房产买卖中,法院不能判决违约方过户登记的10种情形

最高人民法院司法案例研究院 2021-04-20 16:40


房屋买卖合同签订后,原则上一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,应当判决双方继续履行合同,但合同另有约定或符合《民法典》第580条规定情形的除外。房产买卖中,司法实践中存在即使违约方违约,守约方也不能诉请法院判决违约方继续履行合同,履行过户义务的情形,本文对以下10种情形进行解读,供读者参考。


守约方签订认购书等房产买卖预约合同的,无权强制要求违约方履行合同登记过户。


《民法典》第四百九十五条规定,当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。针对签订预约合同后卖方违约不予办理过户登记手续的情形,买方有权依据预约合同请求卖方承担违约责任。《民法典》仅规定违约方承担预约合同的违约责任,而违约责任包括继续履行,基于预约合同签约的根本目的是签订本约合同的特殊性,这里的继续履行究竟是继续磋商,还是签订本约合同,并不明确。但如果存在法律上或者事实上的障碍,出现履行不能或者履行无意义的情形,继续履行包括磋商或者缔约都将受到限制。


依据传统的民法理论,当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同。预约合同通常使用认购合同、意向合同等合同名称,其目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划,约定在将来订立本约;本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。一份合同究竟是预约合同还是本约合同,成了判断这份合同能否继续履行的关键。判断的关键在于:其一,合同是否对双方当事人、房屋的基本情况、房款总价及付款方式、付款时间、交付条件和日期、产权证办理等房产买卖交易条件作出了明确约定,如果没有约定或约定不明确的,该合同为预约合同;其二,看当事人的意思表示,当事人是否有意在将来订立新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据,而应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实,从中探寻当事人真实意思,并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。


详见:成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案【最高人民法院(2013)民提字第90号,《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第1期(总第218期)】。也就是说,即使合同中明确约定了房屋买卖的各项具体内容,但当事人的意思表示仍是将来再进一步磋商以订立新合同,那么这仍是一份预约合同。


另外,在常见的二手房买卖过程中,买卖双方多通过中介公司达成买卖合意并签订《房屋买卖意向协议》,约定在意向协议签订之日起数日内签订正式的《房屋买卖合同》(网签)。针对这种情形,本文作者倾向于认为买卖双方通过中介公司签订的《房屋买卖意向协议》为本约,正式的《房屋买卖合同》仅是为了办理过户登记手续而进行备案登记的格式合同,是对双方权利义务的再一次确认,并非双方拟订立的新合同,非预约合同。从已生效的裁判案例来看,实践中也通常如此认定。


法院对房屋买卖遭遇“限购”“限贷”导致无法继续履行的,不能判决强制过户。


广东省高级人民法院在2012年《全省民事审判工作会议纪要》中对于商品房买卖合同遭遇“限购”“限贷”有明确规定。若商品房买卖合同签订后,政府部门出台限购限贷政策的,人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记,或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行,当事人请求解除合同的,人民法院可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条(现为该司法解释第十九条)的规定予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。也就是说,在买方没有过错及其他违约的情形下,因限购、限贷导致合同无法继续履行的,买受方可以主张解除合同,并要求退还已付的房款和定金,无需承担相应的赔偿责任。


夫妻一方擅自处分房产的买卖合同,买受人知情的或者共有人在房产过户前不同意出售的,房产买卖合同有效但法院不能判决继续履行过户义务。


出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《民法典》第三百零一条规定的条件或者共有人约定的条件,在房屋买卖合同有效的情况下,买受人请求履行房屋买卖合同,其他共有人不同意出卖该共有房屋,并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续,买受人请求继续履行房屋买卖合同的,人民法院不予支持。


参考案例:

刘某与李某签订《房屋买卖合同》时,刘某基于信赖李某是案涉1802房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人,且在签订《房屋买卖合同》时李某的配偶陈某也出具同意销售的证明,故其信赖李某有权处分案涉1802房屋,对此没有任何过错;经查明,刘某购买案涉1802房屋的价格同当时周边同类型房屋的出售价格是一致的,且略高于周边同类型房屋的价格,因此并不存在刘某同李某串通损害陈某利益的情形。基于此,在李某作为该房屋的登记权利人同刘某签订《房屋买卖合同》时,刘某是善意的,且合同约定的对价也是合理的,故《房屋买卖合同》系李某与刘某的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。至于刘某请求李某、陈某继续履行合同的诉讼请求,经查明,李某在出售案涉1802房屋时,系伪造了陈某的签名,而在本案诉讼过程中,陈某明确表示不同意出售案涉1802房屋,根据《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”(案例君补充:《民法典》第三百零一条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。)的规定,在陈某作为案涉1802房屋共同共有权人的情况下,要想继续履行《房屋买卖合同》,实现该共有房屋的物权变动,必须取得该房屋共有权利人陈某的同意。鉴于陈某在本案中明确表示不同意出售案涉1802房屋,故刘某主张继续履行合同的诉讼请求,不符合上述物权法规定的条件,不予支持。至于在合同有效且不能履行的情况下刘某的权益保护问题,刘某可以变更诉讼请求,要求解除合同并请求房屋出卖人李某承担违约责任,对此,在法院已经向刘某明确释明其可变更诉讼请求的情况下,刘某仍坚持其原来的诉讼请求,拒绝变更诉讼请求,故对刘某在本案中要求李某、陈某继续履行案涉《房屋买卖合同》、协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求,予以驳回。

