香港折疊:納米房、籠子屋、樓市狂歡

中环陆羽茶室 2021-06-11 22:04



编者按


大家好,文章开始前,先跟大家说件事。


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作者:迷人的X博士

源自:观点(ID:baobaobutong)


1999 年开播的《创世纪》,至今仍是港剧的传奇。


剧中许文彪的一段台词,说出了当时许多香港人的心声——


“我不是没有尝试过,我尝试安分守己,拼命干活!挣那么一点点钱!我试过!但是外面那些人,外面那些人——他们懂建筑懂盖楼吗?他们只是拿一点点钱出来,花一点点时间,把房价炒高不断地赚大钱!这叫作公平吗?”


谁也没有想到,20多年后,这样的剧情依然在香港真实上演,而且更加魔幻。


1

“纳米楼”与畸高的房价


如果只看家居和装备,你可能会说这房子还不错——


厨房、厨柜、抽油烟机、电磁炉、雪柜、微波炉、洗衣机、独立厕所、淋浴间……


但实际上,这个房子只有12㎡,比一个停车位还要小一点。


这不是甜蜜的单身公寓,也不是《梦想改造家》的节目现场,而是很多香港人,一家三口甚至一家四口的唯一住所。



在香港,人们把这种房子称为“纳米楼”。这个名字和高科技无关,而是专指那些小得不能再小的住宅户型。


更重要的是,这样的房子也不便宜。在香港,一间十几平方的纳米楼要卖到200万—300万港币,折合人民币200多万。


这样的“纳米楼”还在增多。据中国基建报统计,从2010年至2019年十年内,总共有8550个纳米楼单位推出市场,其中6150个已入住。


而在2019年,纳米单位占一手住宅单位落成量的12.9%,换句话说,每8个一手单位就有1间是纳米楼。


“纳米楼”只是香港住房现状的一个缩影。在香港,租金最高的不是半山豪宅也不是核心CBD,而是全港十八区最贫穷的深水埗。


在那些昏暗的角落,是比“纳米楼”更逼仄的笼屋、劏房、棺材房,每呎(约0.1平方米)租金最高可达300港元,大约有20万香港市民生活其中。


笼屋,顾名思义,是一张张被铁丝网包围的床位,大多存在于深水埗的危楼之中。住在铁笼里的人,也被称为“笼民”。这是上世纪就有的样式。



也有人住在劏房里。劏(tāng),在粤语中意为“剖开”。劏房,指将房屋分割成多个隔断间。



劏房的升级版是“棺材房”:一间原本狭窄的劏房内,像火车车厢般分隔出6个床位,每间高度不超过半米,长度不超过2米,中间留一条窄窄的过道。


住在这里,所有的活动都只能蜷缩在一张小床上进行。不能站,只能躺,躺下甚至也无法伸直双腿。就是这样简陋的房子,租户仍需要支付每月2000港币的租金。


让几十万香港居民拥挤在如此狭仄空间里的原因只有一个:


香港的房价,实在太高了。


2017年,香港连续7年成为楼价最难负担城市首位,楼价中位数为542.2万港元,楼价入息比(楼价中位数除以家庭全年入息中位数)为18.1倍。如今,这一数字还在增加。


也就是说,一家人需要不吃不喝18年才能存够钱买房。香港私人住宅的租金指数也在10年内上涨了88.6%,而家庭每月收入中位数仅上涨了52.4%,远不及租金涨幅。


东方明珠,正困在日益狭仄的楼市里。


2

谁控制了土地?


香港的房价之所以贵绝全球,在于供需关系的极大失衡。


公开数据显示,香港每年的新房供应量只有约20000套。这个数字在曾荫权年代更低,年均10000套左右,最低曾至8000套。


而要买房的人群却很多。香港有250万个家庭,供需比率还不到1%。


但实际上,香港有需求且买得起房的家庭,少说也有20万到30万个。但只有2万套的供应量,怎么办?市场经济用价格来分配资源,要解决这个问题,房价只有涨到其中90%以上的家庭买不起,或是不愿买的程度。


那么问题来了,有如此大的需求,为何香港每年的新房供应量如此之少?


