在区域发展的“圈群”时代,城市该如何实现高质量发展?

和君咨询 2021-04-18 19:00

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  • 系列:和君每日观察 20210418

  • 作者:翟战平 和君产城发展事业部


中国的城镇化率超过60%,意味着“深度城市化”时代已经到来,在这一新的城市发展阶段,通过产城融合模式来实现城市的高质量发展,无疑将是今后城市发展的主流模式。本文通过对产城融合背景下的城市发展逻辑转换(由管控型的“产-城-人”到服务型的“人-城-产”)、土地开发模式转换(新型产业载体&新型城市平台的出现)再到城市开发的角色转换(由“开发商”向“发展商&服务商”转换)进行深入剖析,以期为新时期城市高质量发展和产城融合开发提供一些思路和参考。



NO.1 背景

区域发展的“圈群”时代到来,产城融合是城市发展的未来


一、从“初级城市化”到“深度城市化”


2019年12月23日,中国社科院在京发布的《2020年社会蓝皮书》指出:2019年,中国国民经济保持稳健发展,就业形势总体平稳;城乡居民收入增长与经济增长同步,居民消费结构趋向合理化;乡村振兴规划落地见效,城镇化水平跨过60%的门槛。按国际标准,一个国家的人口城镇化率达到60%,就意味着已经基本实现城镇化,初步完成从乡村社会到城市社会的转型,进入城市社会时代,这一关键数据的发布,意味着中国的城市化已经走过了“初级城市化”,正在向“深度城市化”阶段迈进。


在初级城市化阶段,城市的发展呈现三大基本特征:

一是工业化推动城市化。即由招商引资推动工业规模增长,然后通过新城运动容纳产业人口和劳动力。

二是城市拓展以单个城市为中心呈现外延式拓展。

三是以土地城市化为主体。通过房地产快速扩张实现城市的规模化扩张。


当城镇化率超过60%进入到深度城市化阶段后,城市化的发展出现了新的动态,也呈现出与上一个阶段不同的一些特征。其主要表现在,随着区域一体化向纵深推进,区域协调发展、产业与城市发展协同、城市进入内涵式增长阶段。那么,在以新型城镇化为背景的发展阶段,城市发展开始告别单个城市为中心进行扩展的阶段,进入到以“都市圈&城市群”为主体形态发展的“圈群”时代。由此,不论是大城市还是对中小城市而言,“进群入圈”,以全新的坐标系来定位与发展城市,都已经成为这一“万物互联、万城互通”时代需要回答的首要命题。同时,吸取上一个阶段的发展经验、对标欧美城市发展,卧城模式以及传统卫星城模式绝非发展所需,产城融合将是城市发展的未来。


二、产城融合模式下的“三老满意”


以产城融合作为新一轮城市实现高质量发展的主流模式,其可以克服以往土地财政带来的种种弊端和问题,可以实现政治效益、经济效益和社会效益的三统一以及三方面的均衡发展。我将之成为产城融合模式的“三老满意”:


——对于政府(“老头子”)而言,产城融合可以驱动新型城镇化、缩小城乡差距,提升税收就业。具体表现在:(1)新型城镇化的有效推进;(2)城乡融合的充分实现,缩短城乡差距;(3)专业化下,亩均税收的大幅度提升。


——对于产业(“老板”)而言,产城融合可以大大改善营商环境,使企业的成本下降,产业的创新力提升。具体表现在:(1)产业集聚带来的成本效应,降低产业企业设备、人员、材料等用料与周转成本;(2)产业集聚带来创新效应,驱动产业创新。


——对于居民(“老百姓”)而言,产城融合可实现居住幸福与生活便利,是实现美好生活的的最佳途径。具体表现在:(1)居民通勤距离的缩短;(2)就近生活服务提供。总的来说,产城融合一方面促进推进城镇化,释放消费潜能;另一方面促进区域发展与产业创新,是中国产业弯道超车、进而提升国家竞争力的关键举措。


NO.2 剖析

城市发展逻辑转换:

从管控型的“产-城-人”到服务型的“人-城-产”


我们再进一步分析产城融合时代的城市发展逻辑,不难发现,城市的发展逻辑已经由高速发展阶段以管控为目标的“产-城-人”逻辑,切换到高质量发展阶段以服务为目标的“人-城-产”逻辑。


在城市高速发展阶段,城市产业主要为劳动密集型产业,其发展模式基本可总结为,“产业招商-居住区开发-留住产业人口”的管控型发展思路。


在城镇化率达到60%后,城市发展的模式与动力机制都发生了巨大的改变。核心城市产业已远远不再是简单的生产加工类产业,而是聚焦于科技研发、技术升级,属于资本密集与技术密集类产业。城市发展的核心是为高技术、高学历人才的提供高质量工作环境(办公楼/研发楼)、完善的公共服务(教育/养老/医疗等)、舒适的生活环境(空气质量/休闲娱乐/文化嵌入等),并通过留住人才、集聚产业来升级城市升级所需要的创新资源,进而真正实现产业升级与创新。总的来说,城市的高质量发展与产业的创新升级是在城市综合服务引领下的生态环境中生长出来的。


