房企抢占“大武汉”

AI财经社 2020-11-22 18:58

撰文 /   李逗
编辑 /   董雨晴


 


2003年,时任武汉市市长的李宪生在参加全国两会时,发出了一句灵魂拷问:“武汉在哪里?”这个看上去让人摸不着头脑的问题,迅速激起千层浪,武汉的命运也再次被摆到台面上。


历史学博士出身的李宪生,对比上海、成渝区域,展开了一番机敏的剖析。他在采访中表示,对比上海、成渝,武汉地处中部地区,原来是“不东不西,不是东西”的地方。但如今,武汉需要找到新的定位。

那么,武汉是谁?武汉在哪里?在历史上,九省通衢的便利与两江航运,曾给武汉带来“驾乎津门,直逼沪上”的繁荣。1924年的《东方杂志》还曾这样描述武汉的交通、商贸、工业地位——“虽深居内陆,亦领风气之先。”


上世纪80时代,在改革开发的浪潮下,长三角、珠三角吸纳了大量的周边产业,武汉逐渐失去了原有的光彩。最近二十多年里,武汉的全国城市经济总量排名也长期被挤到十名开外。

在不止一次的衰落又复兴中,武汉总免不了引人叹息。最近几年,随着武汉城市圈、国家中部中心城市获批,复兴大武汉的设想逐渐清晰起来。

进入2020年,从疫情走出的武汉,开始焕发新的光彩。在全世界不稳定的疫情形势下,武汉成为了唯一一个前三季度中GDP转正的疫区城市。而这个一度没落的老工业基地、为人忽视的内陆省会,越发被决策层和商界所注意。在多个政策支持下,武汉停滞多年的地铁线开始建工,停工已久的隧道也开始复建。

疫情洗劫过后,武汉开始在经济发展的快车上奋力求索。这一次,它能否真正抓住国家战略借势复兴,再造经济奇迹?重拾大武汉光彩?



城建按下加速键


谈论武汉,绕不开它四通八达的交通枢纽优势。但少有人知道的是,很长一段时间,武汉被外界戏谑为“大县城”。武汉之外,以武汉为起点,上千条射线状的道路通往中国的东南西北,给武汉带来商贸繁荣。武汉之内,则是破烂的街道,脏乱的环境,一度被外界视为中部城市衰落的代表。


2008年起,武汉的城建大幕才开始拉起。那一年,“次贷危机”引发的金融危机在美国开始爆发,并陆续扩散到全世界。国内出口业务急转直下,从年初的两位数增长迅速回落至负增长。为应对危机,进一步扩大内需,中央提出了四万亿财政计划,主要集中在铁路、公路、电力等大型基础设施建设,而武汉城市建设也成为这一时代大幕下的一抹缩影。

2008年随后五年内,政府累计投入3500亿元,推动13条快速路、20条城市主干道、6条轨道线同时兴建,最多时,整个城市同时有6000多个工地在施工。当时,时任武汉市委书记的阮成发被人起了一个外号叫“满城挖”。但阮成发并不介意这个外号,他多次对媒体表示,“不大搞建设,就对不住武汉。”


武汉的城建再度迎来爆发期,便是2018年至2019年的军运会。为了迎接军运会的到来,武汉多个城市主干道、地铁主干线相继开通,而大量的土地财政收入成为基建建设的支撑,武汉市的土地供应开始迎来一轮高峰。

根据湖北中原研究部数据显示,2019年1-12月武汉土地市场全年供应建面3391.24万方,同比涨5.61%。这一年,不仅排名前50的规模房企加大城市投资力度,就连一些名不见经传的中小房企,也赶来武汉分一杯羹。

如果不是因为疫情的影响,武汉的基建建设还会沉浸在军运会的狂欢中。疫情的突袭,让武汉成为全国经济受挫最严重的城市,全市停工停摆4个月之久。


但在疫情过后,多个支持湖北武汉经济社会发展政策密集出台。在众多政策加持下,武汉城市基建速度开始反弹。


在逐步恢复的第二季度以来,武汉的城市基建进入“加速度”。比如武汉的重大市政工程两湖隧道正式开始施工,它被称目前世界上规模最大的城市水底双层超大直径隧道。


与此同时,搁置多年的地铁线,逐步有了新进展,如规划多年的地铁9号线,重新出现在人们视野中。另如,2019年2月19日便举行过开工仪式的地铁19号线,迟迟没有消息。但自今年4月份之后,地铁集团正式宣布:轨道交通19号线花山新城站目前正在进行施工,其余站点正在进行招标,计划今年全线开工建设。


同时,武汉更是突破历史记录,开工了四个三甲医院、两个医学中心。这六个项目的总投资额加起来超100亿元,武汉市卫健委介绍,这是近几年来武汉市公共卫生领域最大的投入。


前所未有的建设速度,让武汉的经济体迅速复苏。公开数据显示,2020前三季度,武汉完成GDP 10519.7亿元,同比下降10.4%。其中,第三季度完成4224.38亿元,超过杭州,位列全国第八位。




