独家:57宗地花落谁家?双浦、下沙受追捧,绿汀路TOD有悬念

住在杭州网 2021-04-20 16:50

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4月7日凌晨,杭州57宗涉宅地集体挂牌,总起拍价934.7亿,两天内集中出让,每10分钟开拍一宗地......其土地出让之密集程度,杭城史无前例!回顾


5月7日、8日,这57宗涉宅地即将正式出让。


各地块所建商品住房限价早已明晰【详细】,如今,业内、购房者最关心的话题聚焦在:这57宗地块,会花落谁家


谜底,尚需两周方能揭晓。但我们或许能从已结束的开发商勾地报名情况中,窥见一二。


据不完全统计,有近50家开发商参与了勾地。最受欢迎的一宗宅地,收到了来自28家房企的勾地;更有“财大气粗”的房企,一次性参与了35宗宅地的勾地


01

主城区、钱塘新区宅地热度高

双浦地块、下沙开发区地块最受青睐


记者从多方渠道了解到的信息,首批57宗涉宅用地,业内关注度较高的有:华丰、双浦、运河新城、浦乐、四堡七堡、下沙大学城北、下沙开发区、金沙湖、所前、蜀山、宁围萧山科技城


整体来看,主城区、钱塘新区的宅地,是5月杭州土拍市场上的“香馍馍”。


这其中,最受关注的是双浦地块,一共吸引到了28家房企勾地。也就是说,参与勾地的近50家房企中,有超过一半的房企都集体看好双浦


三江汇规划的正式启动、近5年板块内宅地的断供、以及15万方的适中建筑体量,均是双浦地块备受关注的原因。


西湖区(双浦单元XH2301-09地块),位于钱江彩虹府西面,距离双浦地铁站直线距离500米左右,未来商品房精装限价28200元/㎡,对于广大想要留在主城区的刚需购房者来说,也是一大难得的福利。


双浦单元XH2301-09地块区位图


此外,下沙几宗宅地的关注度均非常高。尤其是下沙开发区单元的三宗地,单宗块地的勾地房企均超过25家。


三宗地块互为姊妹地块,位于下沙商贸城南面,距离地铁高沙站直线距离500-800米不等,你可以把它看做是下沙版的“三芒星”


下沙开发区单元三地块区位图


若三宗地块一起拿下,总建筑面积可达40万方,非常适合大型房企操盘。


值得一提的是,下沙开发区单元未来商品房精装限价均为30000元/㎡,比金沙湖板块限价便宜了7500元一平,颇具性价比。


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02

临安、富阳、萧山乡镇宅地  热度一般

余杭勾庄车辆段、邱山大街站地块“爆冷”


首批57宗涉宅用地,业内关注度相对较低的主要集中在富阳、临安、以及萧山乡镇板块。


富阳区,除了富春湾新城6号地块(毗邻富阳高铁站)之外,其余地块的勾地房企数量均只有个位数。


临安区,除了高新技术单元07-R2/B14-06地块(桃李春分东侧)之外,其余地块的勾地房企数量均只有个位数,有的地块,甚至无人报名。


萧山区,衙前、瓜沥、浦阳这三大乡镇板块,有的只有1家、有的甚至无人报名。


勾庄车辆段上盖地块区位图(图源:浙江省土地使用权网上交易中心)


余杭区和临平区,也有两大TOD地块“爆冷”。


地铁4号线二期工程勾庄车辆段上盖物业综合开发项目地块、地铁9号线邱山大街站上盖物业地块,均没有开发商勾地报名。


不过,这也在意料之中。


这两宗地块的出让须知中,均明确提到:竞买人需具备轨道交通线路建设及运营技术能力;竞买人必须独立参加地块竞买,不接受联合竞买报名。


参考此前出让的地铁七堡站上盖车辆段地块(杨柳郡)、地铁五常站上盖车辆段地块(未来天空之城),我们不难推算,这两宗大概率先由杭州地铁集团拿下,再寻找其他合作方


邱山大街站上盖地块区位图(图源:浙江省土地使用权网上交易中心)



03

SKP、绿汀路、丰收湖 三大TOD地块

机遇与悬念并存


首批57宗涉宅用地中,三大区域地标级TOD地块的去向,备受购房者关注。


最“板上钉钉”的,莫过于世纪城核心区块单元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地块,也就是传说中的SKP地块了。


