买房这样选位置,最抗跌

房十二 2021-04-09 16:49


1.


之前在写西安的时候提到过,西安的房价分布(以二手房价格为参考)有点奇怪。


如下:



稍微留意一下就会发现,这个房价分布与我们的普遍认知有所不同,


因为它中间(市中心)低,四周高。


现在各大城市都在如火如荼的砸钱搞新区,好的产业好的配套统统灌进去,甚至市政府都搬过去。


所以新区房价贵过传统市中心,其实很普遍。


尤其是西安城墙内由于限高和禁止大拆大建,城建和居住体验比较差,房价上不来也可以理解。


但四周的房价都高过市中心,注意,是四、周、都、高,就有点罕见了。


2.


绝大部分二线城市,区域之间的房价都会表现出明显的规律,


或者说,只要看一眼房价分布,就能大致知道城市的发展重心在哪里。


比如,郑州,


房价至高点在郑东新区,而郑州重点发展的也正是郑东新区。


(郑州)


次高点就在相邻的区域,—— 这也很好理解,有外溢嘛。


再比如,济南,


房价高点在历下区,是济南的首善之区,重点打造的CBD也是在这个区域内。


其次,是传统市中心市中区和正在大力发展的高新区。


重心也是偏东的。


(济南)


再来看其他几个二线城市。


成都,一路往南发展,所以房价重心偏南。



武汉,大力发展光谷(所在区是东湖高新),


所以除了传统市中心武昌和江岸,房价最高的就是东湖高新。



重庆,高点在核心区渝中和大力发展的江北,并在继续向北发展。



包括一线城市的广州:


总之,这些城市的房价都有着非常清晰的脉络:

有一个房价至高点;距离这个高点越近,房价越高;反之,则越低。

这也是非常符合城市发展规律的。

它体现出,城市有一个清晰的重点打造的方向。

从买房的角度来讲,

围绕着这个高点,选择临近地铁、学位中上的新房或次新房,一定不会有差。

3.

而西安,是这样婶儿的:


至高点在雁塔区,也就是高新区和曲江新区所在的区域,

但次高点,分别分布在了城市的西北、东北和南部...

分别对应了西咸新区,浐灞和高新、曲江的外溢。

—— 虽然这个房价地图只是一个大致,不能完全反映市场的各个方面,

但西安与其他城市对比之下这么明显的差异,还是可以说明一些问题。

那就是,它的用力,确实太分散了。

这说明什么?

这反映出,西安的城建,饼摊地特别大,

想四面开花,哪哪都要发展。

这样如果发展起来,当然好,每个区域拿出来都很能打。

问题在于,能不能做到。

作为一个相对普通的二线城市,西安现在的体量,肯定是不足以支撑那么多新区同时发展的。

或者说,能够把一边发展明白,就已经非常难得了。

这也是跟西安量级差不多的城市比较贴合实际的一个选择。

比如郑州、济南,都是在卯足了劲儿往一个方向发展,集中全市的力量打造一个高地,

一个为主,其他为次。

哪怕包括像深圳、广州这样的一线城市,做到四面开花也很难,

比如深圳是在一路往西,广州则是一路往东南(尽管这样番禺和南沙发展起来也需要一个比较长的周期)。


从这个角度来讲,西安买房踩坑的概率,要更大一些。

因为一旦押错了区域,靠着高大上的规划支撑起来的房价溢价,很有可能兑现不了...

对此,我的看法是,

西安虽然有西咸融合的规划,但从确定性上来讲,未来产业和房价的高地依然是高新和曲江。

投资性质的买房,尽量不要偏离这里太远,

即,买南不买北。

4.

综上,两个结论。

一、除了北京、上海以外的其他所有城市,都只能支撑得起沿着一个方向打造城市发展重心,

在买房时,一定要找准这个发展的方向。

二、如果由于某些特定的原因(比如规划不清晰)导致发展脉络混乱,

那就选择当下产业成熟度最高和轨道交通最发达的板块,或者这样的板块附近(根据预算调整)。

再叠加近地铁、学位中上、新房或者次新房这三个标准,

这样选出来的房子,易涨难跌,基本可以立于不败之地。


ps,

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