第一消息:西安将再次万人摇,住建登记系统都崩了

米宅 2021-06-12 07:19

这是西安调研的第一篇。

刚刚得到第一手的消息:

中海铁定万人摇号了,15000多人;华发紫薇正在核验资料,大概率也是万人摇;保利天悦也在核验资料,基本上是准万人摇。


圈子里的朋友说,住建平台都崩了。


当我执笔写下这些调研内容的时候,内心是极其分裂的。因为我深深知道,一个房价不断上涨,甚至连续上涨的城市,既有一个西部城市崛起的野心,充斥着荣耀与威慑,同时也有底层人民生存的艰难,他们买不到、买不起、不敢买。

开篇,先说我的结论:

1、我对西安楼市非常看好,未来还能涨;

2、基本面扎实,人口还在,产业还在,大学还在;

3、西安的无房、刚需,只能咬牙上车;

4、稳涨第一,市场会逐渐进入临界点。


1


西安市场牛逼的第一层:市场。

这一点其实很浅显,参与过摇号的都知道,本地人都知道,外地人都有所耳闻,这件事是个常识。

但是,我仍然找了几个数据,来印证这个观点。

住人口高达1300万,一跃北方第三。

10年净增450万,每年净增45万人口。

上半年,已经产生了5个大规模摇号盘。

全城都热,限价房全部要去抢,优质二手在涨。

一年内的楼面价全面上涨,涨幅1000-5000不等。

曲江大明宫毛坯限价1万9,CID最高楼面价干到1万5+。

软件新城毛坯限价2万5,航天城毛坯限价2万。

今年第一季度,商品住宅去化周期不到6个月。


理解了这些,看到了数据,你就非常清楚西安未来1年的走势:


限价的还要抢,


学区房还要涨,


优质二手还要涨。



2


但是,这些远远不够。

西安市场牛逼的第二层:逻辑和内核。

都知道西安连涨,都知道西安抢房,但是很多人对于西安市场的完整逻辑,却完全不懂。在他们的眼中,西安能连涨100年,可能吗?

所以,


西安连涨,不是最恐怖的。

西安抢房,不是最恐怖的。


西安市场最恐怖的地方,在于逻辑,在于内核。我给大家举几个例子,帮助大家去深刻理解西安市场的精髓。


第一、楼面价不断攀升。


2016年,楼面价3000,2017年,楼面价最高5000+,溢价高达50%+,到了2018年,最高楼面价突破了1万3,但是全部位于主城区。


20年以及21年上半年,土地市场的逻辑发生了巨大的变化:一是全面火热,到处都是新地王,二是浐灞、CID、沣西、沣东、航空等地,甚至连泾河新城都超过了7000。


这是西安逻辑的第一点:连续6年,全城上涨,从主城到远郊,全面开拓。


——图表来源自克而瑞


第二、供应量大,去化量更大。


正常理解,供应量巨大的片区,市场一定不好,片区内一定会打价格战,别说价格上涨,甚至会出现很多跳水价。但是西安市场,彻底打破了这种惯性。


我举一个例子,2017年的城南市场。


当年,整个西安的住宅供应量1300万方,去化量高达1500万方。其中城南供应量最大,高达365万方,占比超过四分之一。更可怕的是去化量,去化量竟然高达460万方,占比高达30%。无论如何,这都是一个极其恐怖的数据。


——图表来源自克而瑞


第三、改善面积段每一年都在增加。


按照正常情况,西安房价从1万涨到2万,89平小三房、120平小四房一定会非常受欢迎,因为房价太贵、首付太低。但是西安市场恰恰相反,再次打破了这种市场逻辑。


下图中,有一个数据非常明显,100-130平、140-160平这两个面积段,占比最大、增速最快,市场的接受度最高


——图表来源自克而瑞


第四、住宅库存周期不断下降。


2017年年底,西安住宅库存周期还在8个月,到了2018年年底,变成5个月,到了20年以及21年上半年,住宅库存周期也在5个月。


但是,这个数据非常有意思。


90平以下数据统计有问题,剩下的8个面积段中,竟然有5个去化周期竟然不到3个月,180平以上纯改善,竟然也就4个月。这是极其恐怖的

 ——图表来源自克而瑞



3


西安市场牛逼的第三层:为什么是西安。

想要了解市场,必须了解西安。

所有人对于西安的了解,仅限于抢房、很热、连涨6年,对于西安最核心的问题,却提都没提:

1、西安为什么会这么热?
2、西安凭什么持续这么热?

