楼市风向已变!这种房子最好的时代 过去了!

叶檀楼市 2021-04-13 19:58
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文/檀扒爷


如今的楼市,终于也快进到“买一套第二套半价”的地步了!


4月11日,央视财经频道的《经济信息联播》中播出了一则新闻,叫“打折的公寓”,具体内容很简单,在昆明巫家坝等区域,有一些公寓楼盘,打出了“第二套半价”的优惠旗号,吸引了无数眼球。


这儿超市啊?买个房子还半价?!


事实上,不仅仅是半价这一个优惠,多个楼盘除了打折外,还纷纷添加了“买房就送学位”、“买房就落户”等特色礼包,让人一时缓不过劲。


这事情很快发酵,在“云南观察”的云南网络热点24小时中,以243.3的热度,稳稳地占据着4月11-12日云南热点头把交椅。


而省外,也传来了不少质疑的声音:全国调控的节骨眼上,你昆明居然还敢打折刺激楼市?意图何在?!


央视财经提到的第二套半价项目,是保利天际。


图片来源:CCTV节目官网


每日经济新闻旗下的镁刻地产有总结过,昆明带学位的公寓有保利城、尚悦天地、润城学府公馆还有七彩云南第壹城,其中润城学府这个还能落户。


那新闻中提到的其他项目,估摸着就是这几个中的一些了。


那不管是哪个项目开发商是谁,即便是公寓市场,第二套半价这种粉碎性骨折价真的是很少见,具体是什么原因让开发商出此下策呢?


说白了,就是吃太多,噎着了......


去化53个月 昆明公寓卖不动了


昆明公寓的黄金时代,早在18年中旬,就过去了。


据云南房网19年1月的报道,昆明公寓的均价,在18年中旬时达到了这些年来的峰值,较好地段的一些项目比如博泰城之类的,均价一度突破了2万,公寓和住宅的界线一度很模糊。


但是好景不长,才过了半年,这些高价公寓的价格就开始了调整,而新入市的一些项目,价格则都是6、7打头,直接回到了2年前同区域项目发售时的价格水平。


这是一次大大的回落!


价格下降的原因有很多,比如都市条形码的记者就去探访过一些项目,给出的理由是:这是在这里的第一个项目,为了吸引客户,所以在价格上进行了优化,是一种简单的销售策略。


然而,昆明公寓价格的下行趋势,却已在慢慢展开。


去年9月,乐居网昆明的报道中,有一位女士5月在昆明呈贡买了套公寓,均价8000左右,结果到了8月,价格就变成了5800,算一下10万块就这么蒸发了。



当然还有更惨的,去年还蛮出名的新闻,一位购房者1400万在昆明一口气买了14套公寓投资,不想没多久来了次降价,她计算了一下,直接损失了300万,愤怒不已。


再然后,就轮到开头的新闻,第二套半价,各种福利优惠,就为把房子卖掉。


同事联系了下在昆明做公寓的朋友,获得的消息是,看起来交易很火爆,但巫家坝片区的公寓的确是在以低于市场价的价格抛售中!


为啥呢?原因很简单,就是急着回血。


根据昆明锐理数据发布的《2020年昆明房地产市场研究报告》可以看出,由于前期公寓产品获得了当地购买力的认同,导致大量入市,到了现在,公寓市场已经变成了供大于求的状态,同比19年,在供应、销售还有价格上出现了全面下降。


供190万平米,销103万平米,存量454万平米,去化长达53个月......


就这一排数字,就足够让开发商狠下心,开始甩卖回血了。


然而祸不单行,公寓卖不动,写字楼市场也一样在遭受供需关系的痛殴,169个月的去化时间取得了压倒性的“胜利”。


写字楼卖不动怎么办?转化成公寓,当公寓卖!


原本就拥挤的道路,又来了一大家伙,好咯,卡死。这种尴尬的局面下,低价甩卖似乎就成了唯一的解决方法。


没错,第二套半价的原因就是如此无趣,就是个吃饱了撑到的故事。


说到这里,可能有人也注意到了,就是昆明的公寓,怎么会可以提供学位以及落户的?这是虚假宣传吗?


我咨询了下同事的朋友,他说这是因为有些公寓项目拿地时实际上是70年产权的宅地,但是可能是由于公寓当时行情好或者其他什么安排,硬是建成了公寓的形式,但是由于土地性质所以依旧具备着住宅的功能,因此有的项目还真的就可以提供学位或者落户。


拿宅地卖公寓,感觉卖亏了,这诡异的脑回路。


巫家坝地王二次流拍 说明了啥?


接着来说说这次事件的发生地,巫家坝,昆明未来的“新市中心”。


这个地方在昆明的官渡区,听名字很有民俗气息,但是规划上却非常洋气——它要对标的是纽约中央公园。


要有商业,要有无数写字楼,要有住宅!听起来挺唬人,其实也没啥,松江对标的还是新加坡呢,也没啥问题。


巫家坝当年城中村加速拆迁、学校签约等等, 接着中央公园的这个概念,可以说是焦点中的焦点,非常火热,17年时出让14宗地块,起拍近70亿,引得保利、中铁建、成都中南、云南正夏等品牌争相进入淘金。


一系列操作,巫家坝成了昆明的顶流,根据云南房网19年6月的数据,巫家坝核心区域的均价已经在2万左右晃荡,价格高一点的能达到2万5一平,佼佼者的话,甚至突破了3万!


结果就在如日中天的时刻,土拍却出现了滑铁卢——巫家坝的两块“地王”,遭遇了两次流拍!


数据来源:昆明楼市一线


去年10月9日,首次挂牌出让,楼面价14425一平,结果报名人数不足,流拍。


去年12月16日,重整旗鼓,降价出让,结果还是因为报名人数不足,再次流拍。


这回,5月10日,“地王”准备再次出让,相比第一次,总价已经直降6亿,楼面价均价也少了4000......


为什么?地段很好,周边资源也很全,至少将来建起来会很全,热度也极高,怎么就连着两次流拍了呢?


总结一下,可能就是俩原因,第一:太贵了;第二:谁知道这规划到底什么时候才能建好。


这俩都是很实际的问题,都是在一大片利好消息轰炸过后,脑子冷静下来要思考的问题。


第二点相对比较好糊弄,隔三差五招标或者有什么新消息传出就行,无非维持下热度,大家也乐意如此。


第一点则比较实实在在能反应市场对这片区域的期待,潜力大价格高,没问题,潜力大但价格太高,对不起,不买账。



从这一点,兴许我们就能看出昆明现阶段地价的上限在哪里。


以上,看着很有噱头的公寓第二套半价,实际上更像是开发商的无奈之举,急着回血可能也和将要到来的集中供地有关。而巫家坝地王的再次出让,则可以看出,市场眼中昆明现在的上限是哪里。


这个拍卖,会成为昆明楼市的风向标。


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