重磅!上海新房摇号积分制新规落地!上海最新购房政策+热点问答→

上海全攻略 2021-02-24 14:07


在刚刚过去的春节假期里

想必大家多多少少都领教了些

七大姑八大姨们“真切的关爱”


(有猫了吗?是扪心自问哈哈哈)


工作、对象、买车、买房

这一系列灵魂拷问中

最难的非“买房”莫属了



特别是在上海

就算已经把买房的钱准备好了

还要符合各项购买条件

才能买到房



上海新一轮楼市调控“沪十条”中

有关新房摇号的新规正式落地实施

“沪十条”实施以来首次新开的3处楼盘

全部采用积分制

上海新房摇号推出积分制

五大计分项公布!


01
读懂上海买房积分制


家庭

 10分  夫妻(包括未成年子女)

 0分  成年未婚或离异、丧偶等个人(无论是否包括未成年子女)


●在认购申请时,认购对象为夫妻(包括未成年子女)加10分,认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的(无论是否包括未成年子女),此项不得分。

户籍

 10分  上海户口

 0分  非上海户口


●认购申请时,认购对象为上海市户籍的(若为家庭的,夫妻双方中至少有一方应为本市户籍),加10分;认购对象为非沪籍的,此项不得分。

拥有住房状况

 20分  上海无房

 5分  上海有房


●认购申请时,认购对象(及其家庭成员)名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行,无房的加20分;认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的,加5分。此外需要注意的是,认购对象在2021年1月22日(含)后赠予他人的住房,仍计入认购对象名下;承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。

五年内在沪购房情况

 20分  无房,5年内无购房记录

 5分  有房,5年内无购房记录

 0分  无房,5年内有购房记录

 0分  有房,5年内有购房记录


●认购申请时,认购对象(及其家庭成员)名下无房且5年内无购房记录,加20分;认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录,加5分;认购对象5年内购房记录的,此项不得分。

在沪缴纳社保时长

自2003年1月起计算,每缴纳一月社保加0.1-0.24分


 单身  视个人情况而定

 家庭  参照夫妻双方中社保缴纳较多的一方


●社保缴纳系数并非0.1,而是0.1-0.24分/月的区间。按上市项目产品类型、结构确定。


02
新政后最新认筹还有几大重点


▶ 新房认筹比超过1:1.3,开启积分制,举例100套房,取分高的约130组入围。入围后,后续公证摇号。


▶ 每位参与认购的购房者都需要对照规则,首先自己申报分数,并填写承诺表承诺属实。提交后,上海市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查,确认每一个购房者的积分。认购积分审核时间预计为10天。


03
上海新房积分制后的买房三步曲


新房摇号规则明确后,上海新房购买的流程也跟着变了,需要经过:认购、打分、摇号三个步骤。

1

第一步,认购。购房者在新房认筹时,主要自行提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保等相关资料,初步计算得分。

2

第二步,打分。如实填报之后,市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查,复查确认每一个购房者的计分,计分审核时间预计10天左右。

3

第三步,摇号。根据130%的认筹上限,确定入围分数线,大于等于入围分数线的购房者即可参与摇号。


比如,某楼盘将新推600套房源,有认购意向的客户有1000人,那么根据130%的认筹上限计算,只有总分排名前780名(500*130%)的购房人才有资格入场摇号。如果第780名的分值为20分,则所有20分的购房者都可以参与摇号。


04
一手房买房流程


05
关于新房计分摇号的16个常见问题

Q1:满五唯一房子,如果卖掉,算无房户吗?

答:满五唯一的房子,卖掉以后是算无房户的。


Q2:如果名下房子在外地,算无房户吗?

答:仅限于上海范围,算无房户。


Q3:怎么界定购房记录?

答:自购房日起算,五年内无购房记录(目前认网签时间),只看购买记录,不看卖出记录。


Q4:离婚人士,净身出户,是否算无房户?在新政策有上,有哪些限制?

答:离婚,要倒退3年,看离婚前家庭的购房情况。比如去年离婚,离婚前家庭2套,离婚后哪怕净身出户,也被限购了。若再婚,社保将计算两个家庭,计算少数。


Q5:上海户籍单身,09年与父母名下有一套共有房产,请问算有房还是无房?是否还能买房?

答:2011年以前的,算无房户。单身可以购买1套。


Q6:拆迁所得的安置房,请问算购房记录吗?

答:公租房不算,有产权或者承租的共有产权都算有房。


Q7:有一套动迁房,刚卖掉,请问算有购房记录吗?

答:如果动迁房是5年内买入的,就算有购房记录。


Q8:赠予在同一张产证上的一方,影响无房部分打分吗?

答:要看赠予的时间,如果在2021年1月22日之前赠予,则算无房。在2021年1月22日(含)后赠与他人的住房,仍计入认购对象名下。


Q9:认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1的,不使用计分排序,会怎么样呢?

答:所有符合购房条件的,全部纳入公证摇号。


Q10:购买的新房已网签,但没有拿到产证,一年后才能拿到,当下算有房,还是无房?

答:已网签的房子,有购房记录,所以算有房。


Q11:退休人员的社保怎么算?

答:退休人员的社保年限是交多少个月算多少个月。比如从2003年1月开始计算, 如果是2005年退休的话,社保只能算两年。


Q12:户籍名下有一套房,无贷款,想过户给父母,这样算无房吗?

答:如果在2021年1月22日(含)后赠与的方式,不能算无房户。通过二手房交易过户,算无房户。


Q13:上海户籍家庭,社保打分算一个人还是夫妻两个人加在一起?

答:如果以1个家庭认筹,按照家庭成员中缴纳较多的一方来计算。


Q14:社保有要求连续社保吗?

