中国房价为什么就是降不下来?

微观系列 2021-06-11 18:35




如果说世界上有一个最难等到的东西的话,那就是中国房价下跌。


从今年2、3、4月份的数据来看(如下):


一线城市继续猛攻,3个月涨了6%。

二线城市保守猛攻,3个月涨了3%。

其他城市缓慢猛攻,3个月涨了0.8%。


反正三个字,继续涨。


虽然一波又一波限制房价的措施出台,使出十八般武艺要搞定房价这只孙悟空,但任凭你是哪路神仙,它自岿然不动。


你比如深圳今年的大牛招是,用参考价来管控房价,由深圳住建局发布房屋参考价,银行审批贷款的时候,就按这个参考价来发放贷款。


偏离参考价太多的,都不给批贷款,随后东莞、成都等多地跟进,由政府来公布当地二手房的指导价,每6个月更新一次。


那么,这有用吗?乍一看,有点用,细细想,也没啥用。


根据WIND数据,深圳二手房市场4月快速冷冻,4月二手房过户4900套,环比下跌28%,同比大跌36%。

(“环比”和上个月比,“同比”和去年比。)


5月,深圳二手房过户更下降到3000套。


买卖是打住了,但对房价的影响不大。


而上海也搞打房,实施住房限售,对优先购房政策购买的商品房,网签合同满五年后才能卖。


可有什么用呢?上海4月新建商品房价环比涨0.3%,同比涨4.9%。



好城市的房子是硬通货,大不了我最近不卖了,房屋交易量下降,不代表房价下降,只不过是用政府力量把这个需求往后压了。


如果你是一线城市房东,你肯定不会相信房价会跌吧,所以早卖晚卖有什么区别呢?


刘先生是典型的房地产投机客,目前在一线城市拥有11套房,为了躲避政府限购也是拼命钻政策空子,最好笑的是当年为了避政策跟老婆假离婚。


现在这11套一线房子,其中几套是用好朋友的名字买的。


接受采访的刘先生话也讲的很直白,他说:“我不知道还能投资什么,你告诉我,我还能投资什么?”


“中国市场和海外市场是割裂的,我们普通人限制很多,没法搞海外投资,那你投中国股市,又是一颗颗光鲜的韭菜,中国股市让人喷饭的事就更多了,你哪里玩的过他们(指大股东)。”


“那你告诉我还能投资什么?放银行等通胀吗?那就只好跑到房市去。”


像刘先生这种心理,是中国投机客的常态,有钱没地方去,扎堆进房市。


而像这种投机客,他手上那11套一线城市房产,是不可能降价出售的,现在政策压着,他就捂着这些房,等待下一波出手机会。


另外疫情这一年多的南下潮,也进一步推升了房价。


中国房价倒数的7个城市,全是北方的,其中五个是东北的。



由于北方传统重工业城市的经济活力衰退,从2013年开始,东北就陷入了“人口自然增长”和“人口机械增长”双下滑的现像。


东北出去的毕业生,仅14%会再回东北工作,其他人要么去北京,要么去南方。


北方经济的衰落造成的直接现象是人口进一步朝一线集中,人口越集中,房价越难下来。


如果地区间能平衡发展,谁愿意背井离乡的,可现在的现实就是,中国南重北轻,区域发展的愈发不平衡给一些城市的房价不断上涨,提供了底气。



而另一方面自从媒体大量报道鹤岗等城市的超低价房后,这些房价垫底的城市居然也迎来一波大上涨。


老煤矿基地,黑龙江的七台河,居然搞了一波超10%的上涨,石嘴山同比也搞了波15%的大涨。


也足可见中国有些人真的是钱多的没地方去。


有人说中国的房价已经在下跌了,看看北方那些城市两三千一平的房价,这难道没跌?


可是对于一个不喜欢吃香菜的人来说,香菜跌到一分钱一斤,你都不会去买啊。


那些工业衰败,矿产资源枯竭的城市,你会想去住吗?


去那里一没朋友,二没工作,三没家人,去干什么呢?除了适合极少数自媒体人去那住,谁还会去呢?


所以就目前这个阶段来看,中国房价下跌,绝对是个伪命题。


下跌的都是你不想要的,看看现实中,你想要留下的城市,房价都是噌噌噌往上涨的。



又有人说,房产税是个大杀器,房产税一来,房价必落。


这样讲吧,关于房产税,如果你看看十年前的新闻,就已经说他是房价大杀器了。


可讲了十年,喊了十年,为什么大杀器就是不来呢?


原因很简单,因为它真是“大杀器”。


有人说房产税不出台,因为它杀贪官,杀富人所以阻力很大,一直出不了。


这都是虾扯蛋。


房产税论了十年出不来,根本原因只有一个,就是下面这张图:



房产税出不来的原因,和地方财政收入有直接关系。


首先要明确一点,中国大部分城市,都还是高度依赖土地财政的。


什么是土地财政?