载:《民事审判指导与参考》201401/57:149


贷款审批尚未通过,买方除贷款外无力支付剩余房款的,法院不得判决买方继续履行合同。


即使双方在房屋买卖合同中约定了买方通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款,但如果判决前买方贷款审批尚未通过或未取得贷款承诺或未签订贷款合同,根据合同自愿原则的规定、《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定,人民法院无法直接判决银行发放贷款,无法判决强制履行合同。只有原告一次性支付剩余购房款,法院才能据此判决,才能确保依据原告继续履行诉讼请求所作出的继续履行判决具有确定性和可强制执行性。具体可参考:周某玲、吕某华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【深圳市中级人民法院,(2015)深中法房终字第1737号】。所以,如果买方贷款审批尚未通过或未取得贷款承诺或未签订贷款合同,并且除贷款外无力支付剩余房款的,人民法院一般不会判决继续履行房屋买卖合同。


《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产,抵押期间转让的,未经抵押权人同意,不予办理转移登记。


《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。因此,《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产,抵押期间的转让应适用原《物权法》的相关规定。原《物权法》第一百九十一条第二款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。


在理论上和实践中,卖方注销已有的抵押登记是房屋买卖合同卖方的基本义务,也是房屋过户登记的前提条件。但是,注销房产抵押登记的主动权在于卖方,一旦卖方违约未注销抵押登记,附带抵押登记的房屋不能完成过户登记手续,人民法院也无法判决强制过户。


具体参考:

1.关某月、刘某与郑州鑫达实业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【郑州市中级人民法院(2017)豫01民终5130号】

2.王某与牡丹江世豪房地产开发有限公司、牡丹江市安装工程有限公司、尹某霞、李某梅、王某梅、符某某、牡丹江市城郊农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书【黑龙江省高级人民法院(2015)黑民终字第52号】。


但是,如果原告有能力代为清偿涉案抵押债务以涤除抵押权,那么消除了房产继续履行过户登记的障碍,合同继续履行将被支持。


具体参考:

1.唐某等诉杨某商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书【上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第2254号】

2.周某玲、吕某华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【深圳市中级人民法院(2015)深中法房终字第1737号】。


《民法典》实施后,在办理抵押登记时约定禁止转让不动产的,未经受让人、抵押人(转让人)和抵押权人共同申请的,法院不得判决过户登记。


《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知【自然资发[2021]54号】》三、保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”,抵押期间依法转让的,应当由受让人、抵押人(转让人)和抵押权人共同申请转移登记;没有约定的填写“否”,抵押期间依法转让的,应当由受让人、抵押人(转让人)共同申请转移登记。约定情况发生变化的,不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。


房屋被依法查封的,法院不得判决过户登记。


《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让。


房屋被依法查封的情况下,无法办理房屋过户登记手续,法院一般不会判决继续履行合同、强制过户。


法院仅判决继续履行合同而无具体义务内容的,存在履行内容不明确无法执行的风险。


《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(2014年12月16日)十一、请求合同继续履行的处理:


当事人要求继续履行房屋买卖合同,但诉讼请求中没有具体履行内容的,法院应当向当事人释明,要求其变更诉讼请求明确具体履行内容,如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等,并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险;当事人坚持不变更的,可以根据当事人的请求作出相应的判决,并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。


出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。买受人无权要求出卖人办理过户手续。


《最高人民法院对关于无证售房问题的答复》中明确:“其一,对于实践中开发商没有取得预售许可证明即出售商品房的,根据《最高人民院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,该商品房预售合同无效,但是在起诉前开发商已经取得商品房预售许可证明的,可以认定该商品房买卖合同有效。其二,在商品房预售合同被认定无效之后,根据《中华人民共和国合同法》第五十七条(《民法典》第五百零七条)的规定,合同无效的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。因此,如果该预售商品房合同有关于解决争议的约定,则人民法院应尊重该当事人约定的效力,将该约定作为处理当事人之间争议的依据。在合同无效且合同中并无有关解决争议方法的情况下,应进一步根据《民法典》第一百五十七条的规定进行处理。第一百五十七条规定,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。


本文作者提示:开发商取得商品房预售许可证明,但出卖人尚未取得房产证书的与买受人签订房产买卖合同的,该房产买卖合同确定有效。房屋买卖合同签订后,出卖人以没有房产证由拒绝继续履行合同,买房人诉至法院要求继续履行,法院可以依职权追加开发商为第三人,判令其协助办证,房屋买卖合同继续履行。


房屋买卖合同签订后,出卖人将房屋另行出卖给第三人并完成过户,买受人坚持要求继续履行合同的,法院将不予支持。


参考案例:

陈某龙与贾某华、刘某川房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第三中级人民法院(2017)京03民终3383号]


裁判要旨:卖房人就同一标的房屋签订两份房屋买卖合同,先后将该房屋卖与不同买受人,两份买卖合同均合法有效,此时,若出卖人将房屋过户至其中一个买受人名下,则另一方买受人的买卖合同客观上无法继续履行,即使其与出卖人签订合同在先也不能要求卖房人按照合同约定继续履行。


注:案例君对原文内容已作修改,如需转载请注明来源。


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声明:本文来源“山东高法”“法商之家”微信公众号,在此致谢!


编辑:朱 琳

排版:王珊珊

审核:刘 畅


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