在很多人的印象中,香港地少人多,土地不够用。但实际上,香港并不缺地,在香港的大量土地中,有40%是郊野公园。



据智本社统计,香港用做城市发展的土地,占比不过25%,其中用做住宅的土地仅占7%,这其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面,城区用地占比才是4%。也就是说,只要再拿2%出来,就可以改善居住面积50%。


土地供应上不来,很多人把原因归结为开发商囤地、惜售,认为是大资本家、大富豪垄断房源,投机者爆炒房地产。


这当然是一部分原因。但实际上,香港房地产并不是完全市场化的,香港当局几乎是唯一的土地供给方。回归前,香港土地归属英国王室所有。回归以后,归属香港政府所有。香港政府采用批租制度,通过拍卖、招标等方式出让土地使用权,新批土地期限为50年。


也就是说,从根源上来讲,香港高房价的最大原因,正是香港当局稀缺的土地供应。


公开数据显示,1993—2000年这8年间,香港新增建设土地约9000公顷,但随后香港土地开发建设速度大幅放缓。在2009—2016年的8年间,新增建设土地仅900公顷。


这是如今的大背景。而香港房价的飞涨,还得追溯到1995年。


香港回归前夕,英资大规模抛盘后,香港炒房者打出“大陆一定会接盘”的口号,楼市的行情一片大好。那几年的香港地产公司,没有人在24点前下班。为了买到一套好房子,那时候就有买家给售楼人员塞几十万的“喝茶费”。


到了1997年,香港房价已经高到了一个非常离谱的地步。当时香港人买房如买白菜,上千万的房子连房都不看就直接买了。



房价的飞涨,掀起了民众的不满,一时之间,所有的媒体都在声讨香港的高房价摧毁了香港人的梦想,遏制了香港这个城市的竞争力。


那时候的香港当局,面临着极大的压力。


3

阻力如山


在拥挤不堪的笼屋、劏屋和“纳米楼”旁,是万年不变、占比香港全境70%的郊野公园和面积千亩的豪华高尔夫球场。


看着飞涨的房价和来自底层穷人的抗议,香港当局曾想过谋求改变。第一个站出来的是香港特首董建华,1997年前后,他推出了著名的「八万五建屋计划」——


每年至少推出8万5千套住宅,其中一部分为政府兴建的公房,计划10年内香港70%的家庭有房可住。



这是一个具有开创性意义的民生工程。仅1997年,香港就落成了6.44万套住宅,提高了至少35%的供应量。


但很快,金融危机席卷东南亚,为了维护稳定汇率,香港金融部门收紧了房贷,房价迎来大跌。仅1997年10月到1998年10月,香港住宅价格整整下跌了一半。


又赶上2003年非典入侵,楼市雪上加霜,香港房价跌入谷底。



一夜之间,香港大量中产阶级变成了「负资产者」,房产被银行没收了,工作也没了,只能流落街头,甚至烧炭自杀。


那时人们尚不理解金融危机的破坏力,元气大伤的香港人把一切的罪名归结为董建华的八万五计划,董建华黯然下课,八万五计划就此停止。


时隔数年,林郑月娥在2018年施政报告中公布明日大屿愿景计划,准备通过“填海造陆”来解决香港人的住房问题。


这同样遭到了香港民众的反对。他们以“人工造岛破坏环境、政府财力不足、冰川融化会把岛屿淹没”,甚至是“会破坏风水”等理由来阻挠大屿愿景计划。就连香港明星刘德华,也因为支持人工岛填海而遭到人身攻击。



既得利益者的极力阻挠之外,香港当局对土地财政的依赖也让他们很难真正下定决心。


南方周末相关报道显示,土地是香港当局重要的财政来源。在香港政府的收入中,地价收入长期排名前三,每年为香港贡献一千多亿港元。2017—2018财政年度,土地收入甚至排到了第一,高达1648亿港元,在政府整体收入中占比26.6%。


多方权衡之下,香港只能选择维持现状。


4

产业的凋零


每一次房价的大涨,都是基尼系数的一场狂欢。


1971年至2016年,香港的基尼系数从0.43升至0.539。香港前十大富豪净资产占GDP的比重,更是全球领先。



富人更富了,人与人的差距更大了。在香港740多万人口中,贫穷人口超过130万。时至今日,哪怕是中等家庭,要在香港买一套50平米的房子,不吃不喝也得42年。


更严峻的现实是,香港曾引以为豪的制造业正在走向凋零。


当前,支撑香港经济的是四大产业:金融服务、贸易及物流、旅游、专业服务及工商业支援服务,这四大产业创造了香港约178万个就业岗位,是香港经济动力核心所在。而真正意义上的制造业,只占香港生产总值的1%左右。


产业集中于金融、地产,香港早已脱离了实体经济,曾经的“亚洲四小龙”,已经被房地产绑架。


被房价榨干了灵魂的年轻人,逐渐失去了向上的动力,整个香港暮气沉沉。


有些人看到了大陆的发展,选择主动拥抱祖国,拥抱当今“地球上机会最多的地方”。而更多人,依然沉浸在过往的幻梦里,一辈子在弹丸之地上痛苦旋转。


香港,是时候睁开眼睛,看看这个新世界了!


作者:迷人的X博士

来源:观点(ID:baobaobutong)


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