一文看懂当下房地产限购的逻辑

九边 2021-02-26 08:02
 戳蓝字“九边”关注我们哦。

之前写过一篇房地产相关的,反响非常好。这段时间后台又有不少消息询问关于限购之类的问题,让我给讲讲背后的逻辑,那我就再开一篇吧。


不过房地产属于大学问,里边内容非常多,我只能是说一些我理解的东西,不敢说我理解的都是对的,大家可以把我写的和别人的对比着看。


1

 买房的钱哪来的?


看到这个问题,不少人可能纳闷了,这还能哪来的?先攒钱,然后贷房贷。买回来后慢慢还贷款。


这是很久以前的逻辑。我以前总觉得,房价涨那肯定是刚需攒够了钱想住大房子嘛,有需求为啥不让涨?

现在想想,主要是那时候刚毕业,身边的人都跟我一样没啥钱,攒钱凑首付,凑够再贷款,都是一群打酱油玩家,缺乏想象力,对这个世界理解太单纯。

后来慢慢身边的人有钱了,才发现以前太年轻。其实真正的买房大户并不是那么玩的,他们是在对赌资产一直涨,以及对赌通胀会把他们的贷款稀释掉。


他们以少量现金通过各种办法从银行借贷,然后用贷款买房。当大家都拼命从银行贷款,房地产里的钱越来越多,房价可不就不断攀升?


也就是说,房地产的逻辑早就变了,房价并不是需求推高的,而是信贷。信贷不是房贷,有人只能贷出70%的房贷,有人却可以没上限往出搞


大家记得那个美国老太太通过贷款早早住上了房子,而中国老太太一直坚持攒钱,晚年才住上房子的故事吧?


其实可以换个思路,如果没有贷款介入,房子肯定没那么贵,也就不需要用一辈子的现金流来搞这玩意了。


当然了,我不是否定信贷的作用。马克思说过,“如果攒够钱再修铁路,地球上到现在还没一条铁路”,这可以看出信贷的威力,不过不得不承认的是,这玩意彻底改变了游戏规则,富人们拥有一挺马克沁机枪,普通人却只有个锤子。


既然是信贷在推房价,如果你不会玩信贷,你就是处于吃亏的那一头。问题是谁最会玩信贷?当然是有钱人。银行是最嫌贫爱富的,你越有钱,抵押物越多,银行追着你给你贷款;你没钱,还想贷款?呵呵。


所以按照信贷规模,可以把房地产玩家大概分成下边四个生态位,不同生态位策略完全不一样,有点像正常人想逮条鱼,就拿个鱼竿去钓,而对于商业捕捞公司,一网下去可能好几吨,正常人一辈子可能都钓不出来人家一网。


哪四个生态位呢?


一、炒房的。他们的目的是低价买进来,高价卖出去。这类人只要差价,自己不住。还有不少上市公司也是做这个性质的工作,把钱拿去买房,万一自己的壳保不住了,就抛几套房。


二、富人。买房抗通胀,买了一般不卖,甚至将来留给孩子。跟上边炒房的相同点在于也是大量从银行贷款,不同点是他们的投机性弱一些,更多的是追求财产的保值和安全。


三、普通白领。大家都懂,慢慢攒钱凑首付,凑够首付搞个按揭,分成三十年,每年还一点,贷款比例低。这也是政府鼓励的行为。


四、没钱的人。除非撞大运,否则只能是攒钱回县城买。


上面这几种人,手里的钱数量不一样,能从银行借到的钱不一样,工具决定思路,他们对房地产的理解也差别极大。


比如炒房的,他们买房的钱里自己的本金比例非常少,主要是靠贷款、银行、地下钱庄、信用卡,亲戚朋友那里借钱。借了这么多钱,肯定不可能长期持有房产,那样的话利息就能压死人,所以他们往往是在上涨前夕建仓,然后持有几个月,等房价涨起来再卖掉。


说到这里,大家可能纳闷,啥是地下钱庄?


这在江浙和广东地区非常常见。那边的老百姓心态比较好,大家把不用的钱放到一个人或者私人机构那里,他们拿着这些钱去放贷。小企业很难从银行贷到款,经常从这些地方拿钱,而且历史悠久,从明清开始就在玩了。这玩意不受法律承认和保护,但是欠他们的钱没人敢不还。


在房价急剧上涨期这类人比较多。比如2016年,深圳那边的炒房客可以做到以30%-40%的年利率去地下钱庄贷款,贷几个月,等房价涨起来再卖掉,赚这部分差价。其实就是对赌房价涨幅会超过银行利息。