简单说就是地方政府要给你造桥铺路,要给你建学校医院,要给这地方招商引资,造工厂补贴,所有地方政府要花的钱,他的大头都需要来自于土地财政


也就是地方政府通过卖土地,赚到的钱,用来发展地方。


而地方政府卖土地的钱,连年上涨,就像下面这张图一样,2020年,全中国的土地销售价值,又创下了历史新高。



它是一种循环:高房价,高土地价,高地方收入,三者相互循环。


当地方政府拍卖一块土地,一群开放商涌过来竞拍,因为开发商相信,拍了这块土地盖了房就能大赚。


而土地竞拍价格一次比一次高,从而让房价也越来越高。


就好比土地是原物料,如果原物料价格很高的话,那最终成品的价格就不可能低。


而作为地方政府来说,土地财政是它最重要的财政收入,所以地方政府自然也乐见我卖的土地,价格越来越高。


久而久之,高房价,高土地价,高地方收入,就形成一种默契的循环。


下面是中国城市土地财政依赖排行榜:



越依赖土地财政的地方,说明地方政府卖地越积极。


而反过来,越不依赖土地财政的地方,说明这地方的经济活力高,地方政府的财政来源多样。


上星期一份《关于将固有土地使用权出让收入,划转税务部门征收的通知》公布,一时间大家都以为以后卖地的收入不归地方了,要归中央了。


然而,这是一场误读。


未来,卖地的钱还是地方的,只不过以前是通过财政入库,以后是通过税务入库。


入库的方式改变,带来的变化是,中央能更实时的掌握地方土地出让和支出的具体情况。


简单讲,中央没有抢地方的土地财政收入,但对于这笔收入你怎么用,中央要盯着。


比如有些地方政府,大搞形象工程、面子工程,造了一堆根本没人用的公共设施,还有些地方整天在挖路修路,这些都给地方财政造成极大浪费,白白虚耗了地方的土地财政收入。


而未来,通过入库方式的改变,中央可以实时掌控地方土地财政的支出情况,尽可能避免乱用、瞎用、浪用的情况发生


那么回归主题,房产税既然是杀房价的大杀器,那他和土地财政有什么关系呢?


先明确一点,房产税无法出台,和地方对土地财政的依赖度难以下降有直接关系。


那张图上中国“中高土地财政”依赖的城市几十座,还全都是叫得上名号的城市。



试问,如果你搞房产税,这些地方政府的收入从哪里来?


房产税一来,房价必跌,房价一跌,开发商买地热情骤降,开放商不买地了,地方政府的财政收入大头就没了。


那有人说,为什么房产税一来,房价必跌呢?


打个比方,你就懂了。


房产税每年都要交,以房价500万来评估,一年少说征收1%,那一年这套房子就要交5万房产税。


而进一步的政策可能是,你拥有一套免征房产税,两套1%,三套2%,4套3%,11套10%。


像开头那位刘先生,11套房产,一年交总房价10%的房产税,假设这11套一线城市房产评估总价1亿,那一年他光交房产税,就是1000万。


一年交1000万房产税,十年就交一个亿,这么搞法他还敢炒房?


但这里面有个问题就是,当房价下跌,土地价格也必然下跌,而土地价格下跌,地方财政收入也一定下跌。


换句话说,如果地方财政收入下跌过大过快(像上面那些高度依赖土地财政的城市)一下子土地财政收入大跌的话,就势必引发地方债问题,地方政府没钱了,欠的债还不上了,那么地方政府怎么办?


一个地方政府财政出问题了,中央可以帮着补,那如果十几个甚至几十个地方政府都出现财政收入大减后的“地方债问题”了呢?


那怎么办?那就会造成全国性的系统性金融风险。


这问题可就大了。


所以看起来是收“房产税”的问题,本质是地方政府的盈利能力和债务问题。


而要征收房产税,有一个非常重要的前提是,全国大多数主要城市,对于土地财政的依赖度都要先降下来。


只有各地对于土地财政不依赖了,有更多元的财政收入渠道了,那样你才能去推房产税,你也才不会害怕因为“房产税”而引发的巨大系统性风险。


那么各地的地方政府有办法摆脱对于土地财政的依赖吗?


这就是一个非常长期的问题了,土地财政本质是钱,不靠卖地,只靠税收来钱。


可对于产业单一的地方政府来说,增加税收谈何容易,你一个城市要转型,要增加吸引力,要完善城市服务,要吸引多元化人才,每一项没个五年十年都不可能完成。


这需要智慧,需要魄力,更需要一个长期稳定的地方政府团队。


短期内,扭转地方政府对于土地财政的依赖是不可能的,也就是说房产税这个降房价的“大杀器”短期内也是不可能推出的。


中国的主要城市房价依旧会上涨,当然一部分你根本不想要也不想买的城市,会下跌。


不过对于不喜欢吃香菜的你来说,香菜价格跌了又和你有什么关系呢?



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