不解决这么问题,所有的调研都是扯淡。

我为什么有资格说,大概说几点:

1、我来西安十几年了,
2、扎扎实实住了4年,
3、经常带着家人来旅游,
4、至少来西安调研几次。


西安为什么这么热?

分2个阶段吧,16-17年是纯粹是因为价格低,武汉当时1万6,郑州当时1万2,西安才6000,不抢才怪,不涨才怪;

18年-21年,西安一下子打开了局面,人口流入+高校资源+西北第一市+高科产业,连翻滚动,持续上涨。

一是教育资源。高校资源+五小为核心的教育资源。

二是城市的变革。从段市长与曲江,到三星与高新,再到王书记与西安,富人区、产业、环境,又体面又有门面。

三是购买力。这个不用多说,人才落户几百万,10年招揽400多万。


西安这一波有多牛?

一个城市热一两年不稀缺,郑州也曾热过,合肥也曾热过,上海也曾热过,天津也曾热过,都不是好惹的主,蹦的比谁都高。但是就这,照样凉过,照样断过。

西安有多牛?一直在热,全国数一数,找不出5个来。

这就是西安最牛逼的地方。


4


这次西安,最直观的感觉有2个:

一个是房价。

一个是西安政府越来越南方化了。

比如房价。

包括我在内,我这次来西安调研,最让我震惊的一点,就是西安的房价,竟然跟成都差不多高(严格说法,略逊一筹)。

成都限价,西安也限价。成都和西安的最高限价都在3万5左右,二手房除了极个别的高价,大部分的二手房在4-5万上下。

最核心的一点,这两个城市的房价中位数,都在1万7-2万2。

很高了。

比如政府的执政思路。

很多话不敢多说,比如什么别墅,还有更多的事情,当年都听了很多。那个时候,对于西安的印象就是:有点土,打不开。

这是所有北方城市的通病。

但是这今年,西安绝对是高端玩家,尤其在土拍市场。之前西安土地都是勾兑,荣成啊,紫薇啊,天朗啊,哪有什么土拍,都是内部勾好,也没有什么溢价,产品极差,但是这几年,又是公开土拍,又是招商引资,又是产城融合,又是市场低迷地王拖底,手腕极其灵活。




5


对于西安市场,我的建议是:

1、西安还会涨。

基本面决定了,一年几十万新增,还限价这么死,很多片区供应还很少,不涨才怪。

2、摇号盘第一。

对于西安而言,所有的摇号盘,除了个别的高价盘外,全部集中在1万3-2万2之间,这是西安最安全的价格区间,也是西安最坚挺的房价区间。没有一点问题。

3、高新、曲江依旧是第一梯队

基本上就是豪宅+改善,曲江二期最推荐,其次是CID板块2万新房,华发就抢,中海也要抢,新希望不便宜。软件新城最特殊,一是价格高,二是竞品多,中介也多,先买低价盘,高价盘肯定不好销售。

4、主城、航空城、沣东、经开是第三梯队。

价格不高,大部分都在2万以下,有地铁,有商业,有配套,有学区,买就是了,绝对不会掉坑里。

5、浐灞、沣西、港务是第四梯队。

能不能买?能买,毕竟价格低,毕竟是新区。不过港务区要注意,融创中粮电建还可以,招商就偏了,而且供应量大,投资客太多,全运会到底能带动多少?观望吧,我觉得一般。

6、不要碰空港,不要碰秦汉,不要碰泾河,不要碰更远的新区,回归主城,不是不好,而是周期太长。




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