底子这么好的新城缺少一根“主心骨”,一手好牌恐又打到稀巴烂!

米宅长三角 2021-04-09 02:01

今天继续《上海5大新城怎么买?》系列的第三站,我们来聊一聊嘉定


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5大新城中离市中心最近,现状经济实力最强的,是嘉定


上一期,我们PK了沪西三大新城青浦、嘉定和松江,结论是:沪西最好的,也是留在最后的,是青浦!(点击可阅读)


今天,我们再下一个结论,就是:5大新城中离市中心最近,现状经济实力最强的,是嘉定

通过上图的比较,嘉定新城无论是搭乘地铁公共出行,还是自驾车出行,去往魔都传统市中心(人民广场)都是距离最近,耗时最短的


自驾车,走中国大陆建成最早的沪嘉高速S5接上中环,南北高架,到市中心,全程无买路费,而另外四大新城,青浦走G50、松江走G40、奉贤走S4、南汇(临港)走S2,进市区都要收过路费。


轨交方面,嘉定入城的11号线可直达真如、徐家汇城市副中心,以及徐汇滨江、前滩、迪士尼等新兴商圈,在江苏路转2号线到人民广场可控制在50分钟之内,到陆家嘴也只要54分钟,即将开建的嘉闵线更能直达虹桥枢纽


经济实力方面,嘉定依托上海国际汽车城(上海6大支柱产业之一),2019年GDP达到2608亿元,排名全市16个区中的第2名,仅次于“巨无霸”浦东新区。

历史上的嘉定是上海吴淞江(苏州河)以北的母县,1218年置县,版图包括了嘉定、宝山2区全境普陀、静安(原闸北)、虹口、杨浦4区大部,以及浦东外高桥、闵行华漕、太仓科教新城、昆山花桥、青浦白鹤的部分区域。

1218-1949年嘉定行政区划沿革图


划归上海市之前的嘉定县,是“江苏第一县”,如果把曾属嘉定历史疆域的嘉宝2区+沪北普闸虹杨4区一半的GDP计入嘉定,则这片土地上2020年GDP超过7000亿元,与“苏大强”苏州主城5区(含园区,不含吴江)的GDP相当,远超昆山的4250亿元,妥妥的仍是“江苏第一县”、“华夏第一县”


嘉定,也是如今的5大新城中,最早(1958年1月)划归上海市管辖的,与嘉定同一批从江苏省划入上海市的上海县(闵行区的前身)、宝山县、川沙县(浦东新区1.0版),都已纳入上海主城区,其他4个新城所在的青浦县、松江县、奉贤县、南汇县,则嘉定要晚10个月(1958年11月)才划入上海市

1958年嘉定划入上海市之前的行政区划图


嘉定也是5大新城中,最早撤县设区嘉定1992年和闵行(原上海县)同一批就撤县设区,比浦东新区成立还早1年松江1998年、青浦1999年、奉贤和南汇2001年才相继撤县设区


2

底子虽好,但3大劣势已成嘉定发展“绊脚石”


嘉定底子虽好, 但有3大明显的劣势,阻碍了它的发展,也导致这个曾经的“江苏第一县”目前发展不及外省邻居昆山未来发展潜力也大概率不如另一个同市邻居青浦


1、嘉定离上海市中心不远但又不近,与中心城接壤的切面又太小,导致虽处近郊,却不能融入主城


1958年1月,最早一批划入上海市的上海(今闵行区)、川沙(今浦东新区)、宝山、嘉定4县,其他3个都已纳入上海主城区,唯独嘉定被排除在主城区之外


上海县(今闵行区)地跨浦江两岸,不仅从上海正西、西南到正南,环阔长宁、徐汇和浦东的中心城区,还同时和上海所有5大新城所在区接壤1996年,地铁1号线就延伸到了闵行区府(原上海县县城)莘庄镇,成为近郊第一个通轨交的区,如今途经闵行的轨交多达10条,中国第一大空铁零换乘枢纽——虹桥枢纽也位于闵行区境内。


