别了,中梁

深悦会 2021-05-04 23:34


地产行业像极了一座波云诡谲的江湖,但凡有头有脸的房企,都有自己独特的标签。

中梁当然也有几个标签,但给人的印象最为深刻的就是明晃晃的四个大字:

小碧桂园。


01

2018年2月,杨剑带着一行二十人,浩浩荡荡走在顺德北滘镇的碧桂园大道上。

杨剑出身地摊文学中经常被写成东方犹太的温州,但他并不认同品质至上的浙系房企,毕竟,绿城早就不是昔日的带头大哥了,而滨江也跟西湖边上的雷峰塔一样,永远矗立在那一亩三分地,要做大做强,还得学习人有多大胆地有多大产的粤系房企。


而碧桂园,就是杨剑眼中超度中梁的大乘佛法。

经过一番坐而论道,同为杨家人,杨剑很快就抓住了国强同志话里的精髓。

回来之后,就一门心思做起了碧桂园小号养成记,不仅将战略从原本围绕包邮区做文章,改成了主动下沉三四线,还将原本的368周期,直接改成了碧桂园的456:

4个月开盘,5个月现金流回正,6个月资金二次投入,首期推盘一个月内销售面积去化率达到70%。


管理模式上,也是彻底改头换面,推出变形版的日本阿米巴模式+碧桂园的同心共享和跟投模式。

阿米巴很好理解,就是画一张超级大饼,然后虚空将饼切割成一块又一块,再直接扔到各个地方,各自为战,至于能不能吃上饼能吃多少,大家各凭本事去争去抢。

中梁版本的「同心共享」,则是在大饼上撒下了一大把无形鸡血。

紧跟着,中梁又将大号的跟投模式也捏了个捏,摇身一变成了强制跟投,不给任何商量余地的将人牢牢烙在大饼之上。

这么说吧,中梁从区域总裁到财务、营销、策划等每个部门的负责人,必须强制跟投,盈亏自负,如果负责人没有钱,那好,集团可以先借给你,但是利息是按照金融机构的水平来计算。

有一次,在与中梁内部的几个高管喝酒的时候,他们五个人有三个谈起中梁的强制跟投模式,都说过同一句话:

总感觉项目还没动土,就背上一身高利贷。


中梁特色的阿米巴模式+成就共享带来的最直接的后果就是:

不成功,便成仁。要么交业绩,要么交尸体。


因为需要自掏腰包,有些还是上高杠杆高利息借钱投入,时间拖得越久就陷得越深,所以,为了能赚到钱,项目负责人压根就没空琢磨怎么将房子盖好,满脑子都跟《插翅难逃》的豪哥一样想着快速去化疯狂搞钱。

于是,中梁的每一个项目,在这种利益模式的驱动下,几乎在拿地的那一刻,就种下了三颗魔鬼的种子:

疯狂贪腐、偷工减料、极致高周转。



02

减配类的偷工减料不多说,最离谱的是户型图分明是四房,等到交房一看,凭空消失了一个房间,只有三房了,实际面积足足少了近20平。

而高周转,极致到了什么程度呢?

很多城市的楼市政策规定,房子必须建到一定的高度才能领预售证,对于这种拖节点的事儿,中梁自有对策,负责人一声令下,一批只有墙其他全部空空如也的「假房子」便应令而生,如果面积无法达到预售要求,负责人就安排人用PS伪造出公文和公章,来一份造假文件。

然后,中梁便开始一贯宝骏当宝马的宣传策略。

这其中,最典型的就是中梁的「壹号院」。

很多不明就里的购房者看到这三个字,上网一搜:

我去,牛逼啊。


这是一个获得过全球多个设计大奖,多个美好居住大奖……

经过了时间、岁月与现实的检验,不少大城市土著土豪、明星名流都疯抢的有口皆碑的天字号豪宅啊。

在这种神秘光环的傍身之下,加上面子工程做得够光鲜,虽然价格往往比周边楼房高了150%,但这并不妨碍他们开盘即售罄。

但交房是张照妖镜,拿着钥匙一打开门,业主就哭着说:

壹号院都是骗人的!


肉眼可见的全是廉价材质,配套腰斩式缩水,而且还有其他难以描述的问题,于是,成百上千的业主要求退房,中梁十分强硬的拒绝后,业主向住建部投诉:壹号院说好的美好居住呢?

后来,住建部的同志告诉他们:


“不好意思,你们的壹号院不是融创的,是中梁的!”


