今天,县城楼市被彻底锤入死局

插座学院 2021-04-09 11:58
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3月29日,住建部发布通知,就加强县城绿色低碳建设公开征求意见。这份《通知》一旦落地,全国上千个县城的面貌很可能迎来翻天覆地的改变。这篇文章3700字,预计10分钟读完,如今已经迎来三四线县城楼市的转折点。



作者 拓海

编辑 | 小眠宝

来源 大碗楼市(ID:Superbowl77)



过去三四年的时间里,密集的工作行程让我打卡了几十座四五六线小城。

 

名目繁多的野生新城、堪比一线的住宅高度、一开业就凉的综合体……是许多县城的真实写照。

 

楼越盖越高,人越来越少。

 

小城市“一边扩张,一边收缩”的魔幻现实,给不少自媒体提供了诸多魔幻选题。

 

借着“返乡置业”话题围观下沉市场的惨淡经营,早就成了许多楼市大V新年期间的保留节目……

 

鹤岗、玉门、个旧这几个,每隔几天都要被拉出来,狠狠的给三四线楼市祭旗。

 

然后,所有人都在等着 “下一个鹤岗”或“下一个玉门、个旧”。



全国上千个县城的面貌

很可能迎来巨大改变



一份《通知》把万千小城楼市锤入死局。

 

3月29日,住建部发布了通知,就加强县城绿色低碳建设公开征求意见。

 

通知提出,县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%,县城新建住宅最高不超过18层。

 

与此同时,大力发展绿色建筑和建筑节能,也被提上日程。

 

这份通知,在中国县城发展史上,绝对堪称里程碑。

 

这份通知信息量极大,总结下来可归结为:


县城住宅限高

发展绿色建筑

优化公共空间

建设通畅的步行系统

加强县城历史文化保护

县城建设要与自然环境相协调


这份《通知》透露出一个重要消息:顶层设计团队,已坦然接受小县城的人口流失。

 

并确信,这一趋势很难逆转。


所谓的低碳环保,县城限高,都是好听的说法。

 

说的直白点,就是:人都跑完了,就别老想着怼高楼大厦了。

 

盖个五六层就行了,搞30多层也纯粹是浪费钢筋。


这份《通知》一旦落地,全国上千个县城的面貌很可能迎来翻天覆地的改变。

 


中国不仅有空心农村

还有大量的空心城市



在中国,有180个城市的人口正在发生坍缩。

 

清华大学建筑学院的博导——龙瀛,对比了第5次和第6次人口普查,发现了一个现实:

 

在中国,1/3的国土面积上的人口密度在下降。

 

或者说,有1万多个乡镇和街道办事处的人口在流失。

 

下图中,蓝色的区域就是人口在流失的区域,而红色的区域是人口在增长的区域。

 

我们会很轻易地发现,最少有三分之一国土面积上的人口都在快速流失。

 


上文中,讲到人口流失,用了一个词——“街道办事处”。

 

也就是说,这种人口流失是切切实实的发生在城市里,而不是农村。其实关于农村人口的流失,我们都很清楚。

 

但这一次,数据告诉我们,中国不仅拥有空心的农村,还有大量的空心城市。

 

如果,我们把这些区域放在行政地图上,我们会发现:


10年间,中国有180个城市的人口都在流失。

 

下面这张图中,红色圆圈标注的城市,都是人口在流失的城市,圆圈越大,流失比例越高。

  


180个城市,人口在坍缩,城市却在疯狂扩张。

 

按照正常的逻辑来讲,一个城市扩张的基础一定是人口的增长,一定是先有人口,再有城区。

 

比如说,我这个城市要规划30平方公里的新区,那么一定要站在未来这个城市要多出30万人口的基础上。

 

然后站在这30万的人口基础上,来设计空间布局。


社区在哪,公共服务配套在哪,中小学在哪,医院该在哪个位置,路网和管网该怎么规划……等等等等。

 

如果说,一个城市人口已经发生了坍缩,那么这个城市的规模必将会受到影响,不仅不会扩张,还会进一步的收缩。

 

只有这样,城市规模才能和人口规模相互匹配,才不会出现空城和鬼城。

 

但是,奇怪的是,这些人口已经发生坍缩的城市,城区面积和城市规划却在疯狂的扩张,牟着劲儿的规划新区。

 

很多三四线县城,一上来,先想着搞出30平方公里的新城,再想怎么填满30万的人口。

 

你瞧,这是一件多么意味深长的事儿。

 

明明城市人口在流失,城市规划却站位在未来的高额人口增长率上。

 

诸多县城,对着新区一顿猛操作:路宽景美规划好,产业商业画大饼。

 

就这样,县城的这群野生玩家们,靠着新城膨胀的规划和概念,狠狠收割一波波县城韭菜。


别管有没有人住,先把楼盖起来。我只管凭本事画饼,噎不噎得着你,全凭命运。

 


高铁时代势不可挡

县城楼市的趋势很明确



这份通知一出,县城野生玩家的操作全部归零。

 

以前割县城韭菜,全凭野生概念。

 

地方城市搭台,开发商唱戏,县城外10公里,先画一个野生的圈。

 

