炸锅了! 楼市大利空 真的来了?!

叶檀楼市 2021-04-12 18:26

文/檀小柒


狼来了、狼来了!

 

4月8日,财政部在新闻发布会上讲到,要“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。

 

对手里有一大堆房子的主来说,房地产税就像抵在屁股的一把利剑,真要刺下去,可就不止蛋疼这么简单了。

 

它的杀伤力有多大呢?

 

去年7月,深圳楼市太火爆,当时江湖就有传言,深圳将会在2021年1月1日起试点征收房地产税。

 

按网上流传的版本,如果在深圳有3套评估价均为1000万的房子,假定前两套免征的话,第3套每年要缴纳的房地产税高达25万!

 

而房地产税是可以每年重复征收的,要真这么玩,那些手里有2套房以上的人,每年将要多交数十万元的税!



当然,这事最后是被深圳税务局辟谣了,但也足见它的杀伤力之强,对房价来说是个不折不扣的利空。

 

这头在严查经营贷、消费贷违规流入楼市,那头又在喊话推进房地产税,莫不是房价快要降了?炒房客要彻底凉透了?

 


不好意思,这其实真是一个“狼来了”的故事。

 

在2013年11月重大会议上通过的重磅文件,在完善税收制度方面就明确提出,要“加快房地产税立法并适时推进改革”,这是中央文件首次提出房地产税立法的问题。

 

之后每年的两会,基本都会提一嘴关于房地产税的问题。

 

比如2018年“稳妥推进”、2019年“稳步推进”、2020年“稳妥推进”房地产税立法。

 

去年4月,深圳住建局局长在接受媒体采访时也讲到,“对于房价上涨,我们已经准备了很多手段,接下来也有可以考虑房地产税的问题。”

 

5月15日,人大法工委负责人也表示,正在研究起草房地产税法草案。



看得出来,搞房地产税的心是有了,但为什么从来都是久闻楼梯响,不见人下楼呢?

 

小柒觉得吧,主要是有3大难题没有解决。

 

首先是,牵扯到的利益太大了,一旦全面推出房地产税,无异于直接拿刀铲别人的蛋糕!

 

这点小柒在之前的文章里讲过了,因为目前国内的主要税种,都是“流量税”,“存量税”的占比很少。

 

什么是流量税、存量税呢?

 

简单来说,流量税就是向社会活动中流通的财富征税,比如我卖给你一台宝马,这个过程中,你要缴纳车辆购置税,我要缴纳增值税,宝马公司要缴纳企业所得税。

 

你看哈,这些税都是在交易的过程中就交了的,是算在你交易时的成本里。

 

相当于从做大的蛋糕中切一块,交税的人还留了一大块,所以交税时体会的税收痛苦不大。



存量税就不一样了,它等于于从已经属于你的蛋糕中,强行切走一部分,那你能干吗?肯定是跳起来反对嘛。

 

房地产税就是这么个理,它是对你手里的房子征的税,而且以后每年都要征,那劳资铁定不干啊!

 

动别人蛋糕、尤其针对的是富人(有多套房的都是土豪大户嘛),征税的阻力必然很大。

 

 

当然了,你可能会说,为了降房价、为了我们大多数低收入的人也能买得起房,动他们又怎样!

 

不好意思,就算真动了这个蛋糕,还有两个更大的难题。

 

一是法理问题,主要就是土地国有制、土地使用权限的争议。

 

你看哈,财产税,是对财产所有者征收的。可咱们国家,住宅是你自己的,但土地是国家的,对国有土地就不能征收财产税。

 

你要是让我交房地产税,和法律就是相悖的。那你凭啥向我征税?

 

要么你就分开算,扣除土地使用价值,只向房屋本身的价值征税。

 

但这么一来,就会有价值评估问题,力度也会大打折扣。



但也有人认为,据2007年颁布的《物权法》,个人对房屋附属土地享有的建设用地使用权,是用益物权的一种,在权能上几乎接近所有权的完满状态。

 

这么一来,土地国有制就不能构成征收房地产税的障碍。

 

两拨力量在期间较量,吵就这么吵开了。法理问题没有定论,要征税也很难啊。

 

更重要的是,国家有意推出房地产税,主要目的不是打击炒房客、降房价,而是为地方政府增加稳定的税源,补足政府的财政收入!

 

就目前来说,地方财政还严重依赖土地出让收入。

 

近年来,土地出让收入持续攀升,占GDP的比重也不断上升,2020年的达到了8.3%,较上年提高了1.1个百分点。

 
 (来源:粤开证券研究院)
 

房地产税一旦出台,会打击各方对楼市的积极性,影响政府的财政收入。

 

而受到疫情的冲击,2020年全年税收154310亿元,增速为-2.3%,创出半个世纪以来最低增速。这已经是连续第6年财政收入增速低于GDP名义增速了。

 

在这种情形下,如果立马推出房地产税,不就等于在大战之中砍掉地方财政收入的左膀右臂嘛,搞不来的。

 


既然现在搞不来,为嘛年年都要喊呢?

 

前边也说了,地方政府的第一大收入来源就是卖地,以后开征房地产税,主要是为了给地方政府增加稳定的税源,培育地方税的主体税种。

 

你想啊,土地资源是有限的,靠卖地营生是不可持续的。

 

一方面,手里的资源有限,那肯定是想着“少卖点、慢慢卖,但我卖个高价”,地价被推高。面粉涨价了,面包能不涨嘛,楼市也因此不断泡沫化。

 

另一方面,以后地卖完了,咋整?到时候怕是要琢磨着喝西北风还是东南风了

 


所以呢,地方政府是真的急,急着找到长期的税收来源。

 

而房地产税,正好能满足这个欲望的豁口。

 

据此前云南信托的研报,按全国城镇房地产存量价值120万亿元和1%的税率计算,将产生1.2万亿元的房产税,占到2011年全国土地出让净收入1.4万亿元的85%!

 

所以呢,房地产税是一定会推行的,只是时间问题。

 

但小柒觉得,但至少在近5年、10年内,都推不出来。

 

不是干活的人在划水,是流程实在太长了。

 

除了要考虑宏观经济稳不稳定,具体的细则还会牵扯到土地、资金、政府预算等方面,光是敲定细则都要耗费很长的时间。

 

细则出来了之后,也得先搞试点啊。要试点多久才能往下推开,不好说。



你看上海和重庆在搞房地产税试点,10年过去了,到现在都没能全国推行,因为实在是没激起什么水花,对当地财税没有啥影响。

 

比如说重庆,房产税的征收对象为个人拥有的独栋别墅、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房,以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房,税率为0.5%~1.2%之间。

 

门槛实在太高了,在推出后的3年里,重庆的个人住房房产税征收额累计不超过4亿元......

 

等试点成功后,再从试点城市推广到其它一二线大中型城市,这期间又会花费很长的时间。

 

之后再是往四五线城市推广,可四五线的征收标准和一二线的当然不一样到时候有要重新敲定细则......

 

掰着手指头数一数,这得到猴年马月呢。

 

所以捏,等着看炒房客因房地产税而凉透的小伙伴可以散场了;等着房价因即将开征房地产税而下跌的捡漏族,也可以洗洗睡了......


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