楼市蓄势待发


武汉解封不久后,融创中国董事会主席孙宏斌就发了一条朋友圈,致敬英雄的武汉和武汉人民,定位则显示的是武汉大学。作为疫情后第一批奔赴武汉的开发商大佬,孙宏斌是赶来参加第二天的武汉重启“云签约”活动。那几天时间里,孙宏斌连续敲定了三个项目,而在后续3个月的几场土拍中,融创累计砸下了超10亿元土地投资金。

看好武汉前景的,不仅只有孙宏斌。孙宏斌抵汉的那个月,复星国际董事长郭广昌也来到了武汉,他表示,复星将进一步加大在武汉大健康产业的投资力度,打造好复星外滩中心、云尚国际时尚中心等标志性项目。

今年上半年龙湖、华夏幸福、金茂、华侨城、德信等多家全国性房企纷纷出手,押注武汉。中指院数据显示,2020年一季度受疫情影响,武汉市土地供应锐减,二三季度加大土地供应,超过去年同期水平。其中,2020年前三季度住宅用地占总土地供应占比达68%。

实际上,开发商对武汉热情高涨的重要原因,主要来自疫情后项目预售制度的宽松。2020年3月23日开始,武汉市在预售方面做出了适当的宽松:2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目,其开发投资额达到25%以上,且高层建筑形象进度达到1/4以上建筑,即可申请办理预售许可,有效缓解了项目开发带来的资金压力。

这种政策力度是前所未有的。“在此之前,小高层及以上建筑主体结构需达到层数的1/2、且不得少于七层,才能申请办理预售许可。”武汉房地产从业人士说道。


为了刺激购房者热情,不少房企也调低了项目的市场价。据当地房地产从业人士对AI财经社透露,“虽然说备案价有所上升,但为了吸引购房者,目前武汉审批项目的市场价低于备案价一些。不过,考虑到楼市维稳的因素,价格上也不会过于优惠。”

相比开发商们的信心,购房者的热情还没那么大。AI财经社走访多个位于武汉光谷开发区项目售楼处销售现场,依旧门可罗雀。现场销售人员介绍说道,如果说往年的蓄客量能达到500人左右,今年的蓄客情况大约只能有300人。

武汉旭辉相关负责人表示,“从房地产市场层面,我们明显地感觉到,疫情之后购房者的需求在发生改变,大家对居住品质和健康的要求更高了,对产品力的关注度也在不断提升,同时也在变得更加挑剔,原本看一次就能定下来的房子,现在往往要看2、3次,这对开发商提出了更高的要求,当然也有利于市场的健康发展。”

显然,这个城市的房地产市场信心还未彻底恢复。疫情虽已过去,但武汉楼市的盛宴还远未到来。



再增1000万人有多难?



一边是城建进程的大兴土木,一边是楼市的蓄势待发,武汉楼市已经提前做好了腾飞的准备。但想要盘活这盘棋,最关键的问题是,人从哪里来?


“大武汉”是这个中部城市一个遥远的梦。2017年,武汉在强二线省会城市中,率先喊出“推动人口从1000万向2000万跨越,推动GDP从1万亿向2万亿跨越、推动武汉从中部中心城市向国家中心城市和世界亮点城市跨越的宏大设想”,向名副其实的大武汉跃进。


历史上,武汉有着“惟楚有才”的美誉,自古以来就以人杰地灵、人才济济著称。此后,在拥有7所211高校资源、95个科研院所后,武汉也曾落入了“孔雀东南飞”的尴尬境地,甚至被称为“广东省的职业培训基地”。


2017年,武汉实施“百万大学生留汉创业就业工程”,在全国率先提出留下百万大学生的计划。后来,由武汉引爆的“抢才大战”开始蔓延至全国,西安、成都、杭州、宁波、南京等20多个城市相继“参战”。


武汉的抢人大战可谓硕果累累。武汉市统计局官方宣布,2018年末,武汉市常住人口1108.1万人,比上年末增加18.81万人。2019年末全市常住人口1121.20万人,比上年末增加13.1万人。如果按此速度,武汉人口突破2000万,可能还需要50年。


不过,大武汉的豪情壮志,也并非没有支撑点。一方面,武汉的第二产业不弱,早年间兴起的钢铁、汽车、电子信息制造、装备制造等工业基础,给武汉打下了强劲的工业产业根基。而在第三产业上,作为内陆城市的武汉,也形成了光电信息、互联网、软件业、金融业等优势产业。


武汉正在将“大武汉”从过去时变成现在进行时。在已编制完成的《武汉市城市总体规划(2017-2035年)》中,武汉对自身的定位是:国家中心城市、全国重要的科技创新中心、现代服务中心、先进制造中心和综合交通中心,国际滨水文化名城。而在2010版的规划中,武汉的定位还仅仅是中部中心城市、全国重要的工业基地、科教基地和交通枢纽。