野生圈里,别管有没有产业,先把产业园怼上。什么牛玩什么,今年大数据,明年区块链,后年新能源,后面还排着基因生物。

 

产业园边,别管有没有人住,先把大高楼怼上。什么时髦盖什么,今年 artdeco,明年新中式,后年新亚洲,后面还排着野生托斯卡纳。

 

大高楼旁,别管能不能开街,先把大商业码上。什么厉害码什么,过去玩 Shopping Mall,现在流行玩Block街区,手里还攥着文化艺术。

 

如果这都不给力,最后只能摆上大杀器:来,把县政府给我搬过去。

 

野生玩家一顿猛操作:

 

一看这楼,多高;一看这商业,多亮;一看这产业,多狠。小小县城,生生干出了陆家嘴的气势。

 

县城韭菜们瑟瑟发抖,连连高呼:长老们,收了神通吧。我买,我买。

 

但是,如今这份通知一出,大开大合的野生玩家被束住了手脚。

 

正如前文所说:县城楼市割韭菜,全靠高楼大厦撑门面。

 

现在不让搞高楼大厦了,县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%,县城新建住宅最高不超过18层。

 

以前的小韭菜们,一眼望过去全是高楼大厦;现在的小韭菜们,一眼望过去全是低矮小楼。

 

当概念新城失去了高楼大厦,就相当于鱼香肉丝失去了肉丝,镰刀们失去了华丽的外衣包装。

 

更应该重视的是,这份通知背后的高层意图。

 

以前高层对于小县城的态度,可能是模糊的,高楼大厦还是要,中国也要均衡发展,不能一二线高楼大厦,小县城全是低矮小楼。

 

该有的门面还是要有,万一有人住呢?

 

而这一次,内容非常明确,态度非常坚决。

 

此次住建部的意见中,除了要严控小县城的建筑高度和高楼大厦外,还提出:

 

县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人,县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。


发展绿色建筑与优化公共空间。

 
又是控制建筑高度,又是控制人口密度,又是玩环保。
 
说的好听点,叫“玩的都是宜居”。说的不好听,这就是“别想太多,吃点好的吧”。
 
毕竟,高铁时代势不可挡,新基建和前沿产业只向核心城市聚集,大城市的虹吸只会越来越强。
 
“短期看金融”?对不起,甭管哪一次央行放水,小城市永远抢不过大城市。
 
“中期看土地”?很遗憾,小城市的土拍连地方财政都觉得捉襟见肘,而且还夹带着杂牌开发商。
 
“长期看人口”?不存在,能把人留住已经捉襟见肘,就别惦念着抢人的事儿了。
 
此次住建部所发布的通知,就是告诉我们:高层对于县城楼市的态度很明确,差不多得了。
 

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未来的中国楼市

只属于大城市


当然,如果你非要头铁,想买县城房产,那也只有两种情况例外:
 
1、核心大都市边的卫星城
 
住建部目前发布的《通知》一旦进入实施阶段,全国县城的供应量很可能腰斩。
 
由于供应量少,环京、环沪、环深房产大概率更加紧俏,因为这些城市的能级几乎不可复制。
 
不过,这个新政能对其它都市圈的外围城市拉动力有多大,还真不好说。
 
毕竟,此时此刻像武汉、成都、南京、长沙、西安等地主城区的开发还远未饱和,谈环都市圈市场为时尚早。
 
2、自身经济实力较强的小县城
 
有些县城自身就是人口流入之地,且民富指数高、购买力旺盛。
 
最典型的要数浙江义乌、慈溪、永康、诸暨,福建石狮、晋江等。
 
这里面之所以没有将江苏省和广东省的百强县市计算在内,主要是由于它们受周边超级大都市的影响太大,且整体杠杆率、接盘群体并非内生型。
 
毕竟,楼面价动辄2 万+/㎡、3万+/㎡的,着实不多见。
 
不过,这里还是要强调一点,此类城市即便能买,也仅限于本地人,非土著群体仍然不建议碰这样的市场。
 
举个例子,浙江义乌3-4万/㎡的均价,拿到杭州去实在有大把大把的房源可挑。
 
或者,石狮、晋江等地的好地段,丝毫不比泉州主城区便宜……
 
即便是未来低密住宅真的在广大县城遍地开花,其绑定的资源价值也终究不会有本质上的改变。
 
这样的房子,本地人买算是买了份乡愁,你一个无根无蒂的外地人长持,有什么意义呢?
 
最后,还有几句话要送为诸位:
 
第一,高层已经坦然接受了小县城人口流失的现实。
 
第二,高层不仅坦然接受了现实,并开始主动收缩小县城的规模,归零小县城的概念。
 
第三,绝大多数的小县城楼市,自此在顶层设计中沦为死局。
 
第四,未来的中国楼市,只属于大城市。
 
看到这儿,麻烦各位将这篇文章转发给身边还在三四线县城里瞎折腾的亲朋好友,让更多的人看清楚大趋势,让更多的人避免踩坑县城楼市。
 
今天,是三四线县城楼市的转折点。

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作者:拓海,来源公众号:大碗楼市(ID:Superbowl77)。





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