30万买番禺复式公寓,是“笋”还是“坑”?

广州乐居 2020-11-22 19:28
如果我说在广州番禺花30万能买到房子,大家肯定会问:

What? 在哪里,肯定很偏吧?有地铁吗?是公寓吧?!

最近,位于番禺区地铁4号线的新造地铁站附近正热推一4.5米高的复式公寓盘思盟smart社区

置业顾问称“总价最低28万便可以入手两房带装修,买一层送一层”,使用权近45年,且外地人可购买,不限购,不限贷,购入后业主每月可有返租。

和住宅相比,如此低的总价让不少人趋之若鹜,也成为一些人投资的首选。这究竟是个怎样的项目,能让身边这么多人热议,而且还有入市的欲望



乐居君前往现场后发现,来售楼处看样板房的人较多,销控表上大片均是已经出售的房源,只剩下为数不多的近10套公寓,不少人在与销售唇枪舌战,争取性价比最好的房源。



这种公寓笋盘的投资价值究竟如何?如果买了是否存在风险?下面一起来跟随乐居君看看公寓的房源实景。





距新造地铁站较远 配套相对成熟




乐居君从4号线新造地铁站出来后,前往该公寓售楼部还有近15-20分钟的车程,另一个距项目较近的是7号线板桥地铁站。据了解,该公寓附近有广州地铁17号线(从科学城经番禺往顺德方向)正在规划建设中,该线属于远期规划线路,未来开通后,其莲塘站将离公寓十分近。


Smart思盟社区位于广州番禺区华南板块,位于东线路与西和路交叉口整个项目占地45亩,建筑面积约87000㎡,总套数约2000套,是整个坑头村3公里范围内唯一一个完整社区,被誉为“千亿思科城后花园”。

|沙盘效果图


经现场销售人员介绍,乐居君了解到项目总共是由5栋小高层组成,整体定位打造为新青年创业综合体,以吸引新青年人群为核心,打造吸引新青年核心引擎与提供配套服务,形成一个集文创主题酒店、活力商业街区、青年众创空间创智办公、华南首个电竞主题场馆、长租于一体的区域创业综合体。



教育资源方面,公寓附近500米范围内有加拿大双语国际幼儿园,诺德安达学校以及华南理工国际校区。

从项目区位图来看,番禺万博CBD、市桥核心城区、国际创新城的辐射带动的确让人心动,思盟smart社区的公寓不仅坐享成熟配套,而且总价低,在番禺区规划改造的范围内,具有比较大的升值空间。

在思盟Smart社区附近,便是投资千亿的思科(广州)智慧城。据了解,思科(广州)智慧城总规划占地约5000亩,相当于约460个标准足球场、珠江新城一半那么大,囊括了产学研商居五大功能、业态,定位为世界500强企业总部基地,粤港澳大湾区创新引擎。





主打两种精装修户型 仅出售使用权




乐居君查看样板间后了解到,这种30㎡的园林式公寓主要有两种户型,分别是隔断和中空类型。

|隔断户型

|中空户型

麻雀虽小,但五脏俱全。这套30㎡的公寓囊括了厨房、卫生间、小客厅、榻榻米和卧室的区域,功能齐全,既可以休闲办公,也可以舒适居住。


据现场销售介绍,如果买下公寓,楼盘将在明年6月份收楼。以上两种户型的总价约30-35万元,折算下来最低1万元/㎡即可入手,还精装修交付,加上可观的租金和分红,在番禺可以称得上是难得的“笋盘”。

|隔断户型的首层

公寓的物业管理费用为4.5元/㎡/月,按照30㎡计算即每个月135元左右,公寓采用民用水电。

以4栋5楼某望花园朝向的房源为例,该房子的总面积为30.57㎡,户型为中空,原价为394359元。

若参与“3万抵6万”,则价格为364359元

到场后打9.8折,当天起订再打9.9折,两次打折后为353501元。

若3天内交首付,则可以享受再打9.9折的优惠,加上2000元签约费,折后可以达到351966元。

销售可申请一口价,客户当天交5万元后,便可以享受9.2折的一口价,最终价格为323809元。

最后比原价便宜了近7万元。销售称,更有客户选择一次性在3天内交齐全款,在一口价的基础上打9.9折,为320571元。

购买后,业主与酒店签订租赁合约,那每个月大约会收到3000-3500元的返佣。其中包含2000元的基本租金、托管后与酒店的分红以及注册公司时用于挂靠商业地址的服务费。

所谓分红即房源的所有收入减去运营成本后,买家与酒店方按照4:6进行分成,销售人员成预计会有800-1000元左右。

值得注意的是,按照以上算法,业主们5年内就可以获得近20万的利润回报。5年后,若有业主不想要房子了,还能按照剩余年限的原价回购给开发商。

购买该公寓后不需要缴纳税费,但缺陷也很明显:这种公寓并没有独立的房产证,属于“每一栋持一证”根据2017年的“3·30新政”,商用公寓无法再卖给个人,且商用物业最小分割单元面积不能小于300平方米。

销售告诉乐居君,目前不允许分割房产证,若后期政策允许后业主需要进行分割,则需要修改合同为买卖合同,办手续后进行补税,大概会有7.5%的税点。而现在当下业主们只能进行更名,转让使用权。

据了解,新造附近的房价也较高,因为分布有思科城和大学城二期工程。以时代倾城为例,其二手房均价为3-3.1万元/㎡。


从租房的情况来看,附近的城中村里20多㎡的房间的租金可达到800-900元/月,村改造后的公寓租金为1200-1400元/月,而且大多数为步梯楼。

 总结 

经过乐居君的考察发现:

第一:公寓总价确实是30万左右,带装修。

第二:离地铁口较远,交通方面是硬伤。

第三:可用于投资和自住,比起部分公寓将两层分开来卖的情况,这种方式相对来说更受人青睐。

第四:购入后无房产证,为使用权项目。只能用于租赁,不能买卖。

此前,乐居君曾整理过不同公寓的分类(回顾请戳:办公改居住、租赁权称产权…买公寓究竟如何避坑!

那番禺这种公寓房,你敢买吗?欢迎在下方留言评论。


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