都是3万+,平江新城和胜浦谁先起飞?

房苏州 2021-01-14 19:51

板块PK—第01期


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随着苏州房价扁平化,买房人常常面对一个难题:楼盘好选,板块难选。


最近有粉丝求助,同时看上了两个楼盘,价格都是3万+,但位置相隔甚远,房子都不错,但现在纠结哪个板块好。


化繁为简,核心问题就变成了:胜浦和平江新城,哪个更好?


平江新城

苏州主城未来之光


有这么一个说法,一般政府搬迁入驻的新板块,都是天选之子,平江新城也是如此。


2004年,平江新城获批,成为苏州最早的新城之一。


2009年,苏州第一座万达广场在平江新城。


9年前,主城姑苏三区合并,姑苏区政府行政中心搬迁至平江新城。


从开局就是王炸,平江新城一度被认为是姑苏的未来,新门面。



虽然近年来平江新城发展缓慢,陆续被后起新秀追平,但好在经过十来年的积淀,平江新城的商业、政务、医疗、交通配套都已经发展成熟。


交通上:平江新城可以说是苏州的交通中心,地铁、高速、高架、高铁都有。


  • 地铁:2号线、4号线、8号线(规划中)

  • 铁路:京沪铁路、沪宁城际铁路

  • 枢纽:苏州火车站和汽车北站

  • 高速:沪宁高速公路



商业上:从09年万达落地开始,平江新城就成了苏州举足轻重的商圈,虽然放眼目前称不上顶级,却胜在商业丰富,体量大,选择空间大。


  • 已有商业:万达广场、苏州城市生活广场、苏州人民商场、盛博广场、苏宁广场

  • 在建商业:50万方的平江天地商业中心



教育资源:近几年苏州人提到学区满脑子都是“星”字辈,古城学区很少被提到,事实上平江新城的教育资源,可以算是新城之最。


  • 小学:苏州教科院附小、善耕实验小学、平江新城实验小学、勤惜实小

  • 中学:草桥中学

  • 幼儿园:平江新城实验幼儿园等资源


按照规划,未来平江新城10平方公里范围内,将有有1所幼儿园、5所小学、2所初中。



医疗资源:有苏大附属一院坐镇,还有平江医院、口腔医院总院也在平江新城南,医疗水平屈指可数。


未来发展:


去年8月份,苏州市姑苏区北部经济区揭牌,平江新城时隔多年,又迎来新机遇。


至于这个规划,有什么实质性利好,还需要时间验证。



从开发界面来看,平江新城没有城中村和工厂,不需要拆迁改造。


且根据控规显示,平江新城北部仍有大量空地,基本以住宅为主,还有商业和学校,有很大的开发空间,



接下来一段时间,平江新城会在苏州楼市保持活跃度,不管是土拍还是新房市场,都有不错的表现机会。


新房市场方面,房价基本定调在3.2万,且档次调性都不差。



最后要说一点,平江新城是目前各大新城中,罕见的一二手房倒挂的区域,最大因素还是来自于“学区”。


区域新房3.2万/㎡,但万科金域平江、中梁天御、万国府MOMA等小区二手房均价已经超过4万/㎡,最高达到了4.4万/㎡。



所以说,平江新城的教育资源,真的不容小觑。


胜浦

摇身一变高贸新城


相比于平江新城,胜浦的故事就简短得多。


对它的定位也很简洁:自贸区发展重心、园区未来供地大户,潜力股。


自贸区的成立,像是给胜浦镶上了金边,瞬间从过去破败偏僻的郊区,成为了头顶光环的高贸新城



所以市场上对胜浦价值的争议从未停止,直到胜浦房价正式破3万/㎡,算是堵上了一些人的嘴。


相比发展十多年的平江新城,胜浦还是一座年轻的新城,目前开发界面和兑现的利好,并不算多。


交通上:目前暂无已开通的地铁,道路建设也尚在规划中。


  • 地铁:9、12、22号线规划中

  • 其它:19条道路建设开工,胜浦大桥新桥在建



商业上:目前乏善可陈,基本以社区底商为主。



教育资源:去年9月,星海集团挂牌成立,一口气官宣了胜浦3所星海学校


  • 苏州工业园区胜浦实验小学

  • 苏州工业园区星浦中学(在建,振胜路)

  • 苏州工业园区星浦小学(拟由星浦学校改制而成)




这是目前胜浦最硬核的资源,起点非常高,其它新城只有羡慕的份儿。



医疗资源:目前胜浦能拿出手的医疗资源,只有与苏大附一院开展医联体合作的星浦医院


因为在起步阶段,胜浦目前的城建配套还没跟上,但后续规划会陆续补强。


未来发展:


据胜浦最新“退二进三”片区控规,住宅用地规划有近20块


随着园区奥体和青剑湖供地数量递减,未来园区拍地,基本上都集中在胜浦。


大量资本会进驻,也意味着园区新房市场重心的转移,光从这一点看,胜浦确实是未来的一个焦点。



另一方面胜浦的潜力,其实也押宝在自贸区的发展上。


如果顺利,那么占据自贸区近50%面积的高贸新城(胜浦),自然是值得寄予厚望的。


胜浦在今年刚刚突破3万/㎡的大关,目前仅有辉映时代和嘉樾时代在售。今年建屋和恒泰地块有望入市,届时4盘齐聚,胜浦的新房市场也会活跃起来了。



着眼于眼下,胜浦其实没有太大竞争力,但胜在蓝图画的漂亮,无非是你信或不信。


还有最重要的一点,胜浦再怎么说也是园区,就算发展再不行,翻车的概率也远小于别的区域。



比城建配套,平江新城更胜一筹。


胜浦的利好兑现周期比较长,目前开发界面欠佳,和已经开发十几年的平江新城比不占优势。


平江新城的配套都是看得见摸得着的,除了商业老旧需要升级换代,其它都已经很完善,后续新规划也只是锦上添花而已。



比区域位置,二者不相上下。


平江新城,对应姑苏老城,距离相城也不远。


老城是姑苏的过去,平江新城就是姑苏未来,未来新房和土地供应大户。


胜浦,对应工业园区,流水的新城,铁打的园区。


园区的优质地段被逐年开发殆尽,胜浦的存在,为园区向东的论点提供了可能。和平江新城一样,胜浦也是园区未来新房和土地供应大户。



比未来和预期,胜浦略胜一筹。


自贸区和高贸新城,再加上园区的加持,胜浦的起点很高。而且就目前曝光的规划来看,胜浦更值得期待~



总结:自住,不想牺牲未来5-10年的生活体验,选平江新城;长远投资,对园区和自贸区有信心,选胜浦;有钱的话,可以All in!


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