十年教训告诉你!要啥啥木有,“鬼话”第1名的这个区,到底有多坑?

米宅长三角 2021-04-17 00:32

上一期,我们聊了长三角第4个“国家战略”落地,千年“府城”松江被推上了风口浪尖!(点击可阅读)。今天,继续《上海5大新城怎么买?》系列主题的最后一站,聊一聊奉贤新城


1

5大新城里唯一的“第三世界”


毫无疑问,上海5大新城里,面积最小、最不被看好的就是奉贤新城。


奉贤新城不被看好,原因是显而易见的!


从下图“5大新城”的slogan就能看出来,魔都的“5大新城”是泾渭分明的“三个世界”

“第一世界”:南汇(临港)新城,块头最大(343平方公里),定位也最高:“融通世界、引领未来”,笔者无数次说过,南汇(临港)新城,毫无疑问将是21世纪30年代,上海在世界舞台上的一张崭新的城市名片,是代表那个年代上海的“未来之城”


“第二世界”:沪西与江苏、浙江两省接壤的青浦、松江、嘉定3大新城

(1)这3大新城的slogan里都有“枢纽”2字

青浦上海之门,国际枢纽”;

松江一廊引领,枢纽天下”;

嘉定是“战略枢纽,嘉速跃升


(2)这3大新城,都有直通外省市的高铁城际枢纽:

青浦新城枢纽:有沪苏嘉城际、苏淀沪城际沟通苏州、嘉兴;

松江枢纽:有沪苏湖、沪杭城际、沪昆高铁直通苏州、湖州、嘉兴、杭州;

嘉定新城:嘉定北枢纽,有嘉闵线北延伸太仓段联通苏锡常都市快线,安亭枢纽,有沪苏通铁路、沪宁高铁,可直达江苏沿海、南北沿江、沪宁沿线各大城市。


(3)这3大新城都有“国家战略”的坚实支撑:

青浦,抱着“长三角一体化示范区”的金砖;

松江,抢占了“G60科创走廊”C位;

嘉定,加入了“虹桥国际开放枢纽”的北翼雁阵;


“第三世界”:奉贤新城

相比其他新城定位明确的slogan,奉贤新城的slogan有点虚:“独立、无边界、遇见未见”!


“独立”:道出了奉贤区位上的劣势,不与外省接壤没有出省枢纽,也没有任何“国家战略”支撑的奉贤,要啥啥木有!着实“5大新城”里用来凑数、垫底“第三世界”独一份


“无边界”:奉贤在“5大新城”里,不仅面积最小,还有1/5的区域,存在着行政区与经济功能区管辖"边界"重叠的问题,也就是说奉贤区政府对自己的新城没有100%的主导权,真是处境尴尬!

如上图所示,奉贤新城67.9平方公里的范围,面积仅为邻居南汇新城的1/5!而且,奉贤新城金汇港以东,约1/5的“领土”表面上仍属于“行政建制区”奉贤区范围,实质已划归幅员面积873平方公里的“经济特区”上海自贸区临港新片区“托管”,在这片土地上,“地级市”权限的奉贤区,是没有主导权的,得服从“副省级”权限的临港新片区管委会的领导。这块区域的地位,就好比乌克兰东部亲俄的“顿巴斯地区”。


“遇见未见”:隔壁南汇slogan“引领未来”的确定性相比奉贤slogan“遇见未见”一听上去,就让人感到气虚


的确,奉贤新城的产业,对比其他几个新城也是基础最薄弱的

南汇(临港)有特斯拉新能源车,有国产C919大飞机,随便一架C919就是几十亿!

嘉定上汽大众,再LOW十几万元一台新车总值吧!

松江有G60科创走廊,有电子信息产业,还有大学城,单就大学城这一项,7所高校10万+的在校大学生,每年一个人头几万元学费收收总有的

青浦华为华为,世界销量第一,一部手机几千元总要吧!

奉贤有什么?美谷外区人可能没听说,美谷就是生产化妆品的基地,几十到上百元一盒的化妆品而已


奉贤新城到市中心人民广场的行车距离43公里(在5大新城里仅比南汇新城到市中心要近一些),但却是唯一轨交不能直达外环以内主城区,且运量最小、旅速最慢的新城

松江、嘉定新城有9、11号线,都是6节B型车厢编组,直穿上海主城区的轨交;

青浦新城有17号线6节B型车厢编组,在虹桥火车站同站台对面“秒换”2号线,直通2大机场+高铁站,其实最方便!还有2、13号线在徐泾国家会展中心与青浦搭一点边;

南汇(临港)新城有16号线,也是6节B型车厢编组通达内环边上的龙阳路枢纽,换乘2、7、18号线+磁浮线,且有站站停、大站停、直达车(最快30分钟)3种运营模式。

奉贤新城5号线,还只通到外环外的莘庄,现状去上海2大机场+高铁站,需要“二次换乘”(5转1再转10或2),6节C型车厢编组(上海只有5、6、8号线还在用运量最小的C型车),且只能站站停,入城(到人民广场)单趟需要76分钟,超级慢!


