新政百天后的深圳楼市:只见网红盘,不见售楼处

南方日报 2020-10-28 12:26

10月25日,是深圳楼市“715新政”实施的第100天。

这天,光明迎来2020年第9个入市的住宅楼盘——金地峰境瑞府,根据开发商资料计算,中签率约40%,平均每3个人选1套房。

回看4个月前,2020年6月开盘的金融街华发融御花园一期,开发商推394套住宅,有8997人参与摇号选房,中签率仅4.38%,平均23人选1套房。这也创下深圳楼市史上最高“打新”人数纪录。

“715新政”实施以来,深圳楼市已然发生改变。显而易见的是,“无房优先”摇号选房、局部地区限价有了新的“天花板”……而实际上,最让购房者意外的是,动辄数百万的房子,一方面,认筹和销售火热,网红”频频出现;另一方面,在看房环节,“没有沙盘,没有样板间,没有售楼处”。购房者不禁要问:那个以往拼地段拼产品拼价格的开发商哪里去了?


“消失”的开发商


“给人的感觉就是爱买不买。一直群发信息,一直很忙的样子”。谈起这次购房的开发商销售,肖女士如是说。

肖女士10月25日参与了光明楼盘金地峰境瑞府的线下选房。让她极度不适的是,动辄数百万的房子,开发商竟然“没有做沙盘,没有样板间,没有做售楼处”。

肖女士说,楼盘销售员是微信上加的,直到开盘当天也没见过本人。对方只在网上跟进流程,告知如何登记资料,其他跟购房相关的信息靠自己阅读楼盘公号,“她微信回复不是很及时,很‘豪横’”。

毫无悬念,历经13个小时后第1447人选走最后一套房,金地峰境瑞府开盘当天卖完。而选房顺序排近700位的肖女士,带着“有房就会买”的心态,最终却因大户型压力太大选择放弃。

“看看有没有其他适合的楼盘吧,再试试看”。肖女士无奈地说。

当前,深圳楼市信息不对称让大批购房者陷入焦虑,聚集在各大社区平台上,频繁索取楼盘销售的联系方式、询问楼盘动态。而对于“限价”带来的市场关注,开发商不以为意,选择与购房者间筑起高墙,“顾客就是上帝”的市场认知在深圳网红盘面前荡然无存,有的只是“沉默是金”。

目前,“消失的开发商”在华润城四期(华润城润玺一期)、沙井海岸城、宏发万悦山等楼盘间轮番上演。购房者普遍表示,这些网红盘都无法轻易联系上开发商。

“全民优惠”窗口期


此前,有媒体统计,今年以来“陪跑”人数已超3万。不过,从近期新住宅开盘情况来看,随着新住宅入市量增加,中签率已经明显提高。

其中,10月25日开盘的金地峰境瑞府推629套住宅,1591人参与摇号选房,仅4人“陪跑”;而10月27日开盘的深铁阅山境推864套住宅,仅有711人参与选房,中签率高达122%;此外,于10月28日开盘的沙井嘉富新禧(嘉富宝禧),中签也达到28%。


“715新政”后,深圳住宅供应大幅增加。深圳市住建局数据显示,8月以来,新增住宅供应面积增长明显,其中8月环比增量超过140%。


而从楼盘数量来看,8月以来,有多达39个住宅楼盘取得预售许可证。有业内表示,宝安住建局,要求辖区内开发商的楼盘尽快开盘。

有业内表示,“715新政”后深圳楼市开启的“无房优先”模式,是楼市“限价”之下的“全民优惠”窗口期。

不过,尽管供应量增加,仍有个别楼盘受市场热捧,数据显示,今年至少有8个楼盘在开盘当天售罄。其中以深圳西部楼盘为主,如中海寰宇时代花园、电建地产洺悦府、金融街华发融御花园二期等。

“天花板”在哪?


楼市新政之下,局部区域的“限价”松动了?

业内指出,从近期新住宅楼盘备案情况来看,单个楼盘分期推售价格方面,上涨幅度有限,或与前期持平,或涨幅不超过5000元/平。

其中,10月21日备案的宝安沙井的嘉富新禧(嘉富宝禧)推售第二批住宅,均价为5.23万元/平方米(开发商称,该价格包含精装修)。值得留意的是,距离上一次备案仅2个月,其备案价格上涨了4600元/平方米。

与前者不同的是,光明的金融街华发融御花园前后两期推售住宅,在时隔3个月后,二期仅比一期上涨1000元/平方米。

而位于坪山恒大城,自2019年6月开盘以来,已连续7次开盘。统计发现,恒大城备案均价保持为3.8万元/平方米,“非常稳定”。

业内称,片区方面则完全不同,“限价”突破空间显然更大。

在坂田,9月27日备案的坂田的信义嘉御山7期,均价达到8.29万元/平方米,而最高单价更是高达16.2万元/平方米。

信义嘉御山7期与直线距离仅2公里外的大族云峰二期相比(6月底备案,均价5.9万元/平方米),涨幅则达到40%。数据显示,在坂田街道,近两年来未见备案均价突破6万元/平方米新楼盘住宅。信义嘉御山7期此次备案均价,则创下龙岗坂田近两年来的备案均价新高。

同样情况的楼盘还有,位于光明中心区的中海寰宇时代花园。8月27日备案,均价为5.99万元/平方米。这与同一个片区内,两个月前备案的金融街华发融御花园一期(备案均价5.09万元/平方米)相比,均价上浮了近18%。

而光明中心区片的另一个楼盘电建地产洺悦府,备案均价同样达到5.97万元/平方米。

有分析指出,“715新政”后,单个楼盘前后两批次住宅备案价突破更难,而同片区内的不同楼盘则有更大的突破空间,或能创造新的“天花板”。


“打新”建议:从容敬畏,夕惕若厉


对于“打新”,知名地产评论人朱罗纪表示:如果是买来居住,考虑的是要比投资更复杂,主要体现在三个方面:一是,居住者选盘是有选择半径的。需要考虑住在哪里离工作地更方便。二是,居住者选盘会侧重考虑成本。需要测算最大购买预算,需要兼顾自己的实际需求。三是,最重要的一点,买房居住是不应该过分等待的。

朱罗纪认为,如果是投资的话,投资者需要注意/警惕如下几点:一是,投资者不应该优先考虑成本,要优选“超一流”。周边二手房也可能是泡沫,真正的优先顺序,是关于地段和配套的判断;二是,树立正确的“好价格”理念。很多楼盘的售价被压低到周边同期市场价的30%,这时出现巴菲特说的“烟屁股”,遇到这种买不买?答案是从长期来看意义不大;三是,要建立严格的纪律。那么多网红盘,要买哪个?如果不是为了住,要恪守纪律宁缺毋滥。不妨多做点楼盘功课,给自己建立一个优先次序表。

朱罗纪强调,市场的变幻,个人无能为力。从个人的角度来看,买家需要做到从容、敬畏,夕惕若厉,既不因为房价持续盘整的时候而闹心懊丧,也不因为房价暴涨的时候而沾沾自喜自己眼光准。

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来源 | 南方+客户端

撰文 | 南方日报、南方+记者 冯少文

编辑 | 洪鑫

校对 | 蓝淑茹