怎么买房,涨得更多?

长投学堂 2021-04-08 22:36

 

大家好,我是小投。

 

这两年有个趋势,不知道大家发现没:


  • 越是那些房价高的城市,房价还一直蹭蹭往上涨;
  • 而一些很便宜的地方,房价甚至像是一潭死水,怎么也涨不起来。

 

这就给不少小伙伴带来一个难题:


  • 如果我们要买房,买哪里合适?
  • 哪里的房子更保值,长期涨更多呢?

 

今天我们就来聊聊这个话题。

 


 

房产市场上,一直流行这样3句话:


  • 短期看金融:货币超发,会刺激房价上涨;

  • 中期看土地:地少人多,房子就是稀缺资源,也会不断上涨;

  • 长期看人口:人口流入的城市,房价更容易上涨;人口外流的城市,上涨就会乏力。

 

其实最核心的原因,还是在于优质地产的稀缺性。

 

房子,可不像其他的商品,能批量生产;房子盖好了、被占用了,那块土地就不能再做其他用途了。

 

所以,只要这块土地,足够优质,就会有人出高价购买,房价就会比较坚挺,更容易上涨。

 

那么选房,我们无非就是要关注这块土地,是否足够优质。

 

常见的有这么几个衡量指标:

 

1)人口流入,而非流出

 

房子,本质上是用来住的。

 

如果一个地方,人口越来越少,盖好的房子卖给谁?

 

所以,很简单,一个城市越繁荣,越能吸引外地人口进来,那么这个城市房价,就越有保障。

 

我们来简单比一下:

 

这是上海和辽宁鞍山最近11年的房价对比,可以明显发现,上海房价如今已经翻了2倍多,鞍山的房价不仅没涨,还跌了一些。


(点击图片查看大图)

 

这也是为什么从长期来看,人口的流动方向,对房价起到了决定性的作用。

 

2)是否有高收入人群汇聚

 

其次,如果一个城市中,能够吸引一些高收入人群汇聚,房价也大概率是有保障的。

 

当然,小投说的高收入,不是一年赚个几千万的土豪大大,更多的是小有余钱的中产们。中产才是真正的刚需,他们是支撑房价最坚实的力量。


 

这点和炒股也很像。

 

如果一个股票是妖股,没有什么核心价值,哪怕有几个亿的资金来炒,最终也还得跌回去;只有那些,有实际盈利支撑的股票,才能走得更远。

 

对于房产来说,收入不错的中产阶级,是一个城市房价的重要支撑力量。

 

3)板块小区配套的稀缺性

 

当然,城市的选择只是一方面;在具体地段的选择上,我们还要关注周边小区配套设施的稀缺性。

 

有没有地铁、医疗资源是否在附近,是不是学区房等等。这些条件都是房子的附加价值,也是支撑房价的力量之一。

 

当然,这里多提下学区房。最近因为教育改革,上海部分学区房的性价比开始缩水了。目前还不知道上海的改革政策是否会推向全国,如果你考虑要买学区房,这些信息就要抓紧关注起来了。


 

总的来说,买房本质上就是买一种“稀缺资源”,越是优质的地产,它所对应的资源,越应该是稀缺的。

 

抓住了这一点,咱们选城市、选地段,就不会出大错了。

 


 

不得不说,站在当下这个时点看房产,投资思路和之前是大不一样了。

 

可以肯定的说:买房赚钱的黄金时代已经过去,未来房市分化趋势愈发明显。

 

这底层的核心原因:既不在于房价,也不在于政策。而是在于一个指标——城镇化率

 

过去的20年,中国走过了一场浩浩荡荡的城镇化之路。有大批的人从农村里走出来,进入城市安家落户。直到2020年年末,我国常住人口城镇化率已经超过60%。

 

很明显,城镇化的进程已经过半了。


 

我们前面说了,房价的长期上涨,主要依赖于源源不断流入的人口,人口是房价最坚实的支撑力量。

 

那么现在,随着城镇化率过半,人口向城市迁移的速度会逐渐慢下来。所以房价普涨的难度越来越大。

 

未来房价怎么走?

 

就像我们前面说的


人们口袋中的钱会越赚越多,但优质的土地是稀缺的,供不应求的。因此,未来房市分化趋势会愈发明显

 

好城市、好地段、好户型、好资源,才是人们长期追逐的东西。这也是投资买房,我们需要抓住的要点。

 


 

好啦,前面我们聊了这么多和房产有关的事情。最后我们再来聊聊投资这件事本身。


如果你买房是因为刚需,那么很简单,买就完了;我们不用太考虑投资回报这件事,毕竟,相比起投资收益,你能过上美好生活,是更重要的一件事。


所以,刚需买房,我们暂且不谈,来聊聊投资买房。



其实我们现在个人的投资渠道越来越多,股票、基金都能买;甚至你有钱,还能去买海外资产,路径非常丰富。


那么买房是不是一项好的投资,就需要做更多的权衡了:

 

比如,买房的交易成本很高:一买一卖之间的税费,就要不少钱。

 

其次,现在不少城市限购、限售,政策越来越严;严一点的城市,买下房的头3年,是不能卖的;无法进入市场交易,对你的现金流是个很大的考验。

 

另外,哪怕你熬过了时间,房子可以交易了,找到一个心仪的买家,也不是件容易事;严重的可能要等个半年、1年,才能按你心理价位卖掉等等。


 

总之,为了投资去买房,中间的交易成本还是非常高的。各位小伙伴,可以自己做做判断。

 

如果你的资金不多,又对现金流有比较高的要求,买投资房不一定是最优解;我们还有股票、基金等等很多投资渠道可以选择。

 

而如果你资金已经积累到一定程度,那么可以尝试买投资房;但一定要记得,要寻找那些优质的房产资源来买,这样的资产,长期增值的潜力更大。


  

 

好了,今天的内容就到这里。

 

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