如果房价不涨,或者涨得比较慢,跑不过贷款的利息,那炒房人就得紧急卖掉手里房产还贷款。但是房地产跟股票不一样,不是想卖就能卖,往往会赔得底掉。


我前几天看到北京一套房子,房主借钱买的,每月要还25万,现金流断了后供不动了,只好折价卖掉,比周围的价格低了近两百万。按理说是很划算的,不过房子总价太高了,买主比较少,用了很久才卖掉。


这类人早些年比较多。这些年房产价格越来越高,流动性变得非常差,而且政策一个接一个,交易成本越来越高,而且暴涨时代已经远去,这些人慢慢也就越来越少。现在炒房客也跟富人们一样,买来后长期持有,慢慢还贷款,等着将来升值。


但既然是慢慢还,贷款就不可能太多,利息也不能太重,某种程度上讲,这些年的限购确实是遏制了炒房冲动。


其实这两年炒房客已经很少了,屯房的主要是手里有大量现金没地方投的人呢。


此外有不少公司在买房。大家一般觉得学区房是卖给有孩子要上学的人,真实世界里不是这个逻辑。


学区房的本质是“稀缺资源”。只要稀缺,那肯定会受到有钱人的追逐。大家的心态都是这样的:我不一定需要这玩意,但是只要其他人需要,这玩意就能升值,能升值的东西我就追逐。所以不少公司有了钱也在买学区房。


然后是中产,也就是能买得起房的上班族。这些人一直在攒钱,平时不出动,大家都担心自己买了房之后房价暴跌,所以非常小心,只在房价开始上涨的时候买。这样就形成了个效果,平时看不到刚需。


大家设身处地就能明白,房地产这么大宗的交易,如果你刚买完,稍微跌点,你一年的收入可就没了。所以平时根本没有“刚需”,大家都指望着在房地产涨价前夜购买。


这也是为什么只有房产上涨的时候,才蹦出来一堆刚需。于是就形成了一个奇观,平时根本没人买,北京这边日常买卖两百多套,不温不火,大家都在等涨价前夜。


2

 闻风而动


那啥时候会涨呢?


一般都是政府出台什么政策,比如2016年取消限购,比如去年政府说是要搞营业贷。鲨鱼闻到了血腥味,就该出发了。


房地产上涨的第一波肯定是富人们。富人在中国还有个称呼,叫“高净值人群”,手里钱多,路子野,稍微有点风吹草动,他们就会提前知道。


而且我们说“银行放水”,不是把钱给大家发下去,而是通过这些人贷款贷出来的。他们拿到钱之后往往第一反应就是去追“核心资产”。啥是核心资产?在中国说白了就是白马股、大城市房地产等等。


一般政府出了政策,对政策的解读往往会在他们内部形成共识,觉得这次要涨了,而且最关键的是,又可以借到钱了,赶紧出手。


这时候关键问题来了。


富人们往往都有好几套了,由于限购政策,他们几乎没法从银行里贷到房贷。不过他们也不需要这玩意。


他们往往都有公司,也就有了操作空间。我之前聊过,其实高手和普通人之间,关于“工具”最大的差别就是公司和信贷。有钱人会玩公司,也会到处凑钱;这些年给“凑钱”还起了一个好名字,叫“融资”。反正越有钱,越容易融资,融到之后就可以出去玩了。


比如今年政府为了防止微小企业倒闭,说是要发放贷款救急,但是你不能空口无凭去银行贷款啊,总得有个抵押品吧?往往是房子。


操作空间这不就来了嘛。


比如我是一个富人,去找地下钱庄借一千万(地下钱庄的利息是按日计算的,折成年利率,差不多30%左右),加上手里的五百万去买了一套房;买完后拿着这套房去银行抵押了,相当于变相把房贷给借出来了。


但是这种贷款有个大问题,还款周期特别短,一般也就四五年,需要很高的现金流,所以一般都是富人在操作,普通人想玩也玩不了,毕竟一个月还几十万贷款,你虚不虚?


所以这场游戏慢慢就变成了“银行贷款流入富人,进而不断推高房价”这么个游戏。


炒房团也差不多,反正各种搞贷款。还有人用信用卡搞,大家对信用卡的理解是可以透支买个笔记本,其实这么玩就太低级了。不少人手里有上百张卡,互相借,互相还,完全可以贷款几百万出来;信用卡不是有一个多月免息嘛,搞好时间差,也能周转几个月。


3

 疯狂加杠杆


说到这里,大家可能纳闷了,富人们买房有问题吗?