川沙县1993年翻牌浦东新区1.0版坐拥浦江中心城区东岸全部岸线宝山、杨浦、虹口、黄浦、徐汇、闵行、奉贤7区接壤。1999年地铁2号线开进浦东,如今浦东境内的轨交多达14条,全球第一条磁悬浮示范线也落地在浦东新区。


宝山上海第一个撤县设区的近郊县,横跨“三北”(从西北、正北至东北),与嘉定、普陀、静安(原闸北)、虹口、杨浦、浦东6区接壤,由于与市中心接壤的横切面,先是正北方向张庙、杨行2004年迎来了轨交1号线北延伸,紧接着东北方向淞宝地区2006年迎来了3号线北延伸,再是2009-2010年,西北方向大场、顾村、美兰湖7号线全线开通,去年(2020年)南大、顾村又加密了15号线,目前全区境内有4条地铁,覆盖了除罗泾以外的全部街镇。


嘉定区,由于和市中心接壤的横切面很小,只与中心城财政收入倒数第一的普陀区接壤,即使算上今年年底开通的14号线,也只有3条轨交,分别是2009-2010年开通的,在嘉定境内呈“人”字形布局的主动脉11号线,以及2012年和2021年开通的,与“北虹桥”江桥镇擦了点边的13、14号线。


2、嘉定邻上海这边的兄弟太弱,靠江苏那头的邻居又太强


上海从租界时代起,就地倾西南,浦西传统市中心苏州河以南黄浦(GDP第3名)、静安(GDP第5名)、徐汇(GDP第6名)、长宁(GDP第8名)区,经济实力、城市面貌和人口素质,要明显好于苏州河以北的区普陀(GDP第13名)、虹口(GDP第15名、杨浦(GDP第7名


这就导致了上海郊区也是一样的“地倾西南”,优先发展,比如1996年就通地铁的近郊闵行区和2005年远郊新城中最早通地铁的,当年沪郊“一城九镇”的领头羊松江都在上海中心城区的西南方向


当然好处也是显而易见的嘉定江桥、南翔到市中心&虹桥的距离与闵行七宝、莘庄到市中心或虹桥枢纽几乎等距离,嘉定江桥(二手房均价5万/㎡)PK闵行七宝(二手房均价7万/㎡),嘉定南翔(二手房均价4.5-5万/㎡)PK闵行莘庄(二手房均价6-7万/㎡)嘉定约是闵行同等地段板块的7-8折房价


而嘉定的江苏侧邻居,昆山是全国百强县市冠军,2020年GDP4250亿元,是嘉定的1.63倍,太仓也不弱,号称“小德国”,GDP在全国县市中排名第7。这就导致了昆山、太仓要和嘉定抢资源


早在2013年,“临沪第一镇”昆山花桥镇,就把上海轨交11号线的始发权抢到手,而最新规划,“十四五”期间将开建的嘉闵线,嘉定其实也抢不到始发权,江苏那边早早的就预定了北延伸至太仓,并接轨苏锡常都市快线。

嘉闵线北延伸段太仓段(暨苏锡常都市快线)规划示意图


而作为目前唯一一条深入嘉定腹地的轨交11号线不知道当年哪个脑残设计了“人”字形的走向,让对嘉定GDP贡献最大的“汽车城”安亭人民,陷入了无尽的苦难之中,安亭花桥3站的江苏人民霸占了座位“舍近求远”,去嘉定新城兜一圈每天往返多花38分钟进城!


也许当年是为了照顾到F1上海国际赛车场的交通配套,结果上赛场这个区域,至今都未发展起来,此站只有清明、冬至两季服务上海规模最大的松鹤墓园有点客流量;也许是嘉定新城太自私,不让安亭支线过早的分岔(最佳分岔点在真如,即沿14号线及规划14号线西延伸段走向,走曹安公路直取安亭汽车城),只为自己的核心区(嘉定新城)到市中心的运力能更充足


试想一下,如果嘉定区当年不搞那个华而不实的F1,抛弃所谓“新城就是宇宙中心”的思维建设11号线安亭支线的钱,直接投入沿曹安公路(沪宁发展轴)走向的14号线西段,并在2010年就建成,那么嘉定就能率先在上海郊区中形成沪宁发展轴G2、沿江发展轴G15“两翼齐飞”的格局,做大嘉定、安亭“双子星”新城一定会比现在发展得更好!


