这套“麦当劳选址法”,90%的茶饮店都能直接用

咖门 2020-10-18 08:25


选址,是个老话题,却是个能决定一家店生死的大命题。


最近重读麦当劳的《千分选址》,对照麦当劳的系统方法,我发现其中有9条帮助门店走出误区的选址思路,茶饮店都能直接用。


一起来对照看看。


作者 | 国君



不要相信未来能赚钱,现在赚钱最重要

麦当劳总结出一个经验:门店开业后,如果现在赚钱,未来会更赚钱;如果今天不赚钱,那这家店也没有未来可言。

有些打算开茶饮店的老板,非常看重一个地方的发展潜力,比如说未来要开地铁、很快就开商场,或者小区入住率下半年会提高等等。

小店要选“现在就能赚钱”的位置


事实上,如果选择这个铺位,现在没有人流店就会亏钱——很多小店根本撑不到地铁开通、客流量增大的那一天。

越是小店选址,越要选“现在就能赚钱”的位置。


产品好开哪都赚?99%的店都没这魅力

创业老板常常会觉得,有网红产品、有很好的营销、服务,就能够把店开起来了,其实这些原因都不是最主要的。

我们通过观察那些大品牌可以发现,海底捞、西贝有很好的品牌知名度、有不错的产品,但是有些店开错了位置,生意一定也不是很好。

因此,麦当劳开到现在,仍然重视每家店的选址。

偶尔有例外。比如上海嘿咖啡的选址,位于上海人民广场附近的亚龙国际广场, 周围做外卖的店很多,但商业氛围不佳。按照老板的说法,这个位置是“一流商圈垃圾角”。

并不是所有门店都能靠产品吸引到店

最终,靠老板独特的个人魅力和创意产品的研发能力,使门店长期保持大众点评排行榜第一名,这才引来了很多顾客慕名打卡。

应该说,把选址作为第二顺位,通过营销推动,虽然也有做成功的店,但选择这种模式,从一开始就选择了一种小概率成功。


选址不能像找女朋友“非谁不可”,必须有备胎

如果要开10家店,至少要找出30个点位,才有机会筛选出10个好的位置——是麦当劳总结出的一条规律。

有位业内人士加盟一个奶茶店,光是选址都足足花了4个月,他看上的位置总部觉得不行,一个位置交一次选址费,光是选址费都交了6回。


后来他学聪明了,一次找到3~5个备选的位置,让总部一次性看完,终于找到了满意的位置。


不要因为租金高,就拒绝一个好位置

有人会说,中心位置的租金很贵,根本就不赚钱!

但麦当劳《千分选址》中的观点是,租金贵还是便宜,根本不重要,重要的是门店预估的营业额是多少。

如果一家店经营不好,房东免租金还送装修,也照样会亏本。

反之,如果经营得好,即便租金很贵,也有高额利润。


装修3件事没谈好,千万别签约!


都说好位置是靠抢的,但在看到一个位置准备签约时,不要一时激动立马签约。在麦当劳的经验中,有三个事情一定要谈好:

1、一定要带着负责工程的人实地考察,如下水问题、排风问题。没有签合同前,这些问题要一一列出,并和房东交涉清楚,比如,下水管接不下去,就不能算进租期里。所有问题都在合同里列举出来,出现什么问题,如何解决,谁来承担,条分缕析,不会出现双方扯皮的情况。

2、除了租金,物业费也一定要谈好。合同里一定要把物业费写清楚,否则如果你生意好,房东不能涨房租的情况下,有可能会在物业费上想办法。

3、确定选址时,还要考虑一个因素,就是门头安放的位置,并考虑如何安装,这些细节确定后要在合同里列明,作为谈判中的一个重要的环节,一旦签完合同,再和房东商量装招牌的位置,一定会产生新费用,关键在于房东不一定会配合你的意图行事。

考虑门头,有时甚至要考虑到二楼的情况

切忌选址“四拍法”,一拍脑袋就决定,二拍胸脯作保证。经营不如预期时,就会三拍大腿面对失败,最后每月的巨额亏损承受不了时,就必须四拍屁股走人。


别高估顾客的勤奋度,你的店很难覆盖3公里

都说要做好“门店3公里”,事实上不要高估顾客的勤奋度,实体店的生意主要来自于300米之内的销售推动。

这是真实统计数字,为什么呢?

