二手房又涨了1.7%!深圳这些热点片区,非理性房价还能持续多久?

深圳楼市情报 2021-02-23 19:56



今天,国家统计局发布了一个数据,在深圳启动二手房参考价机制之前的那个1月份,深圳二手房环比上月又涨了1.7%!

 

这个涨幅,可以说是很高了,基本上就是去年“深八条”之前的水平,倘若二手房政策不出,后果可想而知。

 

接下来,官方参考价能不能把深圳房价压下去呢?

 

“喜讯”还真有。这两天,网传布吉桂芳园一套满五唯一的房源,以参考价成交,总价380万。

 

 

不过,官方也说了,东部罗湖、盐田、龙岗、大鹏、坪山这些地方,二手房成交价基本上和指导价一致。也就是说,桂芳园其实是以市场价成交的,只是市场价和官方参考价比较接近而已。

 

至于那27%严重偏离参考价的热点片区,又怎么样呢?深圳那群最傲娇的二手房业主,会不会接受参考价的指导?

 

昨天,报哥跑了南山、福田几个比较典型的热门小区,问了近20家中介门店,这次调控确实是让市场冷却到冰点,但这些热点楼盘的二手房价格,却依然坚挺

 

市场:价格依然没降,但不少业主撤盘惜售

 

现在房价多少?各大中介网站没有价格,就连门口也是只见租价,不见房价。现阶段想知道房价,只能问中介。

 

拍摄于华润城中介门店门口

 

目前这些网红楼盘的二手房价格和政策前差不多,如华润城三家中介门店报价都是在18-19万/m²。只是现在诚心卖的业主并不多,有不少业主已经撤了房源,深圳湾大户型更是缺货中。


这次政策也不是对房价没有影响,至少现在的业主没有继续加价。诺德假日花园的中介告诉我,如果这次政策不出,66m²小户型有人敢挂1200万。

 

买房流程:按照官方参考价过户

 

在报哥走访的十几家中介门店中,没有问到一家业主愿意降到参考价卖房,想买房都是靠中介两头牵线“对暗号”。

 

中介告诉我,到时候是会按照参考价过户,也由于深圳“三价合一”,房贷也是按照参考价来。如果实际价格和参考价相差过高,就只能当首付去补差价。

 

政策影响:网红盘买家,反而影响没有太大

 

我比较诧异的是,这样的买房操作在新政之前早有施行,为的是避开豪宅税。

 

比如,诺德假日花园的火爆小户型,66m²卖到17-18万/m²,但为了避开豪宅税,会把过户的价格放到10万/m²,刚好可以避开750万的“豪宅线”,算下来差不多可以省下七八十万的税费。

 

按照参考价过户,对那些想用三成首付撬动深圳房产的刚需购房者影响不小,如果价差实在过大,五六成首付不足为奇。

 

但对二套改善型买家来说,就不是什么降维打击了,因为原本深圳的非普宅二套首付就已在八成。而这些热点片区的购房者很多都属于这种类型。


当然了,能买和买得到又是两回事了。

 

深房中协2月20日统计,全市五大行公开在售二手房挂盘量108687套(含重复挂盘),相比新政前(1月28日)的117347套下降7.4%,与去年7•15新政前录得的148469套相比,更是下滑26.8%。

 

由于每个片区的性质、客群不同,对政策的市场反应也是各有不同。比如,百花就没有像深圳湾那样断供,该卖的还是在正常卖。以下是报哥的暗采笔记:

 

 华润城:业主惜售,诚心卖的不多


华润城官方参考价:13.2万/m²


13.2万/m²,还真不能买到华润城。参考价出来之前,华润城一二三期均价基本上是在18-19万/m²,之后房价非但没降,诚心卖的业主还更少了,似乎房价有反应还需要一点时间。

 

中介门店门前冷落,可想而知整个市场也是行情冷清。

 

不过,中介告诉我在春节之前华润城的二手房已经被扫了一波,原因是学区房旺季,小户型尤其受欢迎。这样的房源他手上还有一套,华润城一期88m²东北朝向,业主报价1750万,这算下来单价逼近20万/m²。

 

“降价,业主是不肯降价的。”这位中介说。买家看好深圳,业主更是看好深圳,不愁卖的业主是坐等华润城升值。当然,机会也不是没有,那些急需用钱、急着置换的业主或是会主动降价。

 

深圳湾:已无大户型房源


恒裕滨城二期官方参考价:13.2万/m²

 

如果是因为缺钱和置换,才会降价卖掉华润城,那么深圳置换客的顶配——顶富云集的深圳湾,就更难按照参考价卖了。

 

不过,现下深圳湾现在最大的问题还是——无房可售。中介也是很愁,春节之后一直没打通业主的电话,能不能出售还没有定数。

 

不得不说,深圳湾内卷相当严重,在参考价出来之前,一街之隔可以单价可以相差近7-8万/m²。

 

摄于深圳湾,马路左边为招商海月,右边为太古城

 

