信号转变,底牌亮出,这两个城市将有大行动?

米宅 2020-11-23 07:19


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统计局的70城数据出来,连续环比上涨的城市不见了踪影,特别是徐州,绍兴等城市。而这份数据算是房地产市场的转折点,主要看以下几点:

1、全国房价单月重回万元以下。

2、新房房价环比上涨的城市数量为45个,较上月减少10个,二手房环比上涨城市数量为39个,较上月减少11个。

3、新房扬州领涨涨幅0.9%,二手房深圳领涨涨幅0.9%

看这份沉甸甸的数据,可以看出调控的力度已经取得成效。

涨幅超过1%的城市已经不存在,均价跌回万元以下,1万或许是房价均价衡量标准,城市上涨数量也减少,形式一片大好。

但是第3点比较有意思,新房市场扬州需要谨慎一些,特别是是下个月数据出台之后。毕竟前10个月扬州市场并没有熄火或者缓和,土地市场比较热溢价高达30%。

而深圳二手房时隔三个月后重回第一。

新房涨不动已经成为不争的事实,但是二手房却发生微妙变化,深圳又出现了。

这个时候在新房严控的情况下,重要的是二手房,因为它可以反映市场供求的真实情况,并且也只有交易,才能彰显房产价值,没有流动性,房子再多也保卫不了你的财富!

这次我们就从二手房的角度来看问题。


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不管统计局如何来的,准不准,但是调控的时候是个依据,就以它的数据为参考,看一下过去一年,70城二手房变化,看看哪些城市,是值得我们捡漏的?


跟去年相比,涨幅前10名跟跌幅前10名已经出现:


涨幅前10名:深圳,唐山,银川,沈阳,成都,西宁,无锡,宁波,徐州,杭州;

跌幅前10名:牡丹江,南充,郑州,天津,贵阳,太原,北海,湛江,烟台,青岛;

涨幅前10名的城市,深圳,成都,无锡,宁波以及杭州依然有价值。

三四线唐山,银川等这些城市政策约束力度小也是一方面,导致房价上涨,除此以外还有供应量,利好政策等。

福兮祸之所伏,祸兮福之所倚。从来都没有绝对的事情,特别适合在这些跌幅前10名的城市。

房价下跌是事实,不过对于我们来说并非坏事,也许正是捡漏的好时机。

但并不代表这些城市都存在价值,就像牡丹江这类城市,是绝对要摒弃的,人口流失严重,城市发展没有人口支撑,指望谁来接盘呢?

一定要明白,买房最后接盘的一定是本地客群的。

在这里值得关注的是郑州和天津这两个城市,未来5年,值得去拼一把。


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这个时候的市场,妖的不像话的就属于深圳了,特别是倒挂楼盘。

目前比较火热的就是华润城,一篇关于甲方爸爸的销售方案程稿,就能妥妥的10万+,我们这些人也是慌的一批。

买到一套华润最小的房子,就能挣500万,不火天理不容啊!

但是与深圳,杭州这些城市不同的是,一搜索郑州和天津关于房价的新闻,这些内容就会跳出来:


我们可以看关于楼市的关键词描述:冰窟窿,六连跌,炒房客梦碎,寒冬,苍凉等等让你感受到了悲凉的气氛。

而实际呢,确实有夸大的成分。

通过实际调研发现,整体回落是有的,对于郑州而言,远郊项目比较多,三环内的特价房也只是不好的楼栋和楼层,好房子依旧是好价格。

而天津也是如此,远郊是比较严重的,特别是二手房。

对于这两个城市来说,越是这个时候,越是我们下手建仓的好时机,为什么?

1、供求失衡,库存比较大。

房价的变化,一个关键因素是不能忽视的,那就是供求关系的变化,而郑州和天津都不低,从10月份重点城市商品住宅供求比,存量以及消化周期就可以看出:


特别是天津,库存面积3750万方,为这些城市第一名,而且比第二名青岛的库存面积还要1277万方,比郑州的库存面积还要多。

而消化周期高达32.2月,根据住建部曾经出台的政策,消化周期在36个月以上,应停止供地,而天津是接近红线的。

对于房地产来说,一般消化周期在7个月算是正常的,不会太紧张,而天津几乎达到5倍。

郑州虽然没有天津多,但是供求比连续两个月在1.1以及以上,消化周期在11.9个月,也是不低的,是供过于求。

过剩就会出现下跌,这是不变的市场规律。

2、小学生数量增长并不差,后劲十足

判断一个城市价值,小学生增长数量是一个指标,为什么,因为每一个学生背后不止一个学区房,也跟楼市成交有关系,是城市吸引力的一个指标。小学生越多,也反映了其父母大量涌入,这背后住房是不容忽视的,也说明城市比较有活力。

也可以看下面一张图:      

31个城市近十年间普通小学在校生人数增幅与增长人数变化:

2019年郑州的小学生数量增幅是不差的,在全国排名前三,位于厦门和深圳之后,天津虽然不如郑州,排名也在前15左右。从数量上看,天津有60.21万人,排名第7名。郑州有37.6万排名13名。

如此数量,城市发展必定不会太差。因为这些都是未来经济的支撑,是一个长远的后盾。

3、GDP排名。

为什么类似鹤岗这样的城市人口持续流出,其实很大的原因是没有产业,没有经济的支撑。

而前三季度经济GDP排名中,郑州以8405.5亿元,增速1.2%排列全国15名,而天津则是排名11。

上榜的北方城市中,除了北京以外,天津和郑州还是比较靠前的,名列北方前十强。

4、人口流入多,老龄化人口占比少。

郑州这两年人口流入是比较多,每年人口流入30万左右,而去年人口流入46万。在2019年人口流入排名中前16名,分别是上海,东莞,成都,北京,广州,深圳,苏州,武汉,杭州,惠州,郑州,西安,佛山,重庆,长沙,天津。

对于房地产来说,长期看人口,中期看土地,短期看政策。人口的持续流入,是城市发展的动力,没有人就没有未来。而年轻人更能代表这个城市的未来。

老龄化排名中,郑州只有7.3%,天津是10%,老龄化并不严重。

除此之外,两个城市的政策也是不错的,天津是中国北方最大的港口城市,国家物流枢纽,全国先进制造研发基地。而郑州是国家中心城市,在城市发展政策倾向上,都会有一定的支撑。

虽然北方城市不如南方城市,但是在这些北方城市中,天津和郑州这两个是比较亮眼的。特别是天津,只要放开限购,还是会有很多人重仓。

不要用短期的眼光来限定你的选择。


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对于像郑州和天津这类房价回落,但是有价值的城市来说,核心区是值得关注的,不要去碰远郊,特别是远郊的二手房。

对于房企来说,活下去绝对不止是喊口号而已。品牌房企三道红线压顶,尚且扭转风向,更何况小房企,截止到11月初,已经有403家房产公司发布了破产公告,也就是平均1天要至少倒闭一个,受影响的就是这些房企。

对于天津和郑州这两个城市来说,天津的优势明显高于郑州,最典型的就是教育资源。一本录取率天津排北京之后为第二,而河南则是比较靠后。

如果有资金实力,可以优先买天津。

在买房市场一切都倾向于你的,爱答不理与高攀不起也许就在一念之间。

这不,前两天郑州关于土储的文件中,其中一项就是:鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式,确需实物安置的,实物住宅安置面积不超过人均70㎡。

郑州清风徐来,天津还会远吗?


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