102份举报材料大曝光:集资、代持、套取贷款,揭秘深圳“炒房产业链”

第一财经 2021-04-09 15:20

09.04.2021

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导读:监管严查之下,深房理如何能如此套取贷款?它的运作模式到底是怎样的?


作者 | 第一财经 杨佼


微信群内集资后,多个参与者通过代持合伙炒房,并套取银行贷款循环炒房——这是一份包含102份违规炒房材料的公开举报,勾勒出投机客们在深圳违规炒房的脸谱。


这份涉及数量多达102份的资料,举报对象是一个叫深房理的组织,举报内容是该组织在深圳违规炒房,并喊话监管部门对违规使用经营贷进行查处。


4月7日,第一财经与微博名为深房理装修队003的举报人取得了联系,根据其提供的资料,举报材料大多来自炒房客发布在微信群的购房信息截图,内容基本是“代持人”通过招募“股东”、“合伙人”集资投资房产,或利用银行经营贷、信用贷炒房。


上述深房理会员集资、套取经营贷,在深圳炒房,时间集中在去年上半年。而这恰恰是深圳房价明显上涨的时期。由于受到广泛关注,2020年4月开始,监管部门开始排查经营贷违规流入房地产市场的情况。就在此前不久,监管部门还通报了排查结果,并公布了投诉电话。


第一财经记者从知情人士处获悉,深房理的会员中,很多人来自外地,没有深圳买房资格。举报材料中多个截图也显示,一些集资、套取经营贷的炒房客,来自华中、东北等地。


监管部门通报显示,近一年的排查,发现的违规流入楼市的经营贷仅21笔、5180万元。从举报资料推测,深房理会员至少在3500人以上。如果举报属实,两者差距巨大。


最近几年,深圳房地产调控、涉房信贷政策不断加码,监管部门一再要求严查经营贷等的贷款人资质、资金来源、实际用途,深房理如何能如此套取贷款?它的运作模式到底是怎样的?


经营贷循环炒房


微博信息显示,4月4日,深房理装修队003已经通过长图的形式,在微博一次公布了102份炒房材料,并注明长图内容为深房理摇篮会员合伙炒房材料。此前,4月2日,深圳银保监局会同多个部门,开通经营用途贷款违规流入房地产投诉举报专区,并公布了举报电话。


此次举报前的4月2日,深房理装修队003在一条微博中,已举报微博用户@美妈陈小泉,于2019年09月18日申请了385万元个人经营性贷款用于炒房,且“其名下还有更多贷款也是用于炒房”。


“深房理2019年的第一起摇篮会员,就是她引流而来的。”深房理装修队003告诉第一财经,所谓摇篮会员,是指向深房理缴费9800元以上,可以进入其小程序获取更多炒房信息的炒房客。


根据深房理装修队003向第一财经提供的资料,截图的内容基本都是微信群发布的购房信息,时间集中在去年上半年。目的多为“代持人”招募“股东”、“合伙人”共同买房,并 “分享 ”抵押贷、信用贷等贷款额度,并可在半年后赎回资金。


所谓的代持,是有资金却没有购房资格的群体,在买房时将自己的房产登记在他人名下,由他人代为持有,同时给代持人一定比例报酬的炒房行为,参与者单独、共同出资,每人出资几十万甚至几万元,就能以“股份”的形式,共同购买价格几百万元乃至上千万元的房产。


深房理装修队003提供的资料还显示,不少炒房者自爆已购买多套,或成功代持多套房,以“股东”、“合伙人”名义共同出首付,剩下房款由第三方垫资,购买成功后再办理银行贷款,用来归还垫资。


不过,在微信截图中,炒房者并未直接使用经营贷的字眼,但大量提及抵押贷、信用贷。


“这些炒房的人,一般钱不够才要合伙,如果不套取贷款,他们月供都有问题。”深房理装修队003告诉第一财经记者,所谓“抵押贷”,就是通过壳公司,用房产做抵押从银行贷款,本质就是经营贷。


微博用户“7蟹姐姐”也是深房理会员。2020年上半年,在深房理的指导下,以结婚的形式,通过小贷公司垫资,以728万元的总价,在深圳前海片区某网红楼盘买下了一套住宅。


“我们大部分做的都是经营性贷款,我们这种外地的有房子有贷款的,首付只能是五成,所以不会让我们做按揭的,做的都是经营性贷款。” “7蟹姐姐”告诉第一财经记者,根据她掌握的情况,深房理的会员中,以代持形式炒房的,因为一般都是首套房,可以申请按揭贷款外,其他大多数贷款的性质都是经营贷。



“入股”、合伙炒房


根据深房理装修队003提供的资料,代持人在深房理会员微信群发布的各类招募“股东”“合伙人”的广告,从格式到内容,几乎都有统一格式,具体内容包括代持模式、“持股”比例及金额、合作楼盘等信息。


这些人如何聚集到一起的?这个群体炒房的运作模式又是怎样的?