早在今年1月份,钱江世纪城管委会就与北京华联集团项目举行了合作签约仪式。


在4月份公开的《监管协议》中又明确提到:引入企业方需符合2019年商场单店商场统一收银税后销售额超120亿;2019年单店销售额最高且同档次商场品牌


世纪城核心区块单元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地块监管协议


翻阅数据,我们不难发现,2019年全国内地单体商场销售额第一,且唯一销售额超过120亿的,仅北京SKP一家


SKP地块留给我们的悬念在于,住宅部分会跟谁合作


坊间传言,SKP已经跟国内某头部房企达成合作意向,至于何时对外公示,拿地后,我们静待佳音。


世纪城核心区块单元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地块区位图


相比而言,绿汀路TOD的悬念较大


尽管此前“万象城要来了”传得沸沸扬扬,但据记者了解,勾地的可不止华润一家。龙湖、宝龙等以商业见长的房企,均对绿汀路TOD有意向。


翻查《监管协议》,我们不难发现,其中有明确:引入购物中心运营企业或其控股母公司在全国持有并运营的投资物业2019年年租金收入不低于70亿。符合该条件的,全国仅两家:华润、万达。


绿汀路TOD项目履约监管协议


不过,绿汀路TOD的违约金成本是4亿(总起价85.91亿),相较于SKP土地出让金100%的违约金(总起价48.32亿),可谓是小巫见大巫。


别忘在商业综合体地块出让中,类似于2014年“龙湖截胡大悦城”的案例并不少见。


故而,绿汀路是万象城、天街、还是宝龙城?还真不好说。恐怕要等时间来告诉我们答案。


绿汀路TOD区位图


至于丰收湖TOD,恐怕将成为竞争最激烈的一家


丰收湖TOD并没有附件《监管协议》,杭州本土头部房企、在杭极度缺地的外来房企,以及有过商业运营经验的开发商都来报名了,勾地房企数量超过10家。


别忘了,除了商业部分之外,丰收湖TOD还有近20万方的住宅可建体量。


丰收湖TOD实景图



记者观察:

一宗宅地28家房企勾地,集中供地真能分流吗?


2021年,全国22个重要城市实行土地出让“两集中”管理,一年最多进行三次。


作为首批试点的城市之一,杭州于4月7日凌晨,一口气挂牌了57宗涉宅地,总出让面积4527亩,总建筑面积757.2万㎡,总起拍价高达934.7亿!


集中供地,成为行业内土地出让的一大新模式。


诚如1月末那场史诗级红盘摇号盛宴一样,集中供地的本意是分流,降低土拍热度


但从前期勾地报名情况来看,开发商拿地的热情、参与竞拍的积极性,依然非常高涨。


有10余家开发商,一口气报名了20-30块地,更有甚者,一次性参与了35宗宅地的勾地


为什么会出现这种情况?


除了在杭开发商普遍缺地的大环境之外,更本质上的原因,还是勾地保证金过低


杭州目前采取的勾地政策,即预公告阶段,以地块起价的10%缴纳预约保证金(单宗地块最高收取5000万元),即可获取拍地资格。若不事先勾地,想要参与竞拍,则需要缴纳起价20%的报名保证金。


5000万,相较于动辄几十亿的拿地成本而言,也就是“毛毛雨”


这就跟新房摇号前的冻资一样。举个例子,一套800万房子,正常首套冻资240万,二套冻资480万。但若现在告诉你,只要冻资80万就可以参与摇号了,你心动不心动?


并且,不同于新房摇号的“同一时期只能报名一家”,拿地,不限制报名次数。再加上,银行资金监管也没有那么严格,这也就不难理解,为什么面对集中供地开发商一个个都“如狼似虎”了。


而要想真正降低土拍热度、避免开发商拿地期间无谓的拼自持“内卷”,如何控制勾地报名人数,成为当务之急


或许我们可以从新房摇号中,借鉴经验。


比如,提高勾地保证金,限制房企同一时期的报名次数,提高银行资金监管等,都是接下来可以尝试的方向。



作者 | 天目新闻记者 詹慧雯

编辑 | 吴洵非

统筹 | 王玛咪

监制 | 吾维


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