限价向三四线城市蔓延。︱刘德科

德科地产频道 2021-04-12 02:14

文︱刘德科


1. 限价正在蔓延。最近半个月以来,徐州、湖州、义乌等城市在调控文件中均有新房从严限价的措施。

 

此前,所谓的三四线城市也有限价,但属于相对宽松的限价,不像北上广深杭宁等头部城市那样严厉。

 

2. 对于地方政府来说,新房限价是多赢措施:对上有交代,对下迎合民意;对自己而言,还能持续保持楼市热度(限价持续刺激购房者的购买欲)。表面上看,唯一受损的是房企,但房企也有办法,要么粗制滥造,要么降标减配。

 

3. 过去几年,越来越多的房企加大三四线城市的布局,倒不是因为他们真的看好三四线城市,而是三四线城市的利润率相对高:头部城市限价超级严格,利润微薄甚至一不小心就亏本;三四线城市限价宽松甚至根本就没有限价,利润率相对高。

 

多数房企以「割韭菜」心态与「降维打击」手法,进入三四线城市,粗制滥造,但赚得盆满钵满;也有少数房企,在三四线城市精耕细作,屡屡做出比头部城市更好的楼盘,因为利润空间允许他们这么做。

 

现在,随着严格限价的三四线城市越来越多,粗制滥造与降标减配将愈发成为三四线城市的绝对主流——「劣币」继续粗制滥造,「良币」只能降标减配。

 

4. 头部城市哪怕限价再严格也得做,因为那是头部房企必须占据的市场。但对于走正道的房企来说,严格限价的三四线城市不再是「好城市」。对于擅长粗制滥造的房企来说,什么城市都是好城市。

 

5. 房产品粗制滥造或降标减配,或许是小事;推高泡沫,就是大事了。限价这样的「多赢措施」,抹杀了市场调节作用,很容易造成房价只涨不跌的局面。涨涨跌跌曲线上扬才是正常的楼市,只涨不跌很容易滋生泡沫。

 

6. 对于地方政府来说,宅地集中拍卖也是多赢措施:「店多隆市」,可以让土地市场拥有更高的热度。过去几年房价涨幅很大的徐州,现在要主动实施宅地集中拍卖;过去几年房价涨幅很小的湖州,现在也说要视情况实施宅地集中拍卖。

 

土地会更热?以徐州为例:徐州的土拍政策正在向省会南京靠拢,也实施「熔断+摇号」——地价拍到一定价格后要「熔断」,最后归哪家房企靠「摇号」;再加上宅地集中拍卖,这就更加刺激了开发商拿地的积极性。

 

7. 对于地方政府来说,土拍「限房价、限地价」更是多赢措施:既能让房企利润变低,又能让楼市持续保持热度。现在,县级市义乌也说土拍要视情况实施「限房价、限地价」。

 

8. 限价是副作用极大的临时措施,用个十年八年还行;但如果把临时管制措施,当作长治久安的政策,那是懒政。


9. 房地产调控的最大勤政是:下大决心建设保障房(而不是搞点花活做表面文章),并且积极完善保障房入住资格的退出机制。




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编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

总编辑︱刘德科  主编︱何玲  流程︱周慧慧



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