大家好，我是小投。

这两年有个趋势，不知道大家发现没：

• 越是那些房价高的城市，房价还一直蹭蹭往上涨；
• 而一些很便宜的地方，房价甚至像是一潭死水，怎么也涨不起来。

这就给不少小伙伴带来一个难题：

• 如果我们要买房，买哪里合适？
• 哪里的房子更保值，长期涨更多呢？

今天我们就来聊聊这个话题。

房产市场上，一直流行这样3句话：

• 短期看金融：货币超发，会刺激房价上涨；

• 中期看土地：地少人多，房子就是稀缺资源，也会不断上涨；

• 长期看人口：人口流入的城市，房价更容易上涨；人口外流的城市，上涨就会乏力。

其实最核心的原因，还是在于优质地产的稀缺性。

房子，可不像其他的商品，能批量生产；房子盖好了、被占用了，那块土地就不能再做其他用途了。

所以，只要这块土地，足够优质，就会有人出高价购买，房价就会比较坚挺，更容易上涨。

那么选房，我们无非就是要关注这块土地，是否足够优质。

常见的有这么几个衡量指标：

1）人口流入，而非流出

房子，本质上是用来住的。

如果一个地方，人口越来越少，盖好的房子卖给谁？

所以，很简单，一个城市越繁荣，越能吸引外地人口进来，那么这个城市房价，就越有保障。

我们来简单比一下：

这是上海和辽宁鞍山最近11年的房价对比，可以明显发现，上海房价如今已经翻了2倍多，鞍山的房价不仅没涨，还跌了一些。

（点击图片查看大图）

这也是为什么从长期来看，人口的流动方向，对房价起到了决定性的作用。

2）是否有高收入人群汇聚

其次，如果一个城市中，能够吸引一些高收入人群汇聚，房价也大概率是有保障的。

当然，小投说的高收入，不是一年赚个几千万的土豪大大，更多的是小有余钱的中产们。中产才是真正的刚需，他们是支撑房价最坚实的力量。

这点和炒股也很像。

如果一个股票是妖股，没有什么核心价值，哪怕有几个亿的资金来炒，最终也还得跌回去；只有那些，有实际盈利支撑的股票，才能走得更远。

对于房产来说，收入不错的中产阶级，是一个城市房价的重要支撑力量。

3）板块小区配套的稀缺性

当然，城市的选择只是一方面；在具体地段的选择上，我们还要关注周边小区配套设施的稀缺性。

有没有地铁、医疗资源是否在附近，是不是学区房等等。这些条件都是房子的附加价值，也是支撑房价的力量之一。

当然，这里多提下学区房。最近因为教育改革，上海部分学区房的性价比开始缩水了。目前还不知道上海的改革政策是否会推向全国，如果你考虑要买学区房，这些信息就要抓紧关注起来了。

总的来说，买房本质上就是买一种“稀缺资源”，越是优质的地产，它所对应的资源，越应该是稀缺的。

抓住了这一点，咱们选城市、选地段，就不会出大错了。

不得不说，站在当下这个时点看房产，投资思路和之前是大不一样了。

可以肯定的说：买房赚钱的黄金时代已经过去，未来房市分化趋势愈发明显。

这底层的核心原因：既不在于房价，也不在于政策。而是在于一个指标——城镇化率。

过去的20年，中国走过了一场浩浩荡荡的城镇化之路。有大批的人从农村里走出来，进入城市安家落户。直到2020年年末，我国常住人口城镇化率已经超过60%。

很明显，城镇化的进程已经过半了。

我们前面说了，房价的长期上涨，主要依赖于源源不断流入的人口，人口是房价最坚实的支撑力量。

那么现在，随着城镇化率过半，人口向城市迁移的速度会逐渐慢下来。所以房价普涨的难度越来越大。

未来房价怎么走？

就像我们前面说的：

人们口袋中的钱会越赚越多，但优质的土地是稀缺的，供不应求的。因此，未来房市分化趋势会愈发明显。

好城市、好地段、好户型、好资源，才是人们长期追逐的东西。这也是投资买房，我们需要抓住的要点。

好啦，前面我们聊了这么多和房产有关的事情。最后我们再来聊聊投资这件事本身。

如果你买房是因为刚需，那么很简单，买就完了；我们不用太考虑投资回报这件事，毕竟，相比起投资收益，你能过上美好生活，是更重要的一件事。

所以，刚需买房，我们暂且不谈，来聊聊投资买房。

其实我们现在个人的投资渠道越来越多，股票、基金都能买；甚至你有钱，还能去买海外资产，路径非常丰富。

那么买房是不是一项好的投资，就需要做更多的权衡了：

比如，买房的交易成本很高：一买一卖之间的税费，就要不少钱。

其次，现在不少城市限购、限售，政策越来越严；严一点的城市，买下房的头3年，是不能卖的；无法进入市场交易，对你的现金流是个很大的考验。

另外，哪怕你熬过了时间，房子可以交易了，找到一个心仪的买家，也不是件容易事；严重的可能要等个半年、1年，才能按你心理价位卖掉等等。

总之，为了投资去买房，中间的交易成本还是非常高的。各位小伙伴，可以自己做做判断。

如果你的资金不多，又对现金流有比较高的要求，买投资房不一定是最优解；我们还有股票、基金等等很多投资渠道可以选择。

而如果你资金已经积累到一定程度，那么可以尝试买投资房；但一定要记得，要寻找那些优质的房产资源来买，这样的资产，长期增值的潜力更大。

好了，今天的内容就到这里。

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