嚯呀!来聊个大宝贝儿~

二小姐笔记 2021-04-09 16:36



大家好,我是二姐,一个每天捶你起来赚钱的女人。

事情是这样的。

前两天,在给会员群内的老伴儿们,制作方案的时候。

认识了一个,经历非常有代表性的姐姐。

吃过很多亏,踩过很多雷。

有过非常多闻者伤心,见者流泪的跳坑血泪史。

在征得姐姐的同意后,二姐把制作好的配置方案拿出来跟大家分享。

希望大家可以,从中学到一些,家庭资产配置方面的小知识。



先来介绍一下玉姐姐情况:

玉姐姐今年48岁,已婚已育,儿子今年28岁。

夫妻俩都在机关上班,年收入20万左右。


手里有石家庄的8套房子,市值共约1300万。

其中省会市郊别墅一套,市中心地铁口大平层一套。

两套华润的核心商圈优质小公寓,一套老旧小区住宅。

三套市郊小房子,其中一套月租1200,其他两套闲置。

每年总共,能收上来12万左右的租金。

目前因为投资暴雷,陷入了现金流断裂的危机。

起因是,玉姐姐在2014年起开始,投一个季度付息的“优质”项目。

15年注册私募,手续齐全,据说当地银监局的人还经常与之沟通投资策略。

在私募基金排排网上,能查到相关产品(私募排排网其实并不会去验证数据)。

当时投入了信用卡套现的220万,保单贷款60万,300多万问亲朋好友借的资金。

直到20年下半年爆雷,实控人被抓,才知道公司净值数据造假。

全部投资资产永久损失,血本无归。

目前的想法,是想先靠卖房子,出手还大家的钱款和信用卡。

希望,我可以帮着规划一下~

二姐简单做了几张报表。

让大家可以更直观的看到,玉姐姐当前的财务状况:


首先,我们可以从资产负债表中看到。

和绝大多数老伴儿一样,玉姐姐非常的喜欢囤房子。

8套房产的市值,占整体资产比例高达92.97%。

每年光房贷,就需要还15.6万。

但却并没有取得,和这份投入相匹配的收益。

其次,因为投资暴雷,和商业保险方面的过度支出。

玉姐姐几乎没有流动资金,每年净收入为负。

目前,只能依赖信用卡“空当接龙”。

用8万/年的成本套取现金,来勉强维持月度支出。

且很难按期偿还,从亲戚朋友手中借来的320万元。


综合以上情况,并参考玉姐姐的个人意愿。

就让二姐,为她做一套完整的资产配置计划吧~



开源节流,是所有资产规划方案的核心。

玉姐姐的想法是,通过卖出房产来清偿债务。

但这几套房子的情况,其实并不乐观。

一套老旧小区住宅老旧,挂中介无人问津。

三套市郊小房子没有产权证,只能用购房合同买卖。

如果想要脱手,无疑需要承担非常大的代价。

那么,要不要狠下心来,快刀斩乱麻呢?

我们来分析一下:

玉姐姐的8套房子,大部分都位于石家庄的市郊地带。

所有房产每年的租金合计为12万,租售比仅为1:1300。

远低于中国全国平均水平,1:250。

作为环京地带,河北的省会城市。

石家庄的房子,在16-17年的最高点曾经出现过,单价被炒到3-4万的盛况。

但从17年的下半年开始,在去杠杆和限购政策的加持下。

石家庄房价已经连续3年阴跌。

如果只是单纯的监管原因,那倒也还好。

更关键的问题是,相对于长三角珠三角,乃至长江沿线的内陆城市。

京津冀经济带,近些年对于优秀人才的吸引力正在极速下降。

人口已经连续3年呈现净流出态势,缺乏长期的房价支撑。

在这样的环境下,石家庄房价未来走低的可能性很高。

因此,玉姐姐现在必须忍痛,把市郊和老旧小区的4套房子。

共约700万的固定资产,折价置换成约400万左右的现金。

并尽快偿还,不确定性更高的信用卡贷款,缓解当前债务压力。

只保留自住房,和租售比相对较高的两套核心商圈公寓。


报表中第二个很扎眼的地方:


是玉姐姐家,每年高达22万的商业保费支出。


普通家庭每年的保费支出,最高不应超过固定收入的15%。

 

而玉姐姐的组合配置,占据了年收入的51.64%。

 

其中最大的问题:

 

玉姐姐给儿子买了255万保额的重疾险,保费每年为58235.46元。

 

而一份纯保障的重疾险,即使在28岁买。


255万保额大概在25500元左右,溢价率超过100%。



对于玉姐姐来说,保单需要从两个方面调整:

 

保障型保险--把保障力度弱,并且高于市价的产品替换掉。


投资型保险--回本慢、保底低、未来领取不确定产品替换掉。

 

以降低,每年的非必要保费支出。

 

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节流的部分解决,接下来就是开源了。

目前,玉姐姐个人的财务目标主要有两个:

1. 能够尽快帮儿子未来的婚房,攒出250万的首付。
2. 连本带利(8%)的归还,从亲戚朋友手中借到的320万。

我们可以根据这两个目标,分别来为玉姐姐做一下投资规划。

假设玉姐姐卖完房子,还完信用卡。

手中将剩余,约180万的现金资产。

如果用来优先偿还亲友的债务,那显然是很难帮孩子付婚房首付的。

所以,我们这里优先解决,买婚房这个需求。

以5年为投资期限,这里二姐会推荐玉姐姐一个。

股/债/货,5:4:1的比例配置的平衡型资产配置方案:



根据我们的组合回测。

平衡型组合,近5年年化复合收益率为16.92%,最大回撤16.25%。

取5年后,预期收益的正态分布中枢96.195%。

在第5年年末,玉姐姐的金融资产,预计将从180万增值到353.15万。

此时玉姐姐可以取出其中250万,作为儿子婚房的首付,剩余103.15万继续投资。

在玉姐姐65岁那一年,金融资产总额,就可以覆盖320万复息8%的全额本息。

在理想情况下,玉姐姐在今年成功卖出房子,并缩减一半保额。

优化后的资产负债表如下:


玉姐姐通过变现,租售比较低的劣质房产,清偿了风险较高的信用卡贷。

同时将部分固定实物资产,优化为弹性更高的金融资产。

使得家庭资产的整体配置比例,变得更加均衡。



同时,她的家庭收入支出表。

也将通过降低商业保险支出、免除刷卡费等方式,实现节流。

通过部分投向,收益弹性更高的金融资产,实现开源。

顺利扭转年净收入为负,财务压力过大的窘境。



不知道,今天的案例分析,对大家有没有帮助?

觉得有帮助的话,麻烦帮二姐点一个“赞”or“在看”

就酱,午安~

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