而今,安亭这个离市中心只有27公里上海GDP第二大区嘉定输血的“沪第一卫星镇房价还在3字头不仅低于远的青浦、松江、奉贤、南汇(临港,甚至连郊环外的宝山美兰湖房价都比他差就差在缺少一条径直进市中心的地铁线


现在,嘉定“痛定思痛”,提出要将14号线西延至安亭的规划,估计最早也要2027-2030年间通车吧,真是足足耽误了安亭至少20年的发展!


其实,这也暴露了嘉定的第三个致命弱点


3、嘉定虽处沪宁发展轴,但主城区远离铁路,又一度谢绝铁路入城


嘉定,虽身处“沪宁第一县”,但是放眼301公里沪宁全线唯独嘉定主城区不在铁路线上!沪宁沿线除苏州、无锡、常州、镇江4大地级市外,江苏境内所经过的昆山、丹阳这2个县级市,至少在沪宁发展轴并行的3条铁路线(京沪普速铁路、沪宁城际高铁、京沪高铁)上都设有“双站”,而沪宁发展轴在嘉定境内,京沪普速铁路接轨沪苏通铁路,现在有个安亭西站,沪宁城际高铁有南翔北、安亭北2个站,京沪高铁在嘉定境内无站,但3站客流量均不大南翔北每天仅4趟列车停靠,最新规划的嘉闵线也放弃在南翔北站换乘,廖胜于无安亭西和安亭北,隔街相望,加起来每天有26趟列车停靠,算是一个小枢纽,但是相比隔壁邻居昆山“双站”每天279趟列车停靠,简直连对方的1/10都不到!


如果说,沪宁铁路不经过嘉定主城区,是历史原因造成的,那么,曾经规划的“镇南铁路”(镇江-南翔铁路,此线被后来的沪苏通铁路一期+江苏南沿江铁路取代),是可以经过嘉定主城区的但是,当时上海各郊区,除已有沪杭铁路经过的松江外,包括嘉定,青浦、宝山在内,为了不让铁路割裂城市,都极力反对铁路入城


嘉定放弃镇南铁路入城,把沿江铁路通道逼到京沪普速廊道上,致使如今的沪苏通铁路在上海境内最多只能跑到京沪普速线的最高限速160公里/小时,出了安亭后,贴着苏沪省界至太仓,因为线路曲折,也只能跑到200公里/小时。因此,同样是50公里的路程,跑时速350公里的京沪高铁,昆山18分钟就能到上海,但是太仓走限速的沪苏通+京沪普速线,时间就翻倍,一站不停到上海,最快也要34分钟


青浦也曾经赶走了时速350公里的沪苏湖高铁,逼它绕道松江南站再进上海虹桥,现在后悔了,在青西硬塞了一个练塘站进去,还重新规划沪苏嘉城际,从新城最核心外青松公路穿城而过,并把17号线青浦新城站,规划成与沪苏嘉、嘉青松金、吴江支线(苏淀沪)4线交汇的枢纽站,而且把“新城”最高的330米地标建筑放在了青浦新城站TOD


宝山先是把沪苏通铁路二期赶出吴淞城市副中心杨行枢纽,走郊环隧道,在吴淞口外直接过江去浦东,横穿宝山而不设站。后来这条铁路通道,加密了时速350公里的北沿江高铁,还途经“上海第三机场”南通新机场,这回宝山想明白了举国高铁联网时代,怎能让时速350公里的国家“八横八纵”高铁主干线穿膛破肚而不设站呢?于是在3号线江杨北路站南侧,螺蛳壳里做到场,塞进了一个地下高铁站——上海北站