定位之变的背后,武汉的目光变得更加宏大。但一个不容忽视的现象是,在定位升级的背后,武汉的城市建设开始出现了一些畸形的变化。


据当地人士透露,“为了建设国际化大都市的武汉形象,武汉曾提出了容积率不低于4.0的要求”。这与其他城市降低容积率的要求截然相反。


容积率指的是一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积率越低,意味着住户的舒适度越高。比如,在上海、杭州等城市的核心地段,会控制容积率不能低于1.8。但在武汉主城区的多个核心地段,住宅小区多以高层和超高层为主,容积率普遍大于4.0。


容积率4.0的住宅小区意味着什么?以上海杭州此前规定的1.8容积率同比,同样一块地,武汉能容纳的人口,是上海和杭州的2至3倍,也将意味着小区人口的拥挤度成倍提升。


“从资源节约的角度来讲,容积率高当然是好事,但容积率高到一定程度,交通堵塞了,环境不行了,空气质量下降了,那又如何去实现环境友好呢?”武汉市规划设计研究院高级规划师于一丁曾表示,城市规划与建设,要根据实际情况找到一个合理的区间。


一个好的消息是,疫情之后,武汉市政府发布新规,武汉将大幅度降低容积率——未来主城区最高容积率不得超过3.0,新(副)城容积率不得超过2.5。

而这条新规在改善城市建设空间的同时,也将深刻改变武汉楼市的现有格局。武汉本地开发人士表示,“控制容积率,就意味着未来区域的新房供应量将下降,单价肯定还会涨。毕竟政府在拍地环节就会控制容积率,开发商的地价摆在那儿。”



风起光谷,武汉的下一步


武汉的未来看哪里?几乎每一个生活在武汉的人都会指向城市的东南方——光谷新区。

在中国高端制造业版图中,光谷新区是不可忽视的一角。这里是华为、小米、京东方、天马微电子、TCL华星光电以及富士康的重要生产基地,也是中国光纤与机械行业的聚集地,长江存储、华星光电、长飞光纤、烽火通信、华工科技等龙头公司汇集于此。

早在30多年前,光谷新区还是一片郊野之地。武汉市政府集全市之力,将最高端的新产业,最科技前沿的企业规划到这里,光谷开始展现出了欣欣向荣的趋势。2019年,武汉东湖高新区GDP首次跃居武汉各区之首。

不过,成立于1988年的光谷,也面临着规划不科学,导致的空间受限问题。那个时候,没有人会想到,这片518平方公里的区域,能以武汉6%的土地面积,创造出了全市11.6%的GDP。

但问题也开始出现。这里的商业配套尤为密集,产业园规划也过于集中,导致核心区交通拥堵,常年成为当地人投诉的新闻热点。


老光谷发展日趋饱和下,武汉政府开始启动了光谷东进战略——在老光谷以东10公里外,规划了一个新的光谷中心城——光谷东区。它承载着老光谷土地稀缺、转移现有产业规划的使命。


事实上,老光谷能崛起的一个重要原因,离不开稀缺的高端人才资源。在东湖新技术开发区50平方公里范围内,聚集了武汉邮电科学院、华中科技大学、武汉大学、中科院武汉分院、717所等一批从事光电信息产业研究开发的高校,这一基础,带动了光谷地区的崛起,为武汉打造科创中心提供可能。

与老光谷成熟的配套、集聚的人口不同,光谷东区还是一幅人烟稀少的景象。因有着广袤的土地资源,新的光谷东区也形成了独具特色的“第二总部”现象。

2016 年,一篇名为《出了雷军周鸿祎,为何湖北消失在中国互联网版图》的文章,点醒了武汉,随后其开始在互联网产业布局上奋起直追,2017年以来有24家人工智能和互联网企业的总部或第二总部落户武汉光谷,其中包括小米科技、科大讯飞、海康威视、金山云、奇虎360、旷视科技、小红书、摩拜、ofo等行业龙头企业。

在吸纳“第二总部”的过程中,光谷当地政府也在极力避免“游牧型企业”。光谷“互联网+”办公室划定了3个门槛指标:性质上必须是独立法人,子公司可以,分公司不行;要承担总部职能,比如研发中心、运营中心;公司在武汉的员工规模,仅次于甚至高于总部。

武汉的第二总部公司的核心业务开始在光谷东区遍地开花,比如小米、字节跳动等都在武汉设立了研发中心。除了北上广深以外,武汉成为多家公司员工规模最大的区域。

如今的光谷东区,夜里楼宇隐现,灯影绰绰,一片静谧。但到了白天,又变成了工人们的聚集地,挖地道、建办公楼,城建速度如火如荼。这里的城市面貌日新月异,它给年轻人们带来新的机遇,也给武汉这座城市带来新的希望。




你看好武汉前景吗?


欢迎在评论区留下你的评论。我们会在点赞前三(超过20个)的评论里挑选一位网友,送出神秘礼物一份。关注我,不迷路~


加微信“aicjclub”,联系转载开白、加入读者群!


 

【往期回顾】





我们从《财经天下》周刊出发,以新媒体的形式和节奏、

以传统媒体求实的精神,致力于传播真正有价值的报道。




本文系AI财经社原创内容,未经授权,禁止任何转载

转载开白请加微信:aicjclub

商务合作请电话/微信联系:13811292543

戳点赞、在看,收获好运气!