金子做的,这房子也是要人去住吧。

几百万的差价,我买个法拉利它不香吗?在买个小房子也是极好的啊。

当价差超出了心理底线,利益和风险的天平将会再次倾斜!

或许这就是龙华金茂府历经一年,去化不足50%的主要原因。


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现实,向着我们最不愿意看到的轨迹滑落。

关于现房销售政策,有两种针锋相对的观点。

1、 现房限售有利于购房者,更安全、更直接、避免纠纷和维权。

2、 现房销售不利于购房者,开发商成本提高,导致房价上涨。


从龙华金茂府的去化结果来看,购房者和开发商没有谁是赢家。

购房者买房确实更加安全,更加方便,但也为这些便利付出了更多的代价。

开发商希望通过品质的提升,提高溢价摊薄资金成本,但与周边区域项目的价格优势相比,品质和价差,并不能无限的拔高,有其合理的市场规律。

当然此次深圳的现房销售试点,存在先天的弊端,拿地王做试验品,不具有代表性,掩盖了很多的东西。

更大范围,更深广度的海南现房销售试点,或许才能提供更有力,更全面的试点分析。

所以当下对于现房销售和期房销售,不能武断的决定非此即彼,共同改革,共同完善,或许将会是房地产市场的未来!


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