目前唯一享受到高铁便利的松江新城,引入青浦踢过来的沪苏湖高铁,扩建松江南站为9台23线上海第三大高铁站(仅次于上海虹桥和在建中的上海东站),和青浦一样,松江也把新城最高的330米地标建筑放在了最重要的枢纽位置,夯实上海松江作为整个长三角三省一市G60科创走廊的桥头堡地位。


邻区的一举一动,让嘉定也深有感触,并有所作为。嘉定区在“十四五”规划中,提出做大2个枢纽:


1、安亭枢纽整合沪宁城际高铁安亭北站沪苏通铁路安亭西站,引入14号线西延伸段、市域铁路嘉青松金线宝嘉线进安亭枢纽,形成5线换乘。新扩容的159.5平方公里的嘉定新城范围,还专门划了一块安亭枢纽片区“飞地”出来,足以看出本届嘉定领导对城际高铁枢纽的重视程度

嘉定新城159.5平方公里规划范围示意图


但是除非过安亭北站而不停的时速350公里的沪高铁加站,否则,缺乏350级别国干高铁支撑安亭枢纽,必定比松江南站、上海枢纽很多


2、嘉定北枢纽11号线嘉闵线的换乘枢纽,嘉闵线还将北延伸至太仓,与苏锡常都市快线接轨,这样嘉定北枢纽,就成了“虹桥—嘉定—太仓—昆山—苏州工业园区—相城(苏州北站)”这条虹桥国际开放枢纽北向拓展带重要一站

虹桥国际开放枢纽7000平方公里规划范围示意图


3

从“人”字形,到“囚”字形,

其实嘉定新城还缺少一根主心骨!


现状嘉定的布局,如同11号线的走向一样,呈“人”字形核心是嘉定新城主城区一“撇"指向“产业重心”亭组团(上海国际汽车城一"捺"指向融入主城、接轨虹桥的南翔—江桥组团


因为11号线的“人”字走向,房价格局也呈翔江地区5字头,嘉定新城主城区4字头,安亭3字头排列,因为缺少“人”字下面一“横”,曹安公路沿线的封浜—黄渡—安亭的房价至少被低估了1万!


根据嘉定已经官宣的规划2021-2035年期间,将在现状“人”字形基础上,在新城四围增加“口”字形4条轨交新线


最先上马的是“口”字东边的一“竖”:嘉闵线,建设周期预计在2021-2026年之间。

上海市域轨交嘉闵线规划示意图


第二个落实的可能是“口”字南边的一“横”:14号线西延伸段,从今年年底通车的西端始发站封浜,沿曹安公路,经黄渡(同济大学嘉定校区)、11号线安亭站至安亭城铁枢纽。即使14号线西延能插队进入上海轨交三期调整方案,估计最快也要2023-2026年期间才能动工,工期4年,预计2027-2030年开通的可能性最大。

嘉定区2021-2035年轨道交通规划示意图


接下来可能是“口”字西边的一“竖接沪西3大新城的嘉青松金线,就算排上“十四五”期末2025年左右开工,也至少要到2030年前后才能通车。


最后盖棺封口的预计是宝嘉线,大概率会拖到“十六五”期间(2031-2035年)建设。


其实,宝嘉线才是目前已官宣的线路中,最有可能直通嘉定新城地标建筑群所在的远香湖核心CBD,该片区规划将建设最高建筑330米一栋,次高建筑220米一栋,烘托建筑150米若干,背景建筑100米若干。

如果嘉定新城最核心的远香湖,好比陆家嘴“三炷香”,苏州园区东方之门“大裤衩”,试问,没有地铁,贵为上海GDP第二大区最高层级的新城CBD怎么撑得起来?


