干货分享! 2021上海&环沪市场预判+选筹逻辑

米宅长三角 2021-01-13 16:29

上一回,我们聊到《魔都学区房半年涨70%,房东2天跳价百万,一房难求!库存只够33天?》,粉丝们反响热烈。


今天,我们进一步来揭示助推上海新一轮牛市行情到来的主要因素哪些IP影响上海各区行情冷暖?并2021年上海及环沪市场走势作出预判


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七大因素助推上海新一轮牛市到来


 ① “社保2年变5年”期满后,需求集中爆发!上海已是全国调控最严的城市,再升级的可能性、可操作性很小!


 ② 上海以二手房交易为主体(全市新房、二手房占比1:3,外环内新房、二手房占比更是达到1:9), 新房限价在上海不起作用!


 ③ 临港定向放松“社保5年变3年+单身可买房”,新片区新增15万/年的常住人口指标,北大、清华、复旦、交大、同济、华师大等6所高应届本硕毕业直接落户上海!


 ④ 公、民同招,学区房强势领涨,带动周边“多米诺骨牌”式补涨!


 ⑤“房荒”!全市二手库存不足4万套,只够去化1个月!大量未摇中新房的涌向二手房,肯签字房东已成稀有物种!


 ⑥ 美元贬值引发全球通胀和房价上涨压力,上海处在国内国际风向标最前沿,可谓“春江水暖沪先知”!


 ⑦上海已是长三角乃至一线城市中房价控制最好的城市,横盘3年后,对比深圳已有30%价差,已成房价洼地


2

 五大IP决定区域行晴冷暖


本轮行情起自2020年下半年,其实是单点行情(有IP的涨,没IP的没啥涨),没有全面牛,也没有疯牛!


① 学区房“光环”(尤其是9年制公立一梯队、华二、上中、世外等优质教育资源)


② 曝光度高的板块(如:大虹桥、前滩、徐汇滨江、北外滩、张江、临港定向放松区域等)


③ 国家战略区域(如:自贸区、临港新片区、长三角一体化示范区、虹桥国际开放枢纽等)


④ 牛逼的行政区(如:牛逼的浦东,核心的黄浦,权贵的徐汇、示范区青浦、左右逢源的闵行等)


⑤ 规划利好区域(如:上海东站、上海北站、机场联络线、嘉闵线、一江一河、中环发展带等)


揽获以上4项IP的,如:前滩、张江(5项)、临港、大虹桥(4项)房价根本压不住!


没有强大IP支撑的,如:松江、奉贤、宝山、金山等区域,房价并无多大起色

图片来源:平米房产咨询


3

2021上海及环沪市场预判和选筹逻辑


① 出手时机上:入手趁早赶年前,金三银四欲见顶,5月调控风满楼


② 地段选择上:摒弃“环”概念,拥抱大IP,拥抱“城市新贵”区域


2020年,临港房价超松江,张江房价超长宁,紫竹房价超徐汇,前滩房价超陆家嘴……无数事实已经证明:未来上海房价不再以“环”一决高低!


“城市新贵区域”也在不断“更新迭代”:90年代@西郊古北,2000@新天地,2010@陆家嘴,2020@前滩……


上海目前主要商务区,浦西、浦东的传统市中心和成熟区域主要分布在2号线沿线:


未来5-15年,魔都哪些板块的变化会最快?这座城市的新贵们,会买哪里?会住哪里?笔者也找到了以下这样一条由示范区1号线(上海轨交17号线)+机场联络线+两港快线构成的主线

1.临港新片区=陆家嘴2035(金融创新示范区)+张江2035,承载着中国的未来车、智能造、数据港等国家重点产业;


2.川沙迪士尼+航空城=9大城市副中心之“国门商务区”+浦东版“虹桥枢纽”+蓝天梦(C919大飞机项目);


3.张江=既是自贸区,又是科学城(国家4大科学中心之一),承载着中国芯、创新药等国家重点产业和上交所科创板的落地使命;


4.前滩徐汇滨江吴泾奥运=陆家嘴外滩世博源的升级版,2020-30年代黄浦江滨江豪宅新名片;


5.大虹桥商务区(包括虹桥前湾、长宁临空、嘉定江桥、闵行七宝等片区)=人民广场CBD升级版,助力浦西现代商务区实现由“上海行政中心”人民广场向“上海地理中心+长三角中枢”大虹桥的跃迁;


6.徐泾赵巷“进博会”=古北西郊豪宅区+虹桥经济技术开发区升级版;


7.青浦华为练塘机场=徐汇漕河泾上海南站升级版,漕河泾(国家级经济技术开发区)是上世纪80年代,邓小平亲自抓的上海第一代微电子芯片产业承载地,华为则是中国制造2025的杰出代表;


8.水乡客厅=长三角一体化示范区2省1市跨行政区界“新地标”=虹桥商务区升级版;


9.嘉善(中新产业园+归谷+高铁新城)=松江(G60科创走廊+大学城+松江新城)升级版,嘉善虽然在行政隶属上不属于上海,但是长三角一体化示范区3县区之一,在社保、医疗、教育、交通方面正在与上海加速一体化进程。目前,嘉善不限购,首付3成起,成为新上海人刚需外溢的主要承载区域。


③ 本轮行情能涨多少?是否踏准上面这条主线,差距会很大!


全市均价没有大涨,更不会有翻倍行情,以20年7月为基准,踏准主线的涨30-50%,全市普涨15-20%就是阶段性的顶!


④ 上海涨,环沪一定会跟涨!

建议关注通勤最方便的昆山花桥、高铁昆山南站板块,价格最实惠的昆山千灯、太仓浏河板块,不限购的示范区嘉善;以及规划利好最多、进步最快的南通


⑤ 有上海房票的买上海,没上海房票的买环沪!上海房票用完了,就买英美欧日澳!


原因很简单,可以归纳为“省会收割地市,北上深收割全国,东黎(全球一线城市)收割北圳香(中国一线城市)”,英美欧日澳顶级学区和身份配置,才是未来北上深港人留学&移民的刚需!


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