哈尔滨卖房打折,深圳卖房“打架”,透露一个楼市真相!

金融行业网 2020-11-22 23:59


来源:复利研究院

作者:经济金融研究组


文章开始前,先来听一段音频


两件大事 点评一下.m4a

00:0009:38未加入话题



哈尔滨冷的不仅仅是气温,还有楼市……



01

鼓励房企打折,哈尔滨第一个吃螃蟹


本周(11月18日),媒体报道称黑龙江省哈尔滨市政府将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,明确鼓励房企采取打折促销等方式让利销售新建商品房。


哈尔滨日报报道截图


其中最引人注意的是这条内容:


“积极引导和鼓励企业根据市场情况,采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。”


除了鼓励,还有奖励!


通知称,政府将对让利企业的销售情况进行考核,给予表彰、嘉奖。


除了鼓励房企让利卖房,政府对购房者这一端也采取了积极的支持政策,比如在公积金方面:


(1)支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款。
(2)将县处级女干部和具有高级职称女性贷款年龄由55岁改为60岁。
(3)灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款。


在哈尔滨,公积金对买房者的影响还是很大的,因为房价便宜,单价一万出头,总价100万就能买一套近100平的房子,而公积金的额度最高可达70万,基本上可以覆盖全部贷款。


政策一共14条,这里就不一一解析了。


不过确切地说,这个文件还没有正式发布。


11月18日的《哈尔滨日报》说,这个文件是“近期将印发”。但媒体报道称,哈尔滨市住建局相关工作人员回应称“政策内容属实,现在在预热,过几天会正式对外发布”。


也就是说,这份文件到底有可能预热熟了,还是预热没了,目前还没有定论。

一个省会级城市,如此大张旗鼓地鼓励房企降价让利卖房,还是第一次。



02

哈尔滨绷不住了


之前因为高层对于楼市放松调控采取高压政策,通常是冒头就打,很多城市都是降低落户门槛或者是降低人才购房的门槛,吸引人口和刺激楼市。


而现在哈尔滨破天荒地打破原有的限跌令格局,直接公开鼓励开发商降价卖房,这说明哈尔滨的楼市实在是撑不住了。


从价格上看,最近几个月哈尔滨的房价一直都在万元下方徘徊。


 

更加致命的是哈尔滨的楼市长期供过于求。

数据来源:易居企业集团哈尔滨房地产市场10月监测报告


克而瑞的数据显示,到10月底,哈尔滨的库存去化周期达23.1个月,新房存销比在克尔瑞重点监测的一百个城市中排名第6,仅低于景德镇、日照、包头、北海和漳州。


存销比前10位、后10位城市 数据来源:克而瑞等


虽然地盘很大,地位不低,但是哈尔滨人口近年来却是大幅流出。这也不是什么秘密,东北人口净流出早已经算是人尽皆知的。


2009年-2019年,10年间哈尔滨在校中小学生人数增速达到-14%。从2009年的46.4万降低到了2019年的39.9万人次。


放眼全省,黑龙江流失了31%生源。从学生倒推人口,我们有依据推测,最起码有30%的人口在过去10年选择背井离乡。也就是说,100个人最终有30个人会选择离开黑龙江省份。


这意味着什么不言而喻,当没有人的时候,房子自然没有了支撑。


如果告诉你,未来深圳10年内人口将少30%,你说你还会看涨深圳吗?同样的道理,哈尔滨的房价按理说确实难涨。


2020年1-9月沈阳财政收入546亿元,排第一;其次大连537亿元、长春431.3亿元、哈尔滨270亿元。财政收入增长情况,比去年同期均下降,分别长春1%、沈阳2%、大连3.76、哈尔滨15.5%。可以说,人口下降带来的恶性循环正在蔓延。


即使哈尔滨是国家重点经济规划区之一,深圳市帮扶对象也无济于事。



03

楼市,以后会越来越分化


还记得之前几天,我写到深圳抢房的事件吗?


近350万认购金房产,却有3万人疯抢,买到就是赚到,到手转卖就是400万差价,火热程度堪比“打群架”


预售第一天就收到450亿认购金,最终金额很有可能突破千亿。


哈尔滨和深圳不光在地理位置上是南辕北辙,在楼市火热程度上,更是天上地下,这不能不让人感到唏嘘。


而这种两极分化,以后会在更多城市,更长时间内继续出现。

2019年中国房地产市场将近16万亿销售额的水平,我认为它是中国房地产市场上的一个巅峰状态,不管销售面积来讲,还是销售额来讲,都是一个巅峰状态。


到了今年,其实大家已经新闻上看到了很多天津、重庆、河南,包括北京的环境一带的房价下跌已经开始了。


在需求比较弱人口净流出的这些北方市场已经出现了房价,非常明显的走弱的迹象,目前还比较强势的主要是南方的这些城市,包括杭州、宁波、深圳这些城市,所以如果哈尔滨的救市政策一旦成功推出以后,后续一定会有跟风的城市会有更多的大规模的这种跟进。


但是不管怎么放松,千万不能被忽悠住,一定要记住一点。


人,往钱多的地方去,钱,往人多的地方去。


而涨价的房子只能出现在钱多人又多的地方。


事实就是,有些地方的房子,以后甚至有不如无。




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