前不久,在青浦区召开的“虹桥国际开放枢纽建设动员大会”上,首次披露了轨交25号线的具体走向,该线有可能配合虹桥国际开放枢纽建设,“插队”上海轨交三期调整或四期方案提前建设。

上海轨交25号线走向示意图


于是,就有网友YY了25号线从一期终点站纪鹤公路(纪王)入嘉定,经封浜、云翔大居、11号线马陆站、远香湖、南门商务区,最终接轨嘉闵线的走向

网友YY对嘉定新城地铁加密的诉求


沪苏嘉城际线规划示意图


其实,笔者看来,如同青浦新城有17号线慢线+沪苏嘉城际快线“双线”串起“虹桥枢纽—青浦新城—华为园区—水乡客厅”这条G50“西虹桥”发展主轴一样嘉定未来主打的是“虹桥国际开放枢纽北向拓展带”的概念主轴一定是"虹桥枢纽—江桥南翔组团—嘉定新城核心CBD(远香湖)—嘉定老城(南门商务区)—嘉定北枢纽—太仓娄江新城(太仓高铁站)”一线。


无奈11号线在新城的走向偏西,新规划的嘉闵线在新城的走向又太偏东,穿过的马东工业区,设站又太多。可以参考沪苏嘉城际在上海境内设7站(几乎一镇一站)的格局,规划一条南北向纵贯嘉定新城核心CBD远香湖中轴快线虹通城际线(即虹桥国际开放枢纽规划中提到的虹桥枢纽直连南通新机场的新城际线),与沪苏嘉城际一样,从虹桥枢纽北咽喉引出,在上海境内设纪王(换13、25号线)、封浜(换14号线)、马陆(换11号线)、远香湖(换宝嘉线)、嘉定南门嘉定北(换11号线、嘉闵线)、娄塘7站,接轨太仓高铁站,之后取道海太通道过长江,经海门西南通新机场南通站

作者YY的纵贯嘉定新城核心远香湖中轴线的虹通城际线


虹通城际线作为快线,嘉闵线辅助作为慢线,双线构成虹桥—嘉定—太仓这条G15“北虹桥”发展主轴一定会如虎添翼,发展得更好!


如果说,十年前失败的“人”字形11号线走向,让安亭这座“嘉定的双子星新城”迷失了20年的发展,那么如今“囚”字形的嘉定轨交新布局,如果缺少一根纵贯核心的“主心骨”,也必然耽误新城“王牌”远香湖未来15年的发展!


嘉定60多年前“华夏第一县”的好底子如今只有邻居,曾经的“苏E小六子”昆山6成的GDP,虽靠安亭汽车城家大业大,虽然保持上海GDP第2大区的位子,但是随着临港新片区特斯拉新能源汽车的崛起,嘉定“不进则退”的趋势将会很明显!


过去为保新城,嘉定逼安亭俯首称臣,玩残了安亭20年,如今新城发力,嘉定若不打通远香湖南北中轴以为靠新增的“口”字形轨交规划“围魏也能救赵”,那么,未来15年,它在跟沪西另两个新城青浦、松江的较量中,必然稳输


青浦有正虹桥、示范区“国家战略”加持,松江有G60科创走廊领衔,嘉定单靠一支“北虹桥雁阵”发展注定会孤掌难鸣!


嘉定新城的未来该如何破局?


笔者建议:

1.新城“一竖”合纵“北虹桥”做大做强远香湖中轴线这条“主心骨”

2.南部“一长横”夯实沪宁(14号线)发展带直通市中心

3.北部“一短横”连横宝山(宝嘉线),与吴淞城市副中心、上海北站枢纽联动,推动嘉宝一体化发展(伺机合并宝山更好);

如此3大手笔,组成一个苍劲有力的“上”字,才可能保住上海GDP老二的位置,把距离最近、现状最强的实力,化为嘉定新城跨越式发展的红利让择居嘉定的新嘉定人不留遗憾!


下一期,我们将细说嘉定区各重点发展片区的楼市现状及选筹策略,敬请关注!

-END-

上海5大新城怎么买?》

1、沪C王炸全国!北广深抖三抖,苏宁杭靠边站!这才是2021中国楼市的主角!

2、站在是2030年的世界中心,这里是未来30年中国最有希望的“应许之地”?

3、更高,480米!更快,15分钟!更强,1万亿GDP!这座“未来之城”超乎你想象!

4、万万没想到,魔都领头羊“坑”也不少!这1年有人赚80%,也有人亏20%!

5沪西最好的,也是留在最后的,是这个区!(介绍青浦,点击可阅读)


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