未来,奉贤也是上海“5大新城”2035年规划中唯一没有直接出省城际铁路枢纽的新城


2

“规划”放鸽子多了,变成了“鬼话”!


但是,我们也不得不承认,奉贤GOV的规划能力却是5大新城里响当当的“第1名”!只是“规划”放鸽子多了,变成了“鬼话”!


掰掰奉贤规划变“鬼话”的黑历史,还真不少!随便举几例:


2009年,奉贤区建交委曾宣称:2010年,奉贤就将开通轨交,5号线与闵浦二桥同时开通,先通到西渡,2013年再通到奉贤(南桥)新城。

结果,闵浦二桥如约于2010年5月21日通车,一并过江的5号线并没有通到西渡,最终在2018年12月30日,5号线南延伸奉贤段爽约了8年才一次性全线开通,相比最早通轨交的松江新城,奉贤晚了足足有13年!


2012年,国内第一条市域铁路金山线开通运营,2013年,奉贤GOV又提出“鬼话”建设金山铁路奉贤支线,从亭林或叶榭站引出,经奉贤(南桥)新城至海湾,让奉贤借市域铁路实现“0轨交”的突破,结果又“食言”了!



奉贤的另一个经典“鬼话”,就是5号线南延伸至海湾2008年,奉贤GOV抛出设想,打造海湾旅游度假区成为“世界第九湾”,“上海的夏威夷”,不仅释出“双地铁”利好(当时规划5号线走向:虹桥火车站-莘庄-奉贤新城-海湾;8号线走向:杨浦-人民广场-世博源-前滩-浦江镇,预留通道沿浦星公路南延至海湾),甚至还提出要在杭州湾近海建设一座媲美迪拜棕榈岛的“白玉兰岛


笔者当年也被奉贤海湾“世界第九湾”的“鬼话”迷惑了,2008年世茂爱马尚郡入驻海湾,一期别墅开盘价仅6300元/㎡仅一年多时间,房价就实现了翻番!2010年,笔者以12200+/㎡单价,244万元总价入手了一套建筑面积199㎡,实际利用面积360㎡+的双拼别墅,满心希望5年之后,地铁5、8号线通车,“世界第九湾”规划兑现,至少可以实现翻番的总价500万元抛掉吧。


结果,万万没有想到,2011年1月,上海出台了史无前例的“限购政策”谁都不会把有限的房票浪费在奉贤海湾这种“上海的西伯利亚区域”?海湾一下子凉凉了!投资客没了,自住者寥寥,开发商觉得没钱赚,也不愿意来拿地,当年那些“世界第九湾”、“白玉兰岛”的规划统统食言,甚至连“2008年早就规划公示了的轨交5号线通海湾”这么铁板定钉的事儿也在2012年,被奉贤GOV“打脸”说暂不延伸至海湾了!


这样的奉贤海湾,你不鹤岗谁鹤岗?2015年,海湾新房均价仅10448元/㎡较2010年时不升反降,下跌了20%!2015-2017年这轮行情,全国几乎所有地方都迎来了大涨行情,世茂爱马尚郡虽然也回涨到了17000+/㎡,但是我这种大面积别墅当年还是脱不了手,一直等到这一轮行情来的2020年10月,我终于把这套“烫手十年没人住,没带来一分租金收益”的世茂爱马尚郡毛坯别墅,以425万元的总价抛出去了(10年都未实现翻番!)如果2010年,这244万元不买奉贤海湾199㎡的双拼别墅,而是以同样的价格买入一套张江汤臣豪园二期118㎡的三房二厅二卫,以当前16万元/㎡的价格计算,张江汤臣1888万总价,一步选错,十年后投资回报竟相差1463万教训不可谓不深刻!


3

奉贤2035“鬼话”,哪些靠谱?哪些还有变数?


近日,奉贤GOV又抛出了它最新版的2035交通规划了:

1、轨交5号线从现状终点站奉贤新城(上图南港路枢纽)南延1站到平庄公路奉贤(新城)枢纽;这个奉贤(新城)枢纽虽出了奉贤新城67.8平方公里范围的界线,但毕竟只有1站之遥,集5号线、市域南枫线、嘉闵线南延伸段、奉贤线“四线换乘”,将是未来服务奉贤新城最重要的枢纽。


2、将15号线南延伸段,列入上海轨交三期调整方案争取“十四五”期间开工,预计2028-2030年期间开通,15号线南延伸段预设紫光路、金庄路、岚丰路站,在望园路枢纽,5号线实现换乘目前看来,15号线南延伸,大概率是奉贤新城2030年之前能实现的最靠谱的轨交规划,届时,奉贤新城可通过15号线直达紫竹高新区、上海南站枢纽、漕河泾、古北、长风、真如、上海西站、顾村公园等开发区、副中心枢纽,但还是不能一线直达内环内核心城区。


3、南枫线在“十四五”期末2025年前开工建设,可能性很大!它一头连着南汇新城(临港新片区),经奉贤新城、柘林、庄行、亭林、朱泾、枫泾接轨沪嘉城际至嘉善、嘉兴方向,是临港新片区联络G60科创走廊浙江方面的重要通道,相当于上海的南部郊环轨交,重要性不言而喻。


