寒冬下的烂尾之痛:是什么造成了烂尾?

秦朔朋友圈 2020-11-23 08:30

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· 过蝈 | 文  关注秦朔朋友圈  ID:qspyq2015 ·


凛冬将至,他们仍住在烂尾楼

本来想写写哈尔滨政府劝降价的事情,但看到《南方周末》刊登的《凛冬将至,他们仍住在烂尾楼》一文,再看看深圳依旧万人抢房,杭州大半个月前还发生因为蚂蚁概念房跳涨一百万的事件,觉得这个魔幻的楼市,已经不能用冰火两重天这种套话来概括了。

《南方周末》的文章里这样写道:“没有自来水,业主们在附近山脚下寻了一处泉眼;没有电,业主们买了太阳能充电板;没有燃气,小区里的建筑材料板,成为女人们烧饭的木柴;没有厕所,白天钻小区里的树林或去小区外的公厕解决。”

买到烂尾楼的有美甲店老板娘、退休教师、两个孩子的工薪家庭等等,他们的面目清晰、普通,就像每天和我们擦肩而过的路人,只是他们回的家,是一座座没有水电、没有大门的烂尾楼。

笔者再一看评论,更加震惊,在我们相对“岁月静好”的长三角外,原来有大片烂尾的楼盘。它们多分布在北方某三四线城区或者县城里,有不少人都是农村出来的。现在农村的地没了,老人孩子一大家子都住在烂尾楼里。

简简单单的几句评论里,都是一个个被拖累的家庭和人生。而这些家庭,本来就不太拥有话语权,在喧嚣的媒体下,他们是沉默又负重的大多数。

| 来自网络

真的是预售制度造成烂尾吗?

大部分人很容易把烂尾归因为预售制度。这么说也没错,预售加剧了买房的风险。但楼盘烂尾,真的是预售制度造成的吗?取消了预售,房子就不会烂尾了吗?

往深层里想,预售制如果取消,作为资金密集型开发企业,大部分房企都会退出,能开发的只有央企。那么市场的供应量就极度小了。房地产将进入完全垄断市场。

在这样的市场下,地方政府也就没法大量推地,更失去了最为重要的土地财政收入。没有了土地财政,城市的交通建设、教育医疗等一系列公建配套就会停滞,居民的生活水平也会大受影响。所以,只要政府还在大量推地,预售制是难以短期内取消的。

预售不是原凶,只要监管合理一样可以避免烂尾。以宁波政府为例,当地规定,房地产开发企业选择预售项目所属地区的商业银行机构作为监管银行,以宗地为单位设立商品房项目预售资金监管账户,不得按预售批次分别与不同的监管银行签订预售资金监管协议。预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款应当全部存入预售资金监管账户。并且监管资金范围为监管项目工程造价的130%。如果项目有土地抵押担保贷款的,土地抵押担保贷款的本息也纳入监管范围。

所以,问题不在于预售,而在于配套的监管。否则为什么预售制度已经存在很多年了,这两年才烂尾频出?

笔者认为,是因为这几年来一场房地产的“内卷化”正在快速袭来,才导致了这两年烂尾频出。这一“内卷”有两个层面:城市和企业。烂尾,正是一场房地产的“内卷”之痛。这场“内卷”,对行业、经济甚至地方政府的影响都是巨大的。

哪些地方更容易烂尾?

先说说城市。

县城的房子在烂尾,大城市的中产也面临同样的危机。各地的泰禾系仍在停工,北京的山水文园千万级的豪宅也面临烂尾。

大城市的中产,在烂尾盘面前一样欲哭无泪。只是和监管更欠缺落后的地区相比,大城市的烂尾盘数量更少,未来也更有被接盘的可能。尤其是大城市的商业项目,一些做不良资产的信托基金公司,他们更倾向收购大城市的商业项目用来重新定位、包装,甚至还会改造成公寓卖。

哪些地方更容易烂尾?

根据《中国房地产报》的报道,有单位统计人民网留言板上关于烂尾楼的投诉,10年间共有8000多条与“烂尾”有关的留言投诉,与住房烂尾直接相关的投诉共7478条,涉及楼盘超过3188座。这3188座楼盘,得是涉猎了上万组家庭吧!

