深铁懿府、海德园入市在即!从采石场到豪宅区,聚光灯下的安托山值得吗?

深圳楼市情报 2021-01-14 18:28


听说深铁懿府要开了?

那个据传按揭贷款不过,首期款可退,但定金不退的备受关注的高热盘。

2020年12月,就有网友爆料深铁懿府要来,并称展示中心异地开放,需预约参观。

这次爆料不仅道出了展示中心的预约参观事项,还提到定金不可退的巨大风险。

图片来源网络

动辄100万的定金,不退?故事似曾相识,不过定金不退是惯例,这里不多说。

对此,报哥只想发出一句长长的感叹:深圳打新人,太不容易!

安托山热度与争议并存

新盘入市,聚光灯下,随之舞动的还有所在片区。

深铁懿府入市,带来的是安托山的热度和争议。当然这里的“功臣”不仅深铁懿府,还有海德园。

如果说深铁懿府给安托山加了把火,那海德园的入市在即,就给安托山继续添了一把柴。

安托山是实实在在的又火起来了。

心细的人会发现,报哥用了“又”字。是的,它曾经红火过。

2015年,不做任何广告,安托山片区的锦庐花园以现房悄悄入市,揭开了安托山楼市新的一页;
2018年,被限价的万科瑧山府二期222套240平大平层开盘即售罄;

而这之后,安峦公馆入市,安托山扭转了它在老深圳人眼中的定位——采石场向豪宅区的转换。

这一次,凭借深铁懿府、海德园两大实至名归的网红盘,安托山真正成为深圳豪宅片区的一员。

当然,热度和争议是并存的,安托山重新进入深圳人的视野,是带着争议的。

这种争议表现为:安托山不是传统意义上的豪宅,区域上没有拓展空间和想象空间,卖出豪宅价,价值何在?

安托山卖出豪宅价格,价值何在?

安托山不是传统意义上的豪宅,区域上没有拓展空间和想象空间,卖出豪宅价,底气何在?

1.安托山不是传统意义上的豪宅区?

安托山位于香蜜湖和华侨城两大传统豪宅片区交汇处,虽然位于两豪宅之间,但它一开始并不是豪宅区,而是一座采石场。


区域内噪音、粉尘污染较大,多年来因涉及安托山搬迁安置问题,致使这块宝地无法得到充分开发利用。

但这种窘境的转变,也仅不过5年的时间。

2016年开始污染企业拆迁,时至今日,一些污染的企业如采石场、混凝土厂等已拆迁,电厂也已列入城市更新计划,规划已久的安托山公园和安托山博物馆已经在建。

同时伴随着片区内的万科系列、安峦公馆、海德园等豪宅项目落地,安托山至此跻身豪宅区。

但不得不说,能够摇身成为豪宅地,一是本身具有的豪宅基因,位处两大传统豪宅区之间;二是地理位置的基础上,又有自然生态环境加持(下文会提到),满足入则宁静,出则繁华的豪宅标准。

2.区域上没有拓展空间和想象空间?

常理来讲,安托山位于两大豪宅片区中间,片区的想象空间是有的。

但这种想象空间如果是在10年前,毋庸置疑,但当下这个时间节点,华侨城渐有没落之势,香蜜湖靠着学区在支撑。

2019年5月,位于华侨城的新天鹅堡在欢乐海岸蓝楹湾酒店开盘,开盘当天去化率仅10%,后期销售也很不理想。

对此,不得不让人发出质疑,安托山位于这两个豪宅之间,未来会有想象空间吗?

3.安托山的底气何在?

安托山的底气,我们认为有三个维度:新房供应、学位加持、区位价值。

| 新房供应

新房供应给安托山带来的热度上文我们已经提及,此处不再重复赘述。

| 学位加持

深高初中学位是助攻安托山的重要推手。

根据福田区教育局学区公示,安托山的几个热点新盘都被划入了深圳高级中学初中部范围内。

根据福田教育局公示,画出的图

深高初中部的含金量有多高,不用报哥说,大家也都知道。

但同时风险犹在,近两年安托山区域学位的不确定性早已被搬上台面。


根据福田教育局的公示(2017年数据),我们不完全统计,有29个小区。

事实却是,所容纳的小区数量太多,深高学位早已不堪重负。

| 区位价值

安托山是有价值的,首先是它距离深圳中心区的位置。

安托山地处南山福田交界处,本身的位置就显得尤为出众且优质。

其次是片区内的整体生态环境,片区被两大公园紧密包围,安托山公园和梅林山公园,不远处还有香蜜公园、儿童乐园。

但安托山公园从规划建设至今已经十几年了,迟迟没有建成,好在2020年11月已经开始对外招标,意味着公园将要动工建设了。


据消息称,安托山公园将会在2024年建设完成,建设标准将按照世界级公园的标准来建。

报哥在一个冷的不像话的大风天去到了安托山板块,对片区进行了一次实踩,实踩当日,安托山公园还未开工。

4.安托山到底贵不贵?

以上分析来看,安托山的价值支撑点有限。

那么安托山到底贵不贵?

安托山的新二手房价格区间11-14万/㎡,这个价格位于香蜜湖新二手价格区间范围内。

也就是说,综合地理位置及价值支撑,安托山的价格并不是很贵。

安托山即将入市新盘:深铁懿府、海德园

安托山片区内即将入市的新盘,有两个,一是深铁懿府,二是海德园。

这两个盘都是未开先火,先后被传言要入市。不过虽同属同一板块,但深铁懿府属于南山区,海德园属于福田区。

| 深铁懿府

深铁懿府的网评早已铺天盖地,主要讨论点:价格问题,深铁懿府的网传价格11-11.5万/㎡。

有人觉得安托山并不是传统意义上的豪宅,区域上没有拓展空间和想象空间,11-11.5万/㎡的价格有点高了。


也有人觉得深铁懿府的配套欠佳,无论是学校还是商业都没有可以数得上来的优点。



对于价格及片区价值问题,上文我们已经有所叙述,这里报哥将结合踩盘实况,聊一下深铁懿府的其他问题。

安静尚可,繁华欠佳,这是报哥对深铁懿府的评价。


深铁懿府位于北环大道边上,边上就是深云村,没有嘈杂的居住环境,安静是有的,但由于和北环大道及京港澳高速为邻,呼啸而过的车流声却无法掩盖。

深铁懿府的繁华?抬眼望去,只有和深云村共享的福到来购物中心。

学位问题。项目对面就是中科实验学校,不过项目配套有新建的9年制学校,学区在不在对面的中科实验学校现在还不好说。

而地铁虽然看着很近,但实际走一走,从小区门口出发,到达深云地铁站距离并不算很近。

由于踩盘当天天气较为恶劣,报哥和小伙伴哆哆嗦嗦的走过去,花费将近10分钟的时间。


| 海德园

海德园没有深铁懿府的项目进度快,肉眼预测可能只建到了7、8层,而深铁懿府已经出地面20层+。

海德园的东侧就是一路之隔的万科瑧山府系列,南面是红岭实验小学和安峦公馆以及在建中的安托山10-03地块保障房项目。


距离地铁2号线与7号线交汇处的安托山站位置很近,地图测距200米不到,实际走过去也差不多只3分钟路程,总的来说都很方便。

THE END


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