上一回，我们聊到《魔都学区房半年涨70%，房东2天跳价百万，一房难求！库存只够33天？》，粉丝们反响热烈。

今天，我们进一步来揭示助推上海新一轮牛市行情到来的主要因素？哪些IP影响上海各区行情冷暖？并对2021年上海及环沪市场走势作出预判。

七大因素助推上海新一轮牛市到来

 ① “社保2年变5年”期满后，需求集中爆发！上海已是全国调控最严的城市，再升级的可能性、可操作性很小！

 ② 上海以二手房交易为主体（全市新房、二手房占比1:3，外环内新房、二手房占比更是达到1:9）， 新房限价在上海不起作用！

 ③ 临港定向放松“社保5年变3年+单身可买房”，新片区新增15万/年的常住人口指标，北大、清华、复旦、交大、同济、华师大等6所高校应届本硕毕业生可直接落户上海！

 ④ 公、民同招，学区房强势领涨，带动周边“多米诺骨牌”式补涨！

 ⑤“房荒”！全市二手库存不足4万套，只够去化1个月！大量未摇中新房的涌向二手房，肯签字房东已成稀有物种！

 ⑥ 美元贬值引发全球通胀和房价上涨压力，上海处在国内国际风向标最前沿，可谓“春江水暖沪先知”！

 ⑦上海已是长三角乃至一线城市中房价控制最好的城市，横盘3年后，对比深圳已有30%价差，已成房价洼地！

 五大IP决定区域行晴冷暖

本轮行情起自2020年下半年，其实是单点行情（有IP的涨，没IP的没啥涨），没有全面牛，也没有疯牛！

① 学区房“光环”（尤其是9年制公立一梯队、华二、上中、世外等优质教育资源）

② 曝光度高的板块（如：大虹桥、前滩、徐汇滨江、北外滩、张江、临港定向放松区域等）

③ 国家战略区域（如：自贸区、临港新片区、长三角一体化示范区、虹桥国际开放枢纽等）

④ 牛逼的行政区（如：牛逼的浦东，核心的黄浦，权贵的徐汇、示范区青浦、左右逢源的闵行等）

⑤ 规划利好区域（如：上海东站、上海北站、机场联络线、嘉闵线、一江一河、中环发展带等）

揽获以上4项IP的，如：前滩、张江（5项）、临港、大虹桥（4项）房价根本压不住！

没有强大IP支撑的，如：松江、奉贤、宝山、金山等区域，房价并无多大起色！

图片来源：平米房产咨询

2021上海及环沪市场预判和选筹逻辑

① 出手时机上：入手趁早赶年前，金三银四欲见顶，5月调控风满楼

② 地段选择上：摒弃“环”概念，拥抱大IP，拥抱“城市新贵”区域

2020年，临港房价超松江，张江房价超长宁，紫竹房价超徐汇，前滩房价超陆家嘴……无数事实已经证明：未来上海房价不再以“环”一决高低！

“城市新贵区域”也在不断“更新迭代”：90年代@西郊古北，2000@新天地，2010@陆家嘴，2020@前滩……

上海目前主要商务区，浦西、浦东的传统市中心和成熟区域主要分布在2号线沿线：

未来5-15年，魔都哪些板块的变化会最快？这座城市的新贵们，会买哪里？会住哪里？笔者也找到了以下这样一条由示范区1号线（上海轨交17号线）+机场联络线+两港快线构成的主线。

1.临港新片区=陆家嘴2035（金融创新示范区）+张江2035，承载着中国的未来车、智能造、数据港等国家重点产业；

2.川沙迪士尼+航空城=9大城市副中心之“国门商务区”+浦东版“虹桥枢纽”+蓝天梦（C919大飞机项目）；

3.张江=既是自贸区，又是科学城（国家4大科学中心之一），承载着中国芯、创新药等国家重点产业和上交所科创板的落地使命；

4.前滩徐汇滨江吴泾奥运=陆家嘴外滩世博源的升级版，2020-30年代黄浦江滨江豪宅新名片；

5.大虹桥商务区（包括虹桥前湾、长宁临空、嘉定江桥、闵行七宝等片区）=人民广场CBD升级版，助力浦西现代商务区实现由“上海行政中心”人民广场向“上海地理中心+长三角中枢”大虹桥的跃迁；

6.徐泾赵巷“进博会”=古北西郊豪宅区+虹桥经济技术开发区升级版；

7.青浦华为练塘机场=徐汇漕河泾上海南站升级版，漕河泾（国家级经济技术开发区）是上世纪80年代，邓小平亲自抓的上海第一代微电子芯片产业承载地，华为则是中国制造2025的杰出代表；

8.水乡客厅=长三角一体化示范区2省1市跨行政区界“新地标”=虹桥商务区升级版；

9.嘉善（中新产业园+归谷+高铁新城）=松江（G60科创走廊+大学城+松江新城）升级版，嘉善虽然在行政隶属上不属于上海，但是长三角一体化示范区3县区之一，在社保、医疗、教育、交通方面正在与上海加速一体化进程。目前，嘉善不限购，首付3成起，成为新上海人刚需外溢的主要承载区域。

③ 本轮行情能涨多少？是否踏准上面这条主线，差距会很大！

全市均价没有大涨，更不会有翻倍行情，以20年7月为基准，踏准主线的涨30-50%，全市普涨15-20%就是阶段性的顶！

④ 上海涨，环沪一定会跟涨！

建议关注通勤最方便的昆山花桥、高铁昆山南站板块，价格最实惠的昆山千灯、太仓浏河板块，不限购的示范区嘉善；以及规划利好最多、进步最快的南通！

⑤ 有上海房票的买上海，没上海房票的买环沪！上海房票用完了，就买英美欧日澳！

原因很简单，可以归纳为“省会收割地市，北上深收割全国，东京纽约伦敦巴黎（全球一线城市）收割北京上海深圳香港（中国一线城市）”，英美欧日澳顶级学区和身份配置，才是未来北上深港人留学&移民的刚需！

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