大雷彻底引爆! 数万人都被坑惨了!

叶檀楼市 2021-04-08 19:29
点击上方蓝字关注[叶檀楼市]
点击右上角[•••]→点击[设为星标☆]


文/檀小柒

蛋蛋真的碎了!
 
4月6日,纽交所公告,将蛋壳公寓从纽交所摘牌,蛋壳公寓的美国存托股(ADS)将立即暂停交易。
 
蛋壳公寓成立于2015年6月,2020年1月风风光光赴美上市;呆了445天后,就哧溜溜地被官宣摘牌。
 
很多小伙伴曾经坚信着“头部公司剩者为王”的铁律,放心大胆继续找头部长租公寓,结果还是被坑得哭天喊地。

这几年,长租公寓的雷一阵阵地不停歇,那些一次性交了半年、一年房租的租客,突然无家可归,被房东扫地出门,安静的港湾迎来狂风暴雨!
 
而这一切惨象,早被我爱我家的前副总裁胡景晖一语成谶,长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。

 


被长租公寓坑多了,它那点不可描述的秘密也被赤裸裸地暴露于阳光之下。
 
你以为它玩的是经纪业务吗?不,长租公寓玩的分明是金融!
 
我们去租房,房产中介正常的业务流程是,中介只负责撮合房东和租客,牵线成功后,租客直接给房东交房子,中介只一次性收取一笔中介费。
 
但长租公寓可不这么玩,具体的套路,小柒在这篇文章里已经写过了(戳这里《比P2P爆雷更可怕  这一次上万人无家可归!》)

 


简单来说,玩的就是租金贷、高进低出(高价拿房、低价出租)、长收短付那一套。
 
和公寓签合同的时候,租客签的其实是一份贷款合同,等于以个人信用做承诺,获得了金融公司一年的租金贷款,金融公司一次性把这12个月的租金打给长租公寓,然后你逐月还钱给金融公司。
 
公寓方一次收了12个月租金,但每次只付给房东3个月房租。剩下的9个月房租,他想拿去干啥就拿去干啥,可以大肆抢占房源、抢夺市场规模,做大烧饼;low一点的就是直接卷钱跑路......
 
但搞金融,就怕资金链断裂。
 
比如说,公寓大手一挥,砸钱收了一大堆房源,结果后边行情不好,一大堆的房子没租出去。公寓没有足够的现金流入,就没法支付原房东后续的房租,彻底玩脱了。
 
比如像去年遇上疫情,整个租赁市场的需求和租金都出现下跌,而蛋壳此前正好在进行大规模扩张。也就是说,它们砸钱拿了很多房,但都租不出去,手上没钱了。



在这场疫情之下,连大佬蛋壳都撑不下去,你猜那些小弟还能活得好吗?
 
根据中国证券报,以工商登记为准,2020年全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约为170家、占相关企业总量约15%。
 
可长租公寓玩脱了,可不仅仅是它关门大吉就完事儿了的,房东、租客都要哭惨了。
 
房东收不到长租公寓的钱,自然是要拿起扫帚把租客赶出去;可租客已经付给网贷公司“房租”,肯定也不会搬家,大家都很惨。
 
小柒之前写长租公寓爆雷的时候,有一位作为房东的檀香就讲到自己遭遇的大坑:

 


 

小柒的很多同事,都倾向于找长租公寓,一来便宜,二来公寓布置得确实很温馨、潮流,很有“家”的感觉。
 
长租公寓得到了年轻人的青睐,可它并不是一门赚钱的生意。
 
蛋壳做到这么大,还跑去美国上市了,你以为它很风光吗?不,其实它在寒风中光着屁股瑟瑟发抖!
 
2017-2019年,蛋壳公寓分别净亏损2.72亿元、13.66亿元、34.35亿元。2020年一季报中更是显示,净亏损12.3亿元,同比下降50.67%!



再看租金回报率。

在房价不涨的前提下,适合投资的租金回报率应该在5%以上。
 
可目前,国内城市的租金回报率普遍较低,北上广深大概是1.5%左右。也就是说,光靠出租,一线城市买个房要60年以上才能收回成本。
 
要想早点收回成本,要么提高房价,要么压降成本。
 
但长租公寓是高价收房、低价出租(以抢占市场份额)的模式,提高房价行不通,只能挤破脑袋地去压降成本。
 
黑心又气人的一幕来了!
 
为了让收到的房源能尽快出租,公寓就像饿鬼投胎一样,赶在最短的时间里装修好房间、推向市场。
 
结果大家也都猜到了,甲醛超标就像一个无形的杀手,夺人性命!



之前就爆出过一名阿里员工在北京因急性髓系白血病离世,在他过世后,他的家人检测了他租住的自如房,结果显示,甲醛超标。
 
《中国经营报》报道过,就算是E1标准的家装材料,新装修房间至少也要空置1年才能正常入住。而由于累计叠加,甲醛、苯超标无疑,加之自如出租房大多面积不大,如果是夏天入住,关窗开空调,不通风,甲醛等散不出去,非常危险。如果不是环保材料,要空置3年才能入住。
 
对长租公寓来说,1年都活不下去了,还空置3年???公寓方怎么可能乖乖等下去。
 
这些新装修完的房子,就这么流向市场,悄悄地祸害着租客的身体。



换个角度来看,大伙租公寓,倒也不仅仅是图它好看,更主要的是相对便宜。
 
一般来说,房租与收入最理想的比例是20%。但据《中国经济周刊》报道,北京的房租与收入比已经高达40%以上。
 
在一线城市生活,房租压力实在是太大了,每个月就挣那么点钱,结果还要交两三千给房东,有价格低、环境又不错的公寓,当然要住啊!
 
可谁能想到,我只是租了间房子,结果健康没了,钱了没了......
 
小柒还是那句话,在长租公寓行业没有规范之前,雷区很多,能找原房东直租的就直租,别给自己日后惹上一身麻烦才是。
 
反正小柒从来没住过长租公寓,一点也不踏实......

咨询楼市课程及异地置业的檀香,扫码添加下方小叶子微信(微信号:ytcj0027),帮您挖掘价格洼地,严选优质标的,提供异地置业建议。