中介给我看了他们的内网,1月份成交价显示:招商海月一套112m²房源成交价1400万,折合12.5万/m²;而一路之隔的太古城一套116m²房源成交价2230万,折合19.2万/m²。

 

这样的价差是受房龄和车位比影响,但地段却是一样的。

 

随后,这位中介大哥给我看了传闻中的中介内网,触碰深圳房价天际线而名动天下的恒裕滨城二期内网价赤裸裸地摆在了我的眼前——“3”字头,有房源总价更是超过1.5亿。

 

顶富显然是不会在意房价会不会按指导价买,事实上,对深圳湾买家们影响最大的并不是这次的二手房参考价,而是去年的豪宅税。

 

打个比方:

 

假设一套150m²单价20万/m²总价3000万的房子,因为是“非普宅”,要给八成首付,就算去贷款,首付要给2400万。

 

而现在10万/m²的参考价出来了,能贷的款也就只有原来的一半,也就是300万,首付变成2700万。

 

算上总价,参考价出来前首付八成,参考价之后首付九成,对于这支由公司大老板和大厂高管组成的深圳湾买家队伍,真缺了那一成首付吗?

 

大前海小户型:政策之前就是这个价格过户


诺德假日花园官方参考价:10.6万/m²

 

不仅是深圳湾大户型的买家,前海诺德假日花园的某些小户型买家,也是影响甚微。

 

一位中介告诉我,在参考价出来之前,他们就有差不多的价格来过户,以此来避开豪宅税。

 

以一套66m²单价17万/m²为例,总价就是1122万,但如果按照10.6万/m²单价过户,总价可以低于“豪宅线”,达到700万,就此可以避开高昂的豪宅税。

 

不过,虽说这个可以避税,但“深房理”式的以贷养贷是行不通了,现在做经营贷也只能贷出700万,对炒家是会有影响的。

 

过去一年,以“深房理”为代表的炒房组织就云集在这个盘里,门店中介告我,他目睹了这个盘2020涨价全过程:“66m²的小户型从700万、800万一直到1100万,要是这次政策再不出,就挂到1200万去了!”

 

48m²和66m²小户型是诺德假日花园的明星户型,据闻去年是出一套卖一套。

 

新政出来之后,很多二手房业主都撤了,这位中介手上只剩下一两套小户型,听闻业主也不怎么诚心卖。

 

百花:“硬通货,能有什么影响呀?”


国城花官方参考价:13.1万/m²

 

相比之下,正值学区房旺季的百花片区,“硬通货”学区房该卖的还是在卖,没有撤盘的意思

 

百花的中介告诉我,现在有一套带双实验学位的国城花园44m²报价1420万,折合单价32万/m²。值得注意的是,这套房源的报价曾在上个月爆红网络,没想到政策之后依然健在。

 

不过,这样的单价已经是百花最高,因为双实验学位只有国城花园和南天二花园,范围极小,加之又是总价更低的小户型,单价自然会提高。

 

整个百花的中介门店,同样是只见租金不见房价,据中介说,百花的租金四年都没怎么涨过,但房价却是一言难尽。

 

后市:买卖双方预期分化,刚需或退居东部

 

第一,买卖双方预期分化,市场变冷。

 

买家当然希望能够以指导价买到热点房源,卖家却是十万个不愿。而现在,已经造成了不少业主“撤盘惜售”,买家也更是在观望中,市场低迷横盘不难预见。

 

接下去,热点楼盘真会被参考价指导吗?这就要看房源握在谁手里了,或许真有那么几个业主僵持不下来松了口,还是要相信捡漏的运气。

 

第二,刚需杠杆优势不存在了,或是要退居东部。

 

原本,一个就没有多大经济实力的刚需,能用三成首付啃下一套深圳热点片区的房子已经是很不容易了,现在由于价差,杠杆优势不再,五六成首付不足为奇。

 

并且,刚需家庭还要算下流水,三十年贷款:月收入在3万的家庭,贷不到300万;月收入在4万的家庭,贷不到400万。这样的月供,让首付压力就更大了。


刚需,是时候考虑退居东部了。

 

第三,可以预见的是,打新依然是今年的重头戏。

 

虽说价差不再,但是否能以参考价买房是一个问题,能不能买到又是另一个问题。

 

与其在惜售的二手房中寻寻觅觅等待时机,不如看向相对公道的新房市场。不难想象,这会是今年深圳购房者的最优选择。

 

THE END


重要公告

近期,有人冒用“深圳楼市情报”名义骗取财物,为防止此类事件的发生,请粉丝们遇到任何买房问题、任何商务咨询,务必认准深圳楼市情报官方微信。

深圳楼市情报官方微信可在公众号菜单栏“联系我们”处找到,或也可扫文中二维码直接添加工作人员微信号。

 深圳建立二手住房成交参考价格发布机制

 争议与现实!请看清深圳楼市现状……

 深圳挂牌价消失的第12天