房地产税要来了,房价会涨还是跌?

三联生活周刊 2021-04-09 17:26

*本文为「三联生活周刊」原创内容

文|谢九

4月7日,财政部税政司司长王建凡表示,“十四五”期间,财政部将“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。从公众视野消失了一段时间之后,房地产税立法再度提上了日程。

最近几年,我国房地产税的推进停停走走。2019年,房地产税一度呼之欲出,当年全国人大在“两会”期间表示,2019年要集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,其中就包括房地产税法。不过,2019年不仅没有完成房地产税立法,而且推进过程开始明显放缓,2020和2021年的《政府工作报告》,对于房地产税只字未提。最近财政部提出要在十四五期间“积极稳妥推进”,预示着一度暂缓的房地产税立法将被重新激活。

图 | 摄图网

过去两年房地产税之所以放慢了脚步,主要还是宏观经济面临较大的增长压力,2019年中美贸易冲突升级,2020年新冠疫情暴发,这两大历史性事件接踵而至,给中国经济带来较大压力,如果在此时推出房地产税,将会给中国经济带来更大的不确定性。

随着中国基本控制住疫情,全球范围内也开始大规模注射疫苗,加之拜登上任之后推出前所未有的大规模刺激计划,2021年中国以及全球经济都将大幅反弹。中国将今年的经济目标定为6%,按照经济学家的普遍预计,实际增速应该至少在8%以上。所以,在今年增长无忧的背景下,房地产税又迎来了继续推进的时间窗口。 

那么,房地产税如果推出,对房价会带来怎样的影响呢?

从短期来看,会给房价带来一定的下行压力。因为房地产税会给持有多套房的投资者带来一定心理压力,虽然房地产税还没有出台正式版本,但一个基本原则肯定是持有房产越多的人,缴纳房地产税越高。为了减轻税收压力,“房叔”们可能会急于将部分房产出手,房价可能会出现小幅下降。

图 | 摄图网

不过,如果从更长期来看,房地产税对房价的真正影响,主要取决于推出的时机,如果是在楼市上涨周期下推出,房地产税不仅不会给房价降温,反而有可能进一步推高房价。因为决定房价的核心因素,主要取决于货币政策的宽松尺度,以及楼市的供需状况。如果货币政策持续放水,当地楼市供不应求,房产持有者处于强势地位,那么就有可能将房地产税的成本转移给买家,或者是租客,最终会造成房价和房租进一步上涨。 

反之,如果是在楼市下行周期,房地产税的推出会让楼市更加低迷。房地产税会造成卖家的持有成本大幅上升,卖家如果不能通过房价上涨来消化成本,就会陷入恐慌性抛售,而买家会继续观望,不会轻易出手接盘,供需天平的逆转,最终导致房价进一步加速下跌。房地产税其实意味着巨大的交易成本,要么由买家来承担,要么由卖家来承担。

所以,房地产税对于房价的影响,主要是起到一个助推的作用,在楼市繁荣时期让房价火上浇油,在楼市低迷时期让房价雪上加霜。这种助推力到底有多大,取决于房地产税的征收的力度有多大。

图 | 摄图网

我国推出房地产税的主要目的,是为了解决地方政府的财政收入问题。因为现在的地方财政过于依靠卖地收入,但是卖地模式终究不可持续,随着将来土地越来越少,越来越多的城市进入存量房为主的时代,卖地收入将会慢慢萎缩。和卖地收入相比,房地产税可以永久征收,这使得地方财政更具可持续性。对于地方政府而言,在土地财政断供之前,需要尽快将收入来源从卖地切换到房地产税。 

既然肩负着地方财政收入的重任,那么房地产税的征收力度不会太低,否则就起不到应有的作用。2011年,上海和重庆推出房地产税,试点时间已经超过10年,因为征收对象比较窄,税收贡献也相当有限,房地产税占当地税收的比例大概只有4%上下。正是因为上海和重庆的试点效果不明显,所以这一次全国性的房地产税,并没有以这两个城市为蓝本。

如果房地产税的征收力度较大,对楼市带来的潜在冲击就必须充分考虑。当前我国房地产调控的主要挑战,是要保持房地产市场平稳发展。如果房价上涨过快,会导致更大的资产泡沫,但是如果房价下跌过快,很多购房者出现断供,会给银行带来巨大的金融风险。

当前我国银行贷款有将近4成和房地产有关,考虑到通过信托、股市和债券等途径进入房地产的资金,我国金融体系和房地产市场已经高度捆绑。所以,银保监会主席郭树清就表示,房地产是现阶段中国金融风险方面最大的灰犀牛。这也就意味着,房地产市场保持平稳发展,是当前中国经济的重大挑战,既不能过快上涨,又不能过快下跌。但是,如果房地产税推出,有可能会打破房地产市场的平衡。 

图 | 摄图网

除了对房地产市场的潜在冲击,房地产税可能还会对中国经济的消费转型带来压力。当前中国经济虽然出现复苏反弹,但最大的短板依然是消费,而消费不振的直接原因,自然和民众收入息息相关。将来如果每年还需要缴纳一笔不菲的房地产税,这将对民众的消费能力形成进一步挤压。 

财政学上有一个无谓损失(deadweight loss)的概念,用来衡量一项税收是否有效率,如果征税对民众带来的损失超过了征税的收入,这种税收就被视为没有效率,甚至是得不偿失。对于牵一发而动全身的房地产税,显然也需要考虑征税的效率问题,对于普通民众和中国经济而言,房地产税带来的收入是否足以覆盖相关的损失?

房地产税除了对中国的宏观经济带来深刻影响,普通民众对房地产税也有巨大的困惑。土地公有制的背景下,自己对住房下面的土地并不拥有所有权,而且在买房时已经缴纳了70年的土地出让金,为什么还要继续缴纳房地产税?按照税收“取之于民用之于民”的性质,将来缴纳房地产税之后,作为纳税人可以从中享受到哪些福利?随着房地产税立法纳入“十四五”日程,纳税人的困惑也应该得到相应解答。 

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本文作者:谢九

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监制:L.L.

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谢九

《三联生活周刊》资深主笔,在嘈杂的时代独立思考


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