深房理装修队003告诉第一财经,深房理的运作模式,是通过微博、直播等平台“获客”后,再将用户导流到微信群,成为其会员。成为会员后,就可以在微信群发布招募“股东”、“合伙人”等信息,集资筹集首付款或买房所需全款。


深房理装修队003提供的资料显示,其会员募集的资金,金额大多在20万元到200万元之间,其中又以100万元左右居多。但也有部分是全额募集购房款。


“如果是合伙买房,房子一般买在代持人名下,实际买房的是代持人,其他人资金入股。” 深房理装修队003说,如果涉及申请经营贷,需要买一个壳公司,通常也是参与者私下签订协议后,由代持人出面担任壳公司股东。


除了代持、合伙买房,套取经营贷等银行贷款,还有垫资模式。“7蟹姐姐”称,在自有资金不足的情况下,部分会员虽全款买房,但并非全部在会员间募集,而是通过贷款公司垫资,其购买的房产,资金缺口就是来自小贷公司。


在上述材料中, “5%代持模式” 频繁出现,另外一些招募“股东”者则在广告中称,由于首付五成,没有代持费用,需招募合伙人分担信用贷、抵押贷等贷款额度。


所谓用“5%代持模式”,是代持成本,即代持人用代持名额在该套房产中入股,所占比例为5%,而买入的房产通过各种贷款套取资金。房产变现或套取资金后,代持人要分配5%的收益或资金。通过这种方式贷出来的资金,深房理会员一般用于下一套操作,甚至直接分配套取的资金。


第一财经记者获取的一份代持协议显示,位于深圳前海山语海小区一套79.6平方米的房产投资者,甲、乙方分别作为代持人、“股东”,分别负责代持、提供部分资金,甲方承诺以房屋股份或现金,向乙方提供价值8.5万元房屋增值费用、1万元订房费用,并为乙方提供免费户口随迁服务一次。


“即使是代持,买房成功后,半年以后也会做经营贷,因为要把资金套出来分给参与的人。所有的合作伙伴里,基本上每个人都有经营贷,” “7蟹姐姐”说,很多人经营贷只贷半年,一方面是因为房子半年左右就会涨价,另一方面很多人循环使用资金,需要套取资金用于下一次操作。



“一条龙”服务


去年4月份以来,炒房客利用经营贷在深圳炒房的现象,就已引起市场广泛关注。


第一财经从多方了解,在这个过程中,从准备贷款材料、安排企业经营场所、贷款提取,都离不开各类中介的配合,从而形成了一个完整的产业链。


“买房资格、贷款资料、买壳公司,房子购买过户、最后的脱手变现,都有专门做资料的。”业内人士告诉第一财经记者,在整个过程中,提供虚假材料已经发展成一条龙服务。


此次被曝光的深房理同样如此。“7蟹姐姐”说,据其了解,深房理的普通会员,只能获得加群、获得一般指导等“服务”,成为摇篮会员后,则可进入其小程序了解更多信息,并可随时与深房理微信沟通、咨询。


“会员分两级,一个是一般会员,可以进微信群、或者微博上的,另外一级更深入一点,就是摇篮会员,可以给你提供所谓无微不至的服务,直到你买房成功。”她说,从她个人经验来看,就是把买房的手续、流程全部包了,你走每一步都是根据他们来的,手把手的指导到你买到房为止。


“7蟹姐姐”还称,她本来没有深圳买房资格,就是通过“结婚”获得深圳房票,而为其垫资的贷款公司也是深房理的合作方。


成为深房理的会员,要缴纳金额不低的费用。根据第一财经记者了解,其普通会员费用为2980元;摇篮会员价格9800元至1.68万元不等。但成为摇篮会员,仍需缴纳普通会员“会费”。


对炒房客至关重要的会员间资金众筹、借贷功能,只有成为摇篮会员才能使用。知情人士透露,这一功能在深房理被称为“帕累托值”。


上述说法也在深房理微博内容中得到证实。其微博去年10月的一条博文提醒会员们,尽快使用小程序里的“帕累托值”功能,原因是随着会员们房产持有量的增加,手上留存的月供必定增加,钱是一种重要资源……把钱借给其他有需要的会员,既帮助其他会员短期用钱贵的问题,自己还有0.042%/天的利息。


该博文甚至还进一步声称,之前因为(资金)总量少,最短(使用)期限15天,现在增加了一个最后报障人制度,而这个制度“类似于一个央行的角色”,将资金使用期限缩短到了5天。


有多少贷款违规流入深圳楼市?


