2020北京豪宅失格丨内附排行榜

严肃买房报告 2021-01-14 18:35


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2020是公认的豪宅回归年。

确实有更多的人买了豪宅,2020年北京成交均价8万+的住宅项目网签1772套,相较2019年的1477套,上涨20%


但数据禁不起细看,豪宅的这波回归,有点缩水---

只有成交套数上涨,其余指数全面下跌

2000万+的房子多卖了295套,反而少卖了47个亿。钱为什么少了?

数据明明白白,豪宅均价基本持平,套均面积跳水。

对,2020年的豪宅,变小了

01

豪宅的2000万红线


变小这件事,在一个项目上表现的特别明显。

作为兄弟地块,北京金茂府二期从拿地到发声,只用了163天,周期变短;最小的户型做成了75平米两居,最大户型161平。

北京金茂府,产品是200平起步。

过去是200平起,现在是200平以下。

大部分项目都把主力产品控制在200平以内,总价2000万左右。市面数得上的豪宅,大体如此。

2020年豪宅成交榜上的4个纯新项目---颐和金茂府180平起、融创·香山壹號院170平起、北京金茂府二期75平起及中海甲叁號院145平起。再算上年底亮相的分钟寺组团,东叁金茂府120平起、世茂北京天誉145平起、合生缦云183平起。


面积带动了价格。北京套均总价2000万以下的豪宅成交量占比,也从2019年的32%,提升至2020年的59%。

很多项目,够得上豪宅的单价,却不敢挑战豪宅的总价

所求就是高周转。

事实也证明,这种选择是正确的。2020年高周转最成功的项目,就是颐和金茂府,昨天已经官宣清盘,用时仅半年。

“控总价,保流量”,是新豪宅的核心策略。

再从海淀树村等地块土地出让规则的改变来看,未来,这种占据稀缺地段、稀缺资源的地块上,开发商的利润空间更加受限。

谁能跑得快,谁总价控得好,谁才能争取到一点点市场主动权。

至于2000万,它很可能成为定性圈层的重要指标---

总价2000万起步,是真豪宅;总价2000万到顶,只是个高改,惨一点,就是刚改。

但这并不妨碍,总价2000万左右或者面积200平以内的项目,成为北京豪宅市场的主力。

因为需求在,钱也一直在。

02

顶豪断更5年


不过,更贵的豪宅越来越少了。

数据复盘中能看到,北京总价2000万+的豪宅可选择性实际在降低,3000万+豪宅是真正的稀缺品。

3000万+总价榜上,18个项目清一色全是老盘,大多销售周期已经超过5年以上,库存有限,绝对的卖一套少一套

老项目所在的核心位置,更加持了稀缺性。


与新项目极尽所能提速相反,对这些老牌豪宅来说,时间是礼物。这些豪宅大多并不强调去化速度。

但时间也是毒药。入市5年以上,代表着产品也是5年前的审美,消声之后如何重新发声,才能吸引到new money,以及更重要的是,怎样能缩短这些年里产品力上的落后

现在的做法是,用一些增值服务去做价值加权,比如医疗服务、康养服务。

其实顶豪界一直有位全新的种子选手迟迟没有亮相。朝阳公园旁,东四环外泛海被收购的地块,大概率今年终将亮相。

顶豪又见顶豪。

03

2021豪宅重夺全年销冠?


放到整个北京市场来看,从2018年起,豪宅已经连续三年错失北京新房市场销冠,今年豪宅销冠颐和金茂府排名到第10位,差点就跌出总榜Top10

一部分原因是,豪宅大多集中在2020下半年入市,网签延迟到2021年,影响其在总榜上的排名。


另一方面,豪宅已经很难在北京新房市场上拿到销冠了。

首先,考虑到资金压力,少有开发商会持有货值较大的项目。比如,一举拿下分钟寺三宗地的合生,最终选择引入金茂、世茂,三宗地分拆为三个项目。

其次,有形的手为平稳房价,在豪宅的网签过程中,也会一定程度上把握节奏,减少集中大量网签。

豪宅和限竞房都很难拿到2021年北京新房的销冠了,那么明年的销冠又会是谁呢?

或许会是海淀树村?百亿货值,供需失调,一年清盘,直接登顶。

也未可知。

互动时刻:

对于2020年的豪宅市场,你怎么看?你更中意哪个豪宅?对2021又有什么期待?欢迎文末留言互动~


更多干货,详见网易房产出品的数据报告。(数据截止至2020年12月29日,以住建委网签为准)↓↓↓




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