当然没问题,但是大家一起出去扫房,多多少少会提高点房价,而且市场上风声鹤唳。


会对其他观望的人群形成巨大的压力。你想想啊,你好不容易攒够了首付,担心房价下跌才不敢买,现在市场上传言有人到处扫房,你啥感觉?能淡定有了鬼了。赶紧也加入买房行列,这样市场上买房的人越来越多;房主看着这么多人来看房,肯定会纳闷是不是房价定低了,要不提一下?房价就这样蹭蹭涨上去了。


往往一个小区有一套房子高价成交,这个小区整体房价就暴涨;暴涨了之后就没人卖了,房子变稀缺,更贵了。


房价上涨后,会对刚需形成巨大压力。他们担心自己错过了,这辈子都买不起,然后到处借钱,赶紧去买。受他们影响,不少人本来在干别的,看着房子涨成这样,也开始想办法筹钱买房,一波行情就这样形成了,房价翻番就上去了。


等到预期冲上去,比如到处在传,“房价又要涨了”,慢慢就会完全失去理性;大家疯了似地从银行借钱买房,用各种办法借,社会总杠杆就暴增了。


这还不是最关键的,最关键的是这玩意会冲击实体经济。你想想啊,你是个工厂老板,累死累活一年赚个10%,别人买卖房产轻松赚20%,你啥感觉?是不是觉得应该把厂子卖了去炒房?


这不是开玩笑。我之前认识一哥们,他有个公司。他跟我说如果房地产再涨,他就把公司关了,套现后去买房。大家想想,房地产持续暴涨,很多企业主可能就把公司解散了,把资本投入房产,相当于产业资本变成金融资本了;失业率也跟着上涨,社会稳定性也就跟着降低了。


可以看出房地产投机后果的严重性又跟其他投机不一样,虽然所有的投机最后都会遭报应。就跟这段时间基金暴跌似的,大家一起买基金,基金狂涨;等到出现风吹草动,基金撑不住了,开始跌,大家再把手里的基金卖了止损,这样市场上出现大量抛盘,可能导致进一步下跌。所有的泡沫,最后都是这么崩的。


等跌够了,大家对基金的信仰也就破灭了,今后自然不会随便热炒基金了。


但问题是房地产事关国体、国运,不能随便搞这种高风险操作,不能接受基金这种暴跌,因为买基金的人花的主要是自己的钱,但房地产领域的钱大部分都是银行的钱。如果房地产出现大规模暴跌,银行跟着出事,银行出了事,会蔓延到国家的其他领域,这个代价谁都承担不了。


4

 为啥要限购限贷


上文说了那么多,大家也看出来了,房价暴涨对产业、金融等领域冲击都太大,这也是为啥政府铁了心要限制房价上涨。但是也不能跌,于是现在就处在这么个状态。


懂了这个,再看前段时间央行出政策,说是要限制房贷总额;上海也说要继续加大限购力度,#上海离异3年内购房按离异前总套数计算#。大家看懂了吧,政府有大数据,他们能看到,一线城市大部分买房子的,都是有好几套房子的人,所以知道出台这个政策有一定效果。


本质也是为了防止投机情绪蔓延到全社会。


只要打掉“上涨预期”,大家不集中购买,就不会发生那种暴涨,既可以防止杠杆暴涨,又可以让刚需从容购买。当然了,刚需往往不涨不购买。


这也是为啥我强烈支持政府搞的“房住不炒”。“不炒”不是不让你买,而是不让你疯狂借钱买,毕竟比借钱这方面的能力,普通白领们连大佬们的尾灯都看不到,你祖宗三代六个荷包跟银行大笔贷款比起来啥都不是。房价已经够疯了,再疯下去确实容易出事。


至于刚需,尤其是一线刚需,你随时买问题也不大,毕竟政府已经使出浑身解数替你压着了,你还在那里看啥?


全文完,希望能帮到大家,如果觉得还凑合,点个赞吧。

----------------------

文末再说一件别的事,拼多多农历新年后的百亿补贴活动开始了,又赶上元宵节。更多品牌商品大牌美妆特别折扣。有需要的抓紧上车。上一年也推过几次,反响都还不错。
 
几个特别关注的商品专区:

新年换新机 ,安卓手机补贴专场,点下方图片直达

华为P40 Pro 8+256G,活动价5799元起
小米note 9 Pro 8+128G,活动价1694元起
小米11 8+256G,活动价4299元起
OPPO Ace2 8+256G,活动价2999元起

 美妆专场:点下方图片直达

SK2 神仙水230ml,活动价709元
SK2 前男友面膜10片,活动价499元
海蓝之谜精粹液30ml,活动价699元
雅诗兰黛第七代小棕瓶精华100ml,活动价599元
whoo后天气丹华泫6件礼盒套装,活动价769元


酒水专区:点下方图片直达


43度飞天茅台500ml,活动价979元
五粮液52度普五第八代500ml,活动价975元
五粮液52度1618浓香型500ml,活动价939元
三只松鼠坚果大礼包,活动价49.9元
思念汤圆4袋多口味,活动价69元



百亿补贴主会场还有更多补贴好物,3C数码、家电美妆、母婴日用等,可以点击下方图片进入主会场直接搜索有没有什么想要的~


点击阅读原文,也可以直达主会场。