史无前例!深圳首个摇号公寓诞生!但火爆背后:新房库存仅3.8个月……

深圳楼市情报 2021-05-05 19:05


深圳楼市的“稀罕事”又多了一桩。


公寓也开始摇号选房了!



就在今天(5月5日),深圳有公寓项目在福田某酒店进行摇号选房。


现场视频来看,座无虚席,主持人正在主持选房事宜。



和住宅不同,该公寓摇号并不是先在公证处摇号,再选房,而是摇号选房同时进行,更像是开发商自行组织的选房仪式。


据悉,这是深圳首个摇号的公寓,不过能够上演“摇号”情节,项目本身的因素外,当下深圳房地产市场环境是主要原因。


2.8新政发布,深圳二手房“熄火”,助燃了小产权、公寓、临深市场。


但4月过去,2.8新政迎来3月期满(截止5月5日,2.8新政满4个月还有3天时间),楼市又有新变化:


  1. 业主心态松动:降价可谈;

  2. 二手房议价空间上涨;
  3. 挂牌价与成交价“剪刀差”短期显著增长;

除此之外,楼市依然延续前2月态势的有:

  1. 深圳二手房网签量虽有小幅上涨,但成色依然未改;
  2. 新房供应依然脱节,去化周期3.8个月。


业主心态松动:降价可谈


深圳房地产市场,业主和买家,就像是指导价和成交价,鸿沟永远存在。


买家一心想用最少的钱买到性价比最高的房子,卖家则想在可承受的时间范围内卖到最高的价。


但实际情况却是都很难。


当下市场现状,主动权仍然牢牢掌握在业主手中,但已有业主放下傲娇姿态:


1.有业主:降价可以,但要全款;

2.有业主:勉强跟你谈谈价,但我是有底线的。


1.降价可以,但要全款


4月媒体消息,有中介在朋友圈发布了前海诺德假日一套房源的销售信息。


48平小户型,总价750万,要求全款付。



据悉,该房源的同户型市场报价在840万左右。


若图中房源真实存在,则该房源降价近100万,可能是业主急于套现作出的抛售。


不过对于全款买房,2.8政策之后,数据确实有所增长。


据乐有家研究中心数据,3月份深圳市场支付方式中,一次性付款的比例较1月份上升7%,选择一次性付款的买家增多。


目前4月份数据暂未出来,根据乐有家过往数据公布情况,4月份数据可能会在5月中旬公布。



全款买家增多,原因很多,其中之一就是业主要求全款。


一般来说,全款买房至少比贷款提前3个月收到款,这对于业主来说,也是快速判断优质买家的标准,最好的案例就是摩尔城事件。


今年3月初深圳东部摩尔城7位业主抢一套房子,最终业主提出,谁能在指定时间段内一次性付款,就卖给谁。


除此之外,其他全款买房的情况:


1.全款淘优质地段的房子,比如深圳湾;

2.参考价之后,贷款额度变少,有买家为减少利息而全款买房;

3.全款买学区房;


2.勉强跟你谈谈价,但我是有底线的


深圳业主的心态向来坚定,哪怕不卖,也不能贱卖。


但最近这堵严防死守的“墙”开始出现裂缝,从“买就买,不买拉倒”到“勉强跟你谈谈价,但我还是有底线的”。


据自媒体@白先生买房顾问报道,深圳南山中心区的一套房子继续周转资金,报价980万,房子条件不错,看房的人络绎不绝。


但却有人砍价:价格抹个零吧,900万中不中?


业主当场被气笑了:“不好意思,这是底价,不还价,谢谢。”


对此,也有业主表示,谈价可以,但要有底线。


如何理解这个底线?


从自媒体公布的成交案例,这个底线大概维持在2%左右。


南山中心区有个小户型对比年前成交价,降价10多万成交,降价幅度大概2%;

碧海某房源报价900万,买家出价850万被拒,业主最多能让步到880万成交。


二手房议价空间上涨

挂牌价与成交价“剪刀差”显著增长


乐有家研究中心检测数据,深圳经历了715、2.8新政后,议价空间有了松动。


截止今年3月深圳二手房议价空间已超过3%。


而早前,深圳作为二手房市场比较活跃的城市,议价空间比较小,仅约2%左右。



深圳二手房议价空间增大,随之而来的是广州、惠州等城市的二手房议价空间缩小。


主要原因深圳政策收紧,需求外溢,临深城市出现楼市热现象。


除此之外,深圳二手房市场中,挂牌价格与成交价格之间所产生的“剪刀差”短期内增速明显。


当然,这种情况并不是首次发生,上一次发生是在715政策发布后。


2020年,715政策发布,深圳二手房市场“剪刀差”迎来当年峰值,超过1.2万元,这一次“剪刀差”峰值超过1.1万元。


发生这种情况,主要是政策之后,议价空间变大,部分房源成交价有所回落,导致挂牌价格与成交价格之间短期内出现较大差额。


新房供应仍脱节,二手房成交依然冰点


3月份,深圳二手房住宅成交6586套,环比增长76%。


刚刚过去的4月,数据又降了!据深圳市住建局数据,深圳4月份二手住宅成交4713套,同比跌幅35.36%。


截图自住建局


具体到各周来看,4月前四周周网签有2周跌破1000套,第四周开始出现上扬趋势。


4月第1周(3.29-4.4)周网签:1073套;

4月第2周(4.5-4.11)周网签:896套;

4月第3周(4.12-4.18)周网签:998套;

4月第4周(4.19-4.25)周网签:1257套;



目前由于假期原因,4.26-4.30的数据并未公布,不过受五一提前高峰出行的影响,这几天的数据不理想的可能性很大。


新房方面,成交数据暂未更新,库存数据,乐有家研究中心数据,截止到4月25日,全市新房住宅库存面积为197.4万㎡,去化周期低至3.8个月(3月深圳新房去化周期4.1个月)。


供应方面,4月供应新盘仅有3个,和前两月供应情况相差无几(3月供应新盘2个,2月供应3个)。


综合这3个月的新盘入市情况,都是“挤牙膏”式供应,不过住建局数据,深圳市二季度计划入市商品住宅28个,除了已经预售的1个,还有27个项目在路上。


也就是说,深圳二季度的供应潮,不排除会在5、6月份出现。




市场不温不火,不一定是坏事。


相反,周期被拉长,购房者有更多时间做筛选。


限购限贷政策下,房价上涨速度得到有效控制,议价空间也变大了,如遇笋盘,对于刚需来说,是上车的好时机。



THE END

号外号外!

深圳楼市情报将开通“粉丝卖房”服务!如果你也有房待售,欢迎扫文末二维码,将房源基础信息、小区配套信息、图片等告知报哥,免中介费!

 假期看房攻略

 定了!前海“扩区”!

 深圳最强供应潮来袭!