2020年上半年,深圳房价明显上涨,部分经营贷变相流入房地产市场受到广泛关注。随后,深圳多个部门联合调查认为,仅在个别区域发现少量经营性贷款,被违规用于炒房。


深圳银保监局、央行深圳中心支行近期联合通报经营贷流入楼市排查结果,2020年4月以来,对辖内中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷进行了全面排查,共查出21笔、金额5180万元的贷款违规。


上海银保监局4月7日通报,自3月1日开始,该局选取辖内16家银行开展了经营贷、消费贷违规流入楼市专项稽核调查,共发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场。


北京银保监局也在3月23日披露,辖内银行自查发现,2020年下半年以来发放的经营贷涉嫌违规流入北京房地产市场的金额约3.4亿元,占比约0.35%。广东银保监局等监管此前披露,共发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元。


而深圳通报的数据,与北京、上海、广州等地排查结果差距较大。倘若深房理装修队003的爆料情况实属,意味着涉及的违法金额,可能与深圳有关部门公布的违规使用贷款情况相差甚远。


第一财经记者了解到,深房理目前共有7个会员微信群,倘若每个微信群人数加满,则其会员数量至少在3500人。知情人士表示,其会员套取银行资金炒房的具体人数,目前还不掌握,但人数肯定不少,估计不只此次举报涉及的102人。


多次被深房理装修队003举报的微博用户美妈陈小泉,曾多次发文详述其通过套取经营贷炒房,实现资产规模跃升的过程。


在相关博文中,美妈陈小泉称,自己2018年4月来到深圳,当年8月看房,9月落户后的第二天签约,通过自己的积蓄、银行贷款、亲属贷款等,在宝安某片区买了一套价值300万元的房子,这套房如今价值480万元。2019年5月,又以这套房抵押、亲属借款,在深圳北站某楼盘买入价值500万元的房子。3、4个月后,再如法炮制,买了第三套房。加上深圳以外的房产,其拥有的资产,价值已经高达2200万元。


截至目前,深圳究竟有多少经营贷、信贷资金,违规流入了楼市,目前尚不得而知。最终的实际情况有待监管进一步调查。


除了北上广深四大一线城市,浙江近期也在围堵经营贷炒房。监管处罚信息显示,仅3月1日以来,温州、台州、金华、丽水四地,多家银行就因贷款违规流入房地产市场,共计被罚款约1500万元,其中处罚最多的台州,六家银行合计被罚款950万元。


银行为何没发现?


最近数年来,深圳房地产调控、涉房信贷政策不断加码。2016年一季度,深圳出台政策,限定深户、缴纳社保满三年的非深户,只能购买2套、1套住房,购房人家庭在深圳无房,但近2年内有住房贷款记录,或在深圳已有一套住房,首付比例最低为4成。此后,又将购房资格提高到自购房之日前在深圳连续5年不间断社保或纳税证明。


按照贷款“三查”规定,贷款前,银行要对贷款对象资质、收入、征信、贷款用途等进行审查,贷款中要对贷款人资料真实性、风险等进行测评,贷后要监测贷款实际用途,并有权进行检查。2020年4月以来,深圳监管也多次要求各商业银行,对经营贷借款人资质、首付和还款资金、资金实际用途等严格审核。


深房理装修队003提供的资料显示,很多集资买房的炒房客并非来自深圳本地,而是来自东北、华东、华中等全国各地,并且在外地拥有多套房产。倘若情况属实,这些炒房客没有在深圳购房的资格。


“7蟹姐姐”称,深房理之所以提供一条龙服务,原因就是其会员从全国各地招募而来,对深圳情况不了解。她本人就没有深圳户籍,也没有在深圳长期居住,购房名额是通过“结婚”获得。


在这种情况下,深房理会员如果以代持的形式通过外部垫资、集资买房,并套取经营贷,用于循环炒房,银行为何没有发现?问题出在哪里?


此前,有银行业人士向第一财经记者介绍,检查贷款真实用途时,银行一般都是查询客户的资金流水,要求提供用款证明等。有些实际用于炒房、炒股的经营贷,银行在放款后,没有直接被挪用,而是经过多个账户倒账,这给银行的监控带来一定难度。


但这只是贷后的用途监控,贷前调查这一重要关口,为何“失守”?


深房理装修队003称,合伙炒房都是代持人出面,私下签订协议,银行也不知道是合伙买房。而且以前只要有房,“在银行贷款很容易”,银行主要审核抵押物、抵押房产价值和抵押记录,“经营流水、是否实际经营、资金用途就没那么严格了,审核很容易过。”


“7蟹姐姐”还称,在贷款过程中,并不知道银行审查了其资金来源、还款来源、用途等信息。


早在2020年4月,就有中介人士告诉第一财经记者,一些银行或相关人员,即便明知贷款信息造假、贷款实际用途与申请用途不符,为了开展业务,也睁一只眼闭一只眼。深圳监管部门此前通报称,深圳两家银行的员工,都存在误导客户使用经营贷买房、借用“空壳公司”违规申请、使用贷款的情况。


深房理事件背后的真相究竟如何?目前有待监管部门进一步调查,第一财经将对此继续关注。


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