从投诉量地域分布情况来看,河南省以1765条遥遥领先位居第一,其次是四川840条、安徽829条、陕西805条、山东565条、河北406条。

并且自2015年烂尾文书数量不断增加,2019年和今年都已经增加超过1000篇!广东省公布2180篇文书,位居第一。湖南省公布921篇,四川省公布847篇,福建省公布468篇。而投诉量最高的河南省仅公布450篇文书。这意味着还有大量的烂尾文书可能尚未被公布。

这个数据有点出乎意料,大家本来以为可能是人口净流出的东北三省更容易烂尾,但投诉最多的居然是河南、四川和安徽。

其实,东北三省人口净流出开发商也不太会去那里积极拿地,楼盘供应量小,哪怕烂尾了从绝对数字上看也是小的。而像河南、四川、安徽等省份,这些年城市发展迅猛,推地多、开发量大,抬高了地价、房价,聚集了楼市的风险。而城市真实的经济社会、人口发展又未必那么强大,一旦销售遇冷、开发商回款难,非常容易遭到烂尾风险。

哪些企业更容易踩雷?

除了城市,烂尾楼盘还和这几年的房产去杠杆密切相关。

在“三条红线”的政策下,开发商的融资环境收紧,开发贷被要求“限额管理”。个人的住房贷款也有收紧趋势,让回款变得更慢了。

开发商资金链更加紧张。因此在近期新一轮的股权转让潮中,已不再是中小民企转让股权,很多大牌房企也在“卖股求钱”:近两个月时间,中国金茂、招商蛇口、华侨城均密集传出股权转让的相关消息,而这三家房企都是央企。

融资监管新规“三道红线”出台后,大部分房企有一条或多条指标“踩线”,政策压力下,房企开始主动调整融资结构,通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资,出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。

规模房企尚且需要股权变现以符合监管要求,抵御风险能力更弱的中小房企面临的压力更大。去杠杆和“三条红线”,正倒逼着行业集中度再度提升,无数房企、供应商都在被重新洗牌。

“重新洗牌”,这种语言讲讲是很简单的,但就像烂尾楼里的人们一样,其实也意味着很多的企业濒临破产、大量的从业人员也正游走在失业的边缘,如履薄冰。

如果现在一定要买房,“三条红线”要多多研究,红色档的不要碰。

“内卷”比想象的更冷冽

在互联网、消费主义、金融泛滥的时代,我们的购买发生了扭曲:

很多人,买房子就像买股票,研究城市基本面、政策规划、各种消息,却没有去实地好好看过几次房,户型、质量反而并不关心,只求涨价;很多人,买股票就像买零食,关注各种财经大V、金融大神,上知识课堂,像相信小红书博主推荐一样在购买股票,却对股市没有基础的认知。

还有很多人,买包买奢侈品,又像买房子一样,信用卡、花呗、白条各种分期付款,用尽杠杆宁可多付15%左右的利息。

我们的购买,正在脱离最简单朴素的常识。在增量时代,高增长能有很多容错能力;存量时代,就难了。

“时代的一粒沙,落在个人头上,就是一座山。”这句话同样适用于买到烂尾盘的人们。从北京千万豪宅到县城四十万的房子,在烂尾楼房面前,大家都成了愚公移山一样的维权者。

我们时代的残忍在于,把每一个活生生的人都压缩成一个数字、一个符号、一个标签。让决策层在做经济决策时,容易暂时放下同理心,而把数据作为第一出发点。

最后,买到烂尾盘怎么办?坦白说,目前并没有更好的办法。筹钱自救或者慢慢维权等待接盘侠。但在银行打破刚兑、国企逃废债等诸多信号下,大家对当下真实的经济水平不用太过乐观。

烂尾了,谁会为你兜底呢?希图用各种方式,制造网红烂尾楼,引起有关领导重视的心态。可能真没什么用。

我们唯一能做的,就是不触雷。

「 图片 | 视觉中国 」

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