要考虑顾客的心态,尤其是夏天走5分钟就要汗流浃背。来自100至200米之间的比例是20%,加上100米以内平均累积是68%。

300米内客流足够

现在任何一家奶茶店都不是唯一的,各式各样的茶饮店到处都是,大多数人会选择就近购买,有的人甚至连500米外的店都不愿意去。

要么下大力气做外卖,要么就选个300米内客流足够的位置。


同品牌1公里内只能开1家?不,要看走向”


做加盟的茶饮品牌,有的有区域保护政策,1公里内只开一家店,而蜜雪冰城却放得开,有的地方500米内甚至会有5家店。

要不要近距离开多家店?这是很多品牌纠结的地方。

曾从蜜雪冰城内部人士了解到,蜜雪冰城内部原来也有区域保护,后来发现,在1公里内没有第二家蜜雪冰城,但竞品却开越多,后来就放开了——与其把生意留给对手,不如留给“兄弟店”。

与其把生意留给对手,不如留给自己品牌


其实在麦当劳看来,近距离开几家店不重要,重要的是考虑店与店之间的相互影响有多大。

麦当劳的解决方案是:做调研,调研顾客从哪个方向来?如果是从即将新开店的地方过来的人多,那新开的店就会影响老店的生意。

比如麦当劳的北京胡椒厨房店,马路对面就有一个位置,但是调研后发现,100个人中只有11个人是从对面走过来就餐,也就是说,新店仅会影响老店11%的营业额。两家店的总营业额,加起来相比于只开一家店,要多很多。


天天排队的超市旁边,不一定是好位置

现在下沉市场很火,我常常听老家的朋友说:某某超市天天排队,我去开个奶茶店,肯定能赚钱,你看呢?

事实上,这是个误区。一个超市周边到底能不能开,除了人流量,还要看这3个点: 

1、一定要看看超市的人均消费情况。如何看超市的生意好坏,第一要看收银台有多少台,开了多少条线,通过收银台数量,可以估算出每天的人流量。

如果超市只有五六条线,不要在那里开店,营业额达不到日均50万元的超市也不要去。

超市的生意好坏,可以看收银台数量


2、看超市里可乐的销售状况,确定顾客群体。要看小瓶装卖的多还是大瓶装卖的多。如果大瓶装卖的多,证明超市周边社区是属于普通社区,家庭型消费较多。小瓶卖的多,则说明年轻单身人士多。 

3、看巧克力的销售情况,看消费力。看放在最好位置的是什么牌子的巧克力,巧克力的生产日期是不是最新的。如果进口巧克力的生产日期始终都是新的,说明这里人群消费力不错。


麦当劳选址有“5不要”,对茶饮行业同样适用


1不要在高低不平的路面上,谁也不愿意走高低不平的路,尤其是穿高跟鞋的女士。
2、不要选在斜坡上面,跟风水没关系,主要是不方便。
3、不要去很小的社区,人流量太少。
4、门口有障碍物的慎选,比如一棵大树,会影响店铺招牌的能见度。
5、晚上路灯暗的位置也不要去,不仅能见度低,顾客也会顾忌安全问题。



优秀的选址策略都是一样的,把每一个细节都到做极致,通过系统的方法代替感性的决策。

一说起商业,都觉得要纵横捭阖、高瞻远瞩,其实都是接触得越多,我越觉得,商业的一切,都需要滴水穿石,日复一日的琐碎功夫。



统筹|妮可  编辑|金语  视觉|江飞
文章为咖门原创,未经授权严禁转载


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