注意!开发商的寒冬来了

深悦会 2021-06-11 23:06


昨天得空,随机重温了一部老片,大家应该都看过,叫《杨德财征婚》。


讲的是,一个五短身材、其貌不扬的小年轻去城里奋斗,结果一不小心成了身家过亿的地产大亨,然而“商场得意,情场失意”,38岁老杨被迫通过婚介所征婚,搞出很多笑话。


再看这部电影,感觉桥段还是比较老套,唯一深刻的一点,就是杨德财跟一个拜金女吃饭,结账的时候,“啪”一下打开卡包,里面金灿灿摆着一排银行卡,随便刷。


还有在豪华写字楼里,潘长江前面走着,后面点头哈腰跟着一群人,一口一个杨总叫着;因为盖的楼质量不达标,1千多万的项目,直接爆破推倒重做。



这种理想中的巨富与现实中的矮老粗,形成了强烈的反差,而这种“视金钱为粪土”的精神刺激,彻底点燃了观众的肾上腺素。


其实这部电影很写实,因为在2005年左右,中国楼市进入第一波大牛市,当初除了挖矿的,就属造楼的最赚钱了。


无数高楼拔地而起,开发商数量爆发式上涨。


记得2018年有一组数据,美国50个洲的工商登记里,开发商没有超过500个。


而中国,这个数字是9.7万个。


老外们不敢相信,中国9万多开发商,带着3亿多农民工兄弟,花了20年干了他们100年的事儿,绝对创造了世界房地产史上的奇迹。


然而,我今天想说的是,“地产的黑夜已经来了”。


前几天,一个业内朋友老刘在酒桌上喝醉了,跟我诉苦。


“去年疫情对整个行业打击非常严重,好不容易挺过来了,中央开始出台三道红线和银行五档限贷。


为了降低负债回款,手下几个项目都是含泪打折抛售的,本以为能慢慢缓过来,然而今年又遇到了集中供地。


好嘛,这简直是大哥们玩的游戏,对于我们这种小喽啰来讲,根本抢不到地。抢不到地,饿死,抢到地,地价涨,赔死。


过去是大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米,现在这些环节都略过了,直接大鱼吃大鱼,虾米连食物链的位置都没有。


照这么个玩法,不出10年,全国性的开发商连50家都剩不下来。


很佩服这兄弟,喝了1斤多白酒了,逻辑还能这么清楚,不过最后他有一句话挺抓心的,


“天道好轮回,三十年河东,四十年河西。”


刘总可是年薪千万的大老板,比我这个搞地产研究的强太多,但我还得纠正他的错误,摇了摇他,“刘总,这连二十年都没到……”


的确,这个行业的出清速度,远比我们想象中的更残酷。


疫情是不确定因素,稍微有点实力的,扛过周期,不至于倒闭。


但三道红线和银行五档限贷,以及集中供地,对大部分中小型企业来说,无疑是“抽筋剥皮”,逼到了悬崖边。


众所周知,房地产就是一个资金超密集型产业,本质上来说就是“借鸡生蛋”,玩的是金融杠杆游戏。


过去一家开发商,只需要自有资金用来买地,然后拿到施工证就可以从银行借钱开发,正常情况下,从拿地到开盘需要6个月,也意味着6个月后,开发商不再需要掏自己的钱。


如果有2个项目AB,A项目进入施工阶段,B项目刚拿到土地证,那就可以直接利用A借款,倒给B。那么B在拿到土地证的时候,就可以直接用银行的钱。


如果有3个、10个、100个,1000个项目呢?


OK,你明白了吧,这就是一个连环套游戏,只要你有足够多的项目,就可以拿最初的资金,撬动巨量的资产,然后就是源源不断的收益。


这些年开发商疯狂起来,爹妈不认,不单是银行,还会从利息更高的信托、私募拿钱。


当然也有玩的砸了的,遇到调控大周期,房子卖不出去,被杠杆压死的,也有高周转质量崩塌,被人唾沫星子淹死的。


但对于开发商来说,没有规模赚不到钱,而土地,就是命根子。


看懂这些,你就明白了,中央这两年调控,就是强制停了这场杠杆游戏,然后从命根子上动手。


集中拍地政策出台后,我们看到,地价是一分没降,反而热得不像话。道理很简单:


你只能一年买三次粮食,三次集中买卖,没有买到就得饿着,你是愿意饿肚子,还是高价多买点呢?


集中拍地,引发了开发商排队抢地的恐慌情绪,这跟人一样,一恐慌,就会发生很多匪夷所思的事情,最典型的就是“踩踏”。


很多城市集中供地一开,大中小房企一拥而上,开“盲盒”。


比如东莞,有一宗地,总土地货值22个亿,结果有500多个开发商马甲登记抢地,2000多亿资金鏖战,有的房企怕抢不到地,直接搞了100多个马甲。


比如北京,有一家地头蛇房企全部家当押注一块地,拜佛烧香,求祖宗保佑,结果还是被别人抢了去。


比如上海,有一个开发商为了拿地,准备了1300多亿保证金,连觉都睡不着。


然而很多人却没想到,在“限房价,不限地价”的政策下,很多土地拿到手就是纯亏的。


子木的一个朋友说,这太好笑了,其实大家心知肚明这是赔钱生意,然而只能往前冲,都在比谁有能力赔得更多。


我们看到今年很多地块的毛利率直接降到了冰点,还不考虑营销费用和团队管理费用。



前段时间,有股民在网上询问某上市开发商利润率时,其董事长颤颤巍巍地说:


“在我们团队精干高效管理下,公司融资能力强,成本低,品牌影响力大,在这样的状况下,努力做到最高净利润水平:1%~2%。”


不知道这位董事长,在说出这句话时,是一种怎样的心情。


之前,土地市场和房价市场有联动作用,但子木认为,集中供地出台后,楼市好像被一劈为二:


不管你房价涨不涨,反正我地价肯定涨,爱买不买。


朋友讲,没抢上地,顶多饿几天,但赌错城市拿错地,只能用两个字形容:“绝望”。


就目前来讲,自上一轮房价大潮后,凡是继续押注三四线小城市的开发商,都很绝望,这种绝望带来的结果,连“龙头房企”都扛不住。


而且不同以往,在中央“房住不炒”的铁律下,连地方都不管,还管什么开发商,过去会哭的孩子有奶吃,现在无论你怎么哭,我都要“断奶”。


据内部消息,接下来开发商的融资规模还会继续衰减,到时候会有越来越多的开发商暴雷退出。在这场无硝烟的战争中,大多数开发商只有死路一条。


在这点上,我比较认同黄市长说的话:


十几年以后,每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内,大体上减少40%的总量,中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个,相对现在至少会减掉三分之二。”


而房地产行业也会跌落“神坛”,成为最普通的传统行业。


《杨德财征婚》是2005年拍的,如果放在今年,可能是另一种剧情:


杨总脑袋瓜子里嗡嗡的,根本没时间去相亲,而是天天忙着如何去“相地”。千万的项目,虽质量达标,那也不能推倒重盖,凑乎着用吧,反正买房人也看不出来。


后面的员工也不会一口一个“杨总”叫了,考虑的是如果再不发工资,就晚上去你家堵你。


老刘酒醒了,“我们这些小开发商基本等不到明年春天了,冻死在寒冷的冬夜,要不以后我跟你混吧。”


不行,我真就是一个码字的。






生命是一场雷同且漫长的修行

学习是一场枯燥且充满了希望的渡劫

无论如何,


深悦君将14年地产从业积攒的所有私货

用一个有趣的江湖视角

一点一点讲给你听。





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