答:不要求,按缴纳社保的实际月数来计算。


Q15:境外人士购房也要积分摇号吗?

答:境外人士符合条件可在上海购买1套,也按照计分摇号方式来认筹。


Q16:请问怎么界定有房?动迁房算吗?

答:名下有上海房产(包括动迁房、经适房、使用权房)即为有房,若2011年1月28日以前与共有的不计入名下房产。


06

积分较高,并不意味着优先摇号


虽然拥有较高积分的购房者会更容易被划入摇号对象,但这并不意味着一定能优先选房。因为进入摇号系统之后,所有积分会被机器完全打乱。也就是说,分数高低只能决定你入不入围,摇中几率其实是一样的!


与此同时,企业用户参与新房认购的门槛也明显提高,必须同时满足:设立五年、累计缴税100万、有10名员工社保满5年等多个条件,或者累计缴税超过500万。而一旦项目认筹超过130%,启动了积分排序规则,企业只能无缘购房。


看完了新房购房新政

再来回顾下二手房购房上海的限购政策


上海限购政策


单身情况分析: 沪籍单身人士 


  一、单独名下有房,限购。

  二、单独名下无房,本人和父母在【2011.1.30】之前共有不超过2套(含2套),可新购一套住房。

  三、单独名下无房,本人和父母在【2011.1.30】之前共有超过3套(含3套),限购。


结婚情况分析: 沪籍已婚人士 


  一、夫妻双方都是上海户籍

a、夫妻双方在【2011.1.30】之前各自和父母共有不超过2套(含2套)可新购二套住房。

b、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套,另一方无房,可新购一套住房。

c、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套,另一方与父母共有1套,可新购一套住房。

d、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套,另一方与父母共有2套,可新购一套住房。

e、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有超过4套(含4套),限购


  二、夫妻双方有一方是上海户籍,另一方是非上海户籍

a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人,但需提供满5年社保或满5年个税证明。

b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证,否则限购


注:

满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算,往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。



上海购房贷款政策


一、商业贷款:


  (1)居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录)申请商业性个人住房贷款的,首付款比例不低于35%。

  (2)在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房,商业贷款首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,商业贷款首付款比例不低于70%。


二、公积金贷款


  首套房:

①在上海无房无贷(无贷指上海无公积金贷款记录)。②夫妻双方在婚前与各自父母共有房产均不超过一套,且家庭名下无房。   

  二套房:

①在上海无房,有过1次上海公积金贷款记录。②在上海有1套房,人均面积≤37.2m²,无上海公积金贷款在使用。


  限贷的认定方式

①在上海有1套房,人均面积>37.2m²。

②在上海有2套或以上的房产。③有1次上海公积金贷款未还清或有2次公积金贷款记录。



  (1)购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭,公积金首付比例仍为35%(住房面积大于90平),面积小于或等于90平低首付比例为35%。

  (2)调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%;二套普通商品房个人贷款高限额下调10万元。

  (3)停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。停止向在上海有1套房,人均面积>37.2m²的家庭发放贷款

  (4)借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。

  (5)严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。


上海普通住宅和非普通住宅的区别!


普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。

  (1)房屋类型:五层以上(含五层)的多高层住房;不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。

  (2)成交价格:内环以内:≤450万元/套;内外环之间:≤310万元/套;外环以外:≤230万元/套。

  (3)建筑面积:单套建筑面积≤140平方米。


上海二手房交易流程



在2月1日新政出台之后

不动产交易登记缩至5个工作日



一口受理、内部流转、并联审批、统一时限。即由受理窗口统一收件后,房屋状况查询限购审核、税收征管和不动产登记内部流转,并提供EMS快递服务。



上海房产税征收标准


二手房交易税费



外地人购房攻略


外地人在上海购房需要什么条件?   


  1、外地人已婚在上海只能购买1套(商品房)住宅房。  

  2、非沪籍家庭限购一套上海住宅,但夫妻双方必须至少有一人社保或个税,自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

  3、外地人在外地的房产不计算在内,只要上海没有房产就可以购买!

  4、居住证满三年(免交房产税)

  所需证明:1、身份证 2、结婚证 3、户口薄 4、收入证明 5、纳税证明 6、居住证



特殊客群:


  一、本市集体户口

按上海户籍政策执行,但需要注意户籍证明号:如90、98、97为上海户籍。户籍证明号:99是挂靠上海地区户口,并非上海户籍,按外地户籍政策执行。


  二、外国籍或港澳台同胞

提供满一年的上海劳务合同和满一年的税单!可购买一套住房。(要求劳务合同和税单公司必须一致)


  三、在读博士、博士后

要求已婚并提供学校证明(学历证明),无需提供满五年社保或满五年个税,可购买一套住房。


  四、部队人员购买住房

a、原籍是上海户籍,按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。

b、原籍非上海户籍,按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。


注:

1、部队须出具证明,并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、有无未成年子女,出生证编号。

2、部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。、


一图看懂上海1.21楼市政策变化


在1月21日
市住建委、市房管局等 8 部门联合印发
《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》
一经发布
立马就在关注楼市市场的人群中
引发热议
具体政策调整前后区别见下图噢~


也可以戳下方链接复习一下
↓↓↓

重磅!上海楼市新政:离异3年内住房数按离异前总套数计算!




好家伙

盘点完小编感觉再也不想买房了

(说得好像我买得起一样)

不过还是希望有买房意愿

和购房刚需的各位

早日拥有自己的温馨小窝

(or霸气豪宅)





你有在上海购房的想法吗?

来评论区里一起说说吧~




— END —
编辑 / 大乔

图片 / 千图网、魔都查房、第一地产、网络

参考素材 / 上海房天下、第一房产、魔都查房

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