4、嘉闵线南延伸段,最新披露的走向是从现状5号线支线(未来23号线)金平路站分岔,与嘉闵高架路南延伸段并行过江,经奉贤综保区、美谷、江海、柘林等站,汇入奉贤(新城)枢纽。如果嘉闵线南延按此方案实施,则意味着嘉闵线从一期终点站银都路开始,要与5号线并行经过颛桥、北桥、剑川路、东川路4站,走向高度重叠。而闵行区为了填补唯一不通轨交的马桥镇这一空白,未必接受奉贤区提出的方案,但是闵行段如果坚持马桥、闵行开发区走线,奉贤对接点则在邬桥、庄行,自然就照顾不到奉贤新城西片区了;可以预见,嘉闵南段的走线,闵行、奉贤双方有得要“博弈”了,因此“十四五”期间只是规划研究,2025年前铁定开工,最终规划还有变数


5、奉贤线,规划从机场联络线&19号线三林南站引出,经闵行区浦江镇,进入奉贤区后,经金汇、齐贤、光明奉贤(新城)枢纽,终至沪乍杭高铁奉贤站(@柘林)。这条线,“十四五”期间连规划研究都未提上日程,很可能2035年规划中涉及奉贤新城4条轨交新线“垫底”实施的那一条


如果15号线南延、南枫线、嘉闵线南延、奉贤线这4条轨交新线最终能如期全部兑现,加上已有的5号线,标志着奉贤新城往莘庄城市副中心、徐汇(上海南站)、南汇(临港新片区)、虹桥枢纽、浦东前滩(三林南)5个方向都有直达轨交,那么,奉贤新城虽然比不上“融通世界”的南汇(临港),也没有联通江浙的嘉、青、松那样的出省便利,但是作为小而美的新城,房价相对其他新城便宜一些新房也暂时不会触发摇号机制,相对容易买到还是适合一些刚需新上海人,来此置业上车的,但是记住:奉贤只有一个“宇宙中心”,就是奉贤(南桥)新城出了67.8平方公里的新城范围,都是“上海的西伯利亚”,很农村的区域了,千万不要碰!


奉贤新城,最值得买的5、15号线的望园路站,以及5号线金海湖站周边。未来奉贤新城地标建筑群位置@金海湖(俗称“上海之鱼”),规划建设最高建筑330米一栋,次高建筑220米两栋,烘托建筑150米若干,背景建筑100米若干。



4

奉贤新城买哪里?


目前,奉贤新城还是有一些新房可以淘淘的。

5号线奉贤新城站周边

保利明玥湖光,主力户型96-143㎡,均价33000元/㎡

银河丽湾,6月加推142-160㎡三房,预计均价37000元/㎡

金海壹品,主力户型83-131㎡,均价38500元/㎡


5号线金海湖站周边

望园豪庭,主力户型85-134㎡,均价31604元/㎡起


5号线望园路站周边

中粮南桥锦云,主力户型120-130㎡,均价36200元/㎡


5号线环城东路站周边

山金中澳城,主力户型98-148㎡,价格待定


二手商品房小区推荐:

5号线奉贤新城站周边

金海苑南区33200元/㎡

银河丽湾40300元/㎡

绿地望海新都35900元/㎡


5号线金海湖站周边

恒盛湖畔豪庭南区42600元/㎡

合景万景峰46300元/㎡


5号线望园路站周边

恒盛湖畔豪庭(282弄)41200元/㎡

汤臣臻园41300元/㎡

南郊御墅44000元/㎡


5号线环城东路站周边

绿地南桥新苑33000元/㎡

秋月朗庭41400元/㎡

铭邦华府41400元/㎡

九华新园29200元/㎡


5号线奉浦大道站周边

上院南区31700元/㎡

上院北区别墅36500元/㎡


BRT奉浦快线南桥汽车站周边

正阳世纪星城芳邻苑31400元/㎡

文华苑30900元/㎡

馨雅名筑37800元/㎡

阳光星期八34400元/㎡
*BRT奉浦快线是目前奉贤新城,尤其是南桥东(金汇)大居,去往浦东&市中心8号线沿线的便捷通道,每天从5:15-23:50,10分钟/趟,最快36分钟即达8号线沈杜公路站。


-END-

上海5大新城怎么买?》

1、沪C王炸全国!北广深抖三抖,苏宁杭靠边站!这才是2021中国楼市的主角!

2、站在是2030年的世界中心,这里是未来30年中国最有希望的“应许之地”?

3、更高,480米!更快,15分钟!更强,1万亿GDP!这座“未来之城”超乎你想象!

4、万万没想到,魔都领头羊“坑”也不少!这1年有人赚80%,也有人亏20%!

5沪西最好的,也是留在最后的,是这个区!

6、底子这么好的新城缺少一根“主心骨”,一手好牌恐又打到稀巴烂!

7、稍不留神就涨到7万+/㎡,再不抓紧“新城”都买不起了!

8、长三角第4个“国家战略”落地,这座千年“府城”被推上了风口浪尖!


《牛转乾坤,新政后长三角怎么买?》

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