NO.3 洞察

新时期产城融合的两大抓手:

新型产业载体与新型城市平台


众所周知,高速度发展阶段的城市发展动力主要来自土地财政。在这一阶段,传统的工业用地政策及控制指标基本是为满足工业生产与制造服务的,无论是M1、M2还是M3类用地基本都是为满足单一功能的传统制造所设置。另一方面,城市综合开发用地主要是为满足留住产业人口而服务的,因此更多是以住宅地产为主体的卧城开发。


而进入新经济时代,生产性服务业从生产制造流程中分离,包括研发设计、货运运输和仓储、信息服务、金融服务、节能与环保服务、生产性租赁服务、商务服务、批发与贸易代理服务、生产性支持服务等(2019年,国家统计局《生产性服务业分类标准》)。如果将上述生产性服务业的具体内容对应到用地上,则可能在同一地块上出现科技研发(A35)、商业服务(B1)、商务办公(B2)、无污染生产制造和中试(M)、物流仓储(W)等不同功能的混合,而根据目前的《用地分类标准》并没有对应地类可以覆盖,新型产业用地应运而生。


所谓的新型产业用地,是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。目前在我国,新型产业用地在规划条件、办理供地手续和不动产登记时,土地用途表述为“工业用地(新型产业用地)”。包括以生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途为代表的产业用房,和以生产服务、行政办公、生活服务等配套设施等功能为代表的配套用房。


综合产业内因和政策外因,我们可以发现目前国内各地新型产业用地主要可以分为“公开出让类”和“城市更新类”两大类型。其政策目的和分布区位有着显著不同。


——公开出让类新型产业用地:利用地价优惠吸引高科技企业总部基地或研发中心,多位于城市高科技产业新区。我们不妨将之成为“新型产业载体”。


——城市更新类新型产业用地:对旧厂房进行腾笼换鸟,多位于传统工业集聚的城市中心。城市中心旧厂房与中心区的发展定位不相符,改造升级需求最为迫切;另外,规划高容积率也是重要的原因之一,只有城市中心区才可能消化高容积率带来的大量物业。我们不妨将之称为“新型城市平台”。


以上提到的“新型产业载体”和“新型城市平台”,都打破了原有产业用地和城市用地的界限,都不同程度上在一块地上实现了产业功能与城市功能的融合,从性质上看,这两类用地总体上拥有“开发强度更高、配套产品更丰富、分割转让更灵活”的优势,无疑是产城融合时代城市开发的两大“关键抓手”。

NO.4策略

城市开发者的战略转身:

由“开发商”转向“发展商”与“服务商”


一、城市开发者的“角色转变”

在产城融合的大背景下,随着城市发展逻辑由“产-城-人”向“人-城-产”转变,以及新型产业载体和新型城市平台的出现,城市开发建设参与者的角色也在发生着巨大的转变——由基础设施建设与住宅房地产开发为主的“开发商”开始转变到推动区域产业发展的“综合发展商”以及经营产业价值的“服务商”。可以遇见,随着深度城市化的不断推进,后两者将会越来越成为产城融合时代的主流模式。 


二、产城融合开发的“三步曲”:产业投资-企业孵化-园区建设


角色的转变,并不是一个简单的名称改变,而是意味着企业价值创造模式和打法的根本性改变。结合多年产业地产和产城融合战略的实践,我认为要做好新时期的产业融合开发,需要做到“三步曲”——产业投资-企业孵化-园区建设。


首先是通过产业投资来“引孵培壮”企业与产业。这里所指的产业投资,并不只是为了获得简单的股权投资回报,而是通过“空间运营+孵化+加速”,培育“独角兽”企业,形成高科技产业集群。也就是说,要实现的不是传统的依托每个板块叠加赚钱,而是通过三个板块协同去赚钱,形成1+1+1大于3的效果。


其次是通过企业孵化来实现产业价值创造。要实现真正的企业孵化,其根本还在于对产业的丰富理解。也就是说,要以孵化人为导向进行业务模式的再造。通过孵化人实现孵化产业、孵化企业。这样才能实现产业效益的最大化。孵化的本质就是资本与新科技的重要结合点,是真正为业务发展过程中创造最大价值的板块。


最后是通过园区建设实现价值变现。所谓园区建设,就是打造一套以“优质地块+打造优质产品+吸引优质企业”的逻辑线。以此来保障价值变现与现金流通畅。


总的来说,就是通过科技投资、企业孵化、园区建设,建立一套一体化协同发展的价值创造体系。通过创造“产业区位”而不是依托“地段价值”来实现产城融合开发的内涵式开发、可持续经营的新路子。这值得诸多房地产开发商、产业地产开发商以及地方城投公司多加关注与深思。




THE END


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