上海这个不起眼区域,如今涨幅令人惊讶!本地人却离开...

上海楼市情报 2020-11-22 21:01


最近在踩盘过程中,与一位60岁左右的上海阿姨相谈甚欢,和我聊天说到:

"我们一家6口居住在塘桥区域内一个40多平的老小区里,两个房间,基本没有客厅,着急出售这套老房子,准备卖360万,到外环去买两套房子。在塘桥生活了很多年,现在已经买不起这里的房子了,准备离开了。"


当我听到这里,感觉是很惊讶的,市中心的老上海人都急着远离这里跑去外环了,还准备买两套!塘桥这几年到底发生了什么?



01

塘桥,可以说上海市中心的“价格洼地”区域之一,曾有人评论说,4号线上两大被低估的站点,除了金沙江路,另一个就是塘桥。


如果你想在塘桥买房的话,中介跟你讲的第一句话大概率会是:

“塘桥可是真正的洼地板块啊,买这里性价比高,位置又好,看看隔壁潍坊,张江,都涨上天了!”

早在15年的时候,就有媒体报道称,塘桥将成为价格洼地。这都洼地好几年了,还是洼地?买这里的业主是不是要哭晕在厕所?



但其实,塘桥板块这几年涨了不少。


2015年的时候,塘桥板块内在售一手住宅成交均价为46000-49000元/平,二手房成交均价为36538元/平,板块内房价基本与浦西中环的成交均价持平。


而现在,二手房挂牌均价也有8.2万/平,新房均价也基本稳站11w+/平,洼地似乎逐渐被填平。



02

很多老上海人对塘桥的印象不是很好,城市界面乱七八糟,浦西四大滚地龙基地之一,在2010年之前,塘桥只有大片的动迁房和老房子,对比周边的陆家嘴、古北联洋花木等高大上的区域规划,塘桥实在是不入眼。


但在此之后,越来越多商品房建成,加上自从2012年“十二五”规划将前滩作为重点打造区域以来,塘桥受到前滩的利好辐射,各种配套也逐渐完善成熟起来,吸引了周边人群来这里置业。



其实塘桥真的是个很适合居住的区域,在内环的房价天花板也不算太高。


论城市资源,塘桥一点也不输。首先地理位置没的说,地铁4、6号线双轨交汇,未来还有19号线强力加持,这可是一条直通陆家嘴的黄金路线。


商业氛围成熟,有巴黎春天综合体,新塘桥生活广场、沃尔玛等服务周边居民,沿街店铺的数量和品质,要超过源深、洋泾许多。



医疗资源也并不落后,有浦东最著名的两家三甲医院仁济医院和儿童医疗中心坐落于此。



但教育似乎并没有达到家长们的标准,由于塘桥目前的居住群体大多是些中产阶级的新上海人,更重视孩子的家庭教育,一些学校由于这类家庭孩子们的加入,升学率也逐步上升,比如浦东南路小学。


浦东南路小学,是浦东新区老牌的公办小学,近80年的办学历史经验,在2001年经新区人民政府督导室督导评估评为示范二级A等学校,学校在浦东新区有着良好的声誉和影响力。


浦东南路对口的小区大部分是2000-2004年建成的。



目前塘桥板块西北角是滨江豪宅,以国信世纪海景、九龙仓滨江壹十八为代表;中间部分是大片的老房子,多数为动迁房,南侧尤其是东南以商品房为主,以东方城市花园一期为代表。



东方城市花园一期,绿化好、多户型、高品质,购房总价700万~1600万。建成于2003年,景观设计良好,绿化率高达55%,目前挂牌最高单价为8.7万/平。



区域内新房有滨江一品苑在售。这个盘目前还有建面约137-234㎡的2+1房到4房,总价在1600-3000万/套左右,虽说项目只有两栋,但所处的位置很安静,离黄浦江直线距离大概有800多米,高层部分能看见黄浦江,还是有不少购房者能接受的。


二手房方面也有一些200-300万左右的老房子给购房者们选择,但主力户型面积普遍都偏小。



总的来说,塘桥虽然有滨江豪宅,但本质还是属于一个中产宜居区,对比周边的源深和联洋,整体二手房品质还是有所差别的,商品房房龄普遍接近20年。


但同时,从近几年人口导入以及成交数据也可看出,塘桥内二手房交易很活跃。当然,对比周边其他被炒作带动起来的新贵板块,塘桥的确还是被低估的。


可惜的是,由于开发太早,没有储备土地,没有政策规划,政策利好,如果是自主但又购房预算有限,塘桥也是个不错的选择。



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