抬高2万/m²?!沙井回迁房炒卖被叫停!深圳房产,怎可再空手套白狼?

深圳楼市情报 2021-05-04 19:01


前几天,有网友爆料:沙井京基御景珑庭回迁房开盘入市,已经是现房,不用积分、不用摇号,价格在6.5-7万/m²,比这个盘19年开盘时贵了2万/m²。


详细报道:沙井144套回迁房突击开卖!6.5-7万/㎡,不用积分摇号?

 

4月29日开盘当日,深圳小产权房上央视的消息正火,全市正在打击各种小产权房买卖,沙井好几个中介门店都被连夜查封。

 

正在此时,沙井回迁房居然“不看积分、无需摇号”大胆开售?

 

官方立刻采取了动作——约谈、停卖、锁盘、暂停网签:区住建局约谈售卖方,督促停止销售,物业已经被申请“锁盘”中,不得办理网签手续!

 

而更引人注目的还是背后投资公司空手套白狼的炒房操作——仅用5000万,撬动7个亿资产。

 

投资公司骚操作:投入5000万,净赚7个亿

 

对于突然冒出来的京基御景珑庭,京基发布公告称,这其实是沙一村的村集体回迁物业,并不是自己公司销售的。

 

而就在今年1月份,沙一村是把这批回迁物业整体转让,转让包括:

 

住宅用房:3-31层,共144套,回迁建筑面积合计17055.79平方米,产权70年;

 

商务公寓:3-26层,共83套,回迁建筑面积5297.02平方米,产权70年;

 

办公物业:3-22层,共162套,回迁建筑面积10220.98平方米,产权70年。

 

 

图片截取自:深圳联合产权交易所官网

 

4月16日,这批回迁物业通过网络竞价拍卖,低价13.33亿,最终深圳市云数空间科技有限公司以14.75亿拍下。

 

 

图片截取自:深圳联合产权交易所官网

 

虽然是14.75亿的天价巨款,但加价2万/m²的住宅,加价1万/m²的公寓+写字楼之后,总价将近22亿,也就是说投资公司的倒卖净利润将达到7亿。

 

更戏剧性的是,沙一村公司在自家物业开盘发布声明,表示该投资公司并没有按照约定支付30%的中标首期款,却私自出售中标物业。

 

 

也就是说,这家投资公司前期只付了5000万的保证金,兵行险招,准备开盘销售来偿还中标款项。

 

卖成了,就是5000万套出7个亿!

 

区住建局叫停,房源已申请“锁盘”!

 

想在房地产市场倒买倒卖,快速捞钱,在现在的深圳基本不可能了。

 

近期,前有“房产证券化”的深房理,后有房价涨上央视的小产权房,再加上今年“调控之年”的政策大方向,深圳炒风必然是受到各种打击。

 

从底层逻辑来讲,也只有把这种“投钱进房地产能搞钱”的思想铲除,房价才能达到平稳状态。

 

投资公司倒卖沙井回迁房,宝安住建局是叫停了销售,约谈了沙一股份合作公司和深圳市云数空间科技有限公司,以及涉事的两家中介公司。

 

违规销售在进一步处理,房源已被申请“锁盘”,不能办理网签手续。

 

事实上,早在去年5月份,宝安住建局就责成所有住宅新盘项目都要采取抽签方式选房销售。

 

宝安住建局同时表示,回迁房的销售,应该以二手房的形式,按照二手房参考价出售。

 

沙井京基御景珑庭因为是19年才开的盘,暂时还没有列入二手房参考价中,而参照项目附近的二手房,价格大约只在“4”字头。

 


东乐花园(宝安)参考价4.23万/m²

华盛新沙荟名庭参考价4.9万/m²



至于回迁房卖到7、8万/m²,根本不现实了。

 

再看它的评估价,整体达到13.11亿,但是住宅的评估价就已经在5.02万/m²,莫说卖到7、8万/m²,卖到5万/m²已经是亏本买卖了。

 

事实上,根据深圳房地产信息系统,京基御景珑庭的回迁物业并没有不动产登记证,不能办理权属过户,不具备销售条件,不能进入市场销售。

 

图片截取自:百度地图

 

再加上,京基御景珑庭的地理条件并不优越,不挨地铁,周边还有众多工业园区。

 

这样的条件能使它的去化达到多少呢?

 

投资公司的这一轮如意算盘,算是砸了。

 

关于买回迁房的问题

 

加价出售的回迁房在深圳市场还是少见,更多的回迁房都是要比市价便宜,而且大多卖的是回迁房指标,而不是正规二手房。

 

报哥在后台就曾经接到过不少咨询:XX地方的回迁房指标要不要买?能不能投资?

 

我的答案是,最好还是别碰。

 

理由有三:

 

第一,很难等到房产证,有的甚至没有房产证;

第二,过户没有保证;

第三,质量问题。

 

上两个月,有个报道不知道大家还记不记得:科技园片区有二手房按指导价卖,被中介和自媒体广传,但其实按指导价13万/m²卖的是回迁房大冲城市花园。

 

指导价刚出台的1个月后,报哥曾到大冲踩盘,大冲城市花园隔壁的华润城价格在18万/m²坚守,13万/m²其实是大冲城市花园一直以来的价格。

 

之所以这么低,是因为证件直到去年2020年才下来,2014年建成的房子,横跨6年才有证,可想而知等到一套回迁房的红本有多难、有多久。

 

已经建好的回迁房证件都要这么久,单纯是一个指标的回迁房就更长了,还不说它有一房被多卖、合同不作数的风险,能不能过户全靠业主人品。

 

大冲这一片是华润家做的回迁房,做工算是信得过,但用料是没有商品房的高大上。而至于其他开发商会对不售卖、赔给原村民的回迁房有怎样的质量要求,那就不得而知了。

 

事实上,回迁房的优点是有,那就是便宜。

 

但也仅此而已了。

 

THE END

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