业主哭了,融创也哭了,但是中梁的项目负责人却笑靥如花。

《绝命毒师》的最后一幕,老白不择手段达到目的之后,静静的站在制毒工坊里等着警察来的那一刻,他的内心充满了幸福与满足。

中梁很多项目负责人也差不多:

只要用最快的时间开盘,违规操作算个屁啊,只要能以最煽情的宣传套路抓住客户,达到最短的时间完成去化的目的,虚假也算个屁啊。


再然后,大家该上交20%的运营费=及利息的就上交,该分钱的就分钱。

反正,中梁的每一个项目卖完,负责人都可以直接闪人,顾了头谁还顾腚。

制度从根部开始就烂了,长出来硕大一朵臭不可闻的腐败之花,就再正常不过了,可以这么说,那几年的中梁,是整个地产行业贪腐最为严重的房企之一。

有内部人士明说:在中梁,贪污才是正常人,不贪那就是傻叉。

后来,为了解决这个问题,杨剑请了原公安检察的人来管这一块了,反腐问题才算稍微有了点起色。


如此的企业文化,期房与预售的无形庇护、与房地产本质严重相悖的变形版阿米巴模式,各种「只要干不死,就往死里干」的激励制度,已经决定了中梁只能走快进快出的机会型路线,也决定了他的第二个标签:

维权大户。


2019年7月16日,杨剑在香港交易所敲钟上市的当天,扬州的中梁首府壹号门前却举起了上百条维权条幅。

就在大家以为这只是一场偶然的时候,随着交房期的来临,各地项目的慢慢交付,人们才明白:

当发现一只蟑螂的时候,真的已经存在了一千只。


扬州中梁首府只不过是这家维权大户的冰山一角,有人做了一份数据统计:

中梁的楼盘维权率,高达80%。


而且每一个维权的新闻和配图出来、全县市最低的楼盘交付标准、安全隐患、虚假宣传这些基操不谈,很多质量问题都能看得人头皮发麻。

比如楼板贯穿开花,比如密密麻麻的地板裂开,比如价值千万的联排别墅用手一抠墙体的水泥就会剥落,甚至部分墙体三面水泥已经掉完了,露出了里面的钢筋。

只要是能想到的维权内容,几乎都能在中梁的项目里「完美」呈现。

一面是极致高周转带来的业绩上的高歌猛进,另一面是哪个城市有项目交房,哪里就会如期上演维权大戏。

现实处处充满了荒诞与离奇,而中梁这五年,一直在此中进进出出,乐此不疲。


03

今年3月,中梁发布了2021年度品牌主张,叫:


品质耕心美好。


当人们还以为中梁意识到口碑全面崩塌的带来的恶劣后果,打算痛改前非,将精力和未来放在品质上的时候。


那个熟悉的中梁又回来了。


杨剑更上层楼在给2021年定下了1800个小目标的当天,又是遥远的徐州传来了哭声,业主控诉中梁首府虚假宣传。

再然后,就是平顶山中梁壹号院质量严重不达标并强制业主收房,昆明中梁首府反复延期交房等等等等等,一切还是原来的配方,所有的言辞也不过是抚慰人心。

南派三叔在《盗墓笔记》中写道:

我走了过去,躺了下来,她立即就把那张人皮面具盖到了我的脸上,而有些面具戴的太久,就摘不下来了。


小碧桂园和维权大户,这两张面具还不止是盖在中梁的脸上,而是长进了肉里,没想过脱,也永远脱不下来。

中梁前CEO黄春雷曾经说:

现在大家叫中梁小碧桂园,这是错误而片面的,未来如果我们调头杀向二三线,是不是就得改叫小万科了?


黄春雷显然不明白,一家企业的外部印象并不是由根据地决定的,而来源自身散发的气质。

作为地产行业改名最多,子公司最多,民间融资和信托成本极高的维权大户。

哪怕中梁现在真的如黄春雷所愿转战二三线,但杨剑如果不狠下心,真正的改头换面,洗髓伐骨,别说摘掉标签了,反而会像曾经的温州人,虽然如同草间云雀射入高空,但没过多久,还是落回到地上的群氓之中。

最终,被新时代新周期接踵而至的新浪潮,迎头打入海底,挣扎几下后,就再也爬不上来了。




生命是一场雷同且漫长的修行
学习是一场枯燥且充满了希望的渡劫
无论如何,

深悦君将14年地产从业积攒的所有私货
用一个有趣的江湖视角
一点一点讲给你听。