新旧商业中心之争,哪些老牌商圈“苟”住了?| 文末峰会报名开启

第一财经YiMagazine 2021-06-12 09:30


什么时候起,我们开始觉得老牌商圈不好逛了?


可能是在大学暑假的午后,和同学找不到一家好拍的咖啡店。可能是在发薪日想做一次冲动消费,逛了许久也没找到心仪剁手的品牌。可能是一个带娃出行的周末,还没开耍就在找停车位上耗尽了精力。


我们对商业场景的想象,生长出了注重体验感、社交感、品质感的新商业空间,也在冲击着城市中心的老牌商圈,倒逼他们做出改变。


在商业“内卷”加剧的当下,哪些老牌商圈的人气C位已经被替代,又有哪些老字号“苟”住了呢?


带着这个问题,知城酱在知城数据平台(www.datayicai.com)上根据城市商圈实力排名,选择苏州(观前街-湖东)杭州(武林广场-钱江新城)西安(钟楼-小寨)3个城市作为研究对象,他们都有成熟的老牌商业区和实力强劲的年轻对手。我们将从商圈的“实力”和“人气”两方面入手,对城市的新老商圈做一次评估。


△苏州商业实力TOP 2的商圈,观前街和湖东从未停止对商业中心的争夺


熟悉新一线城市研究所的朋友都知道,我们对商圈边界划分有一套独特的评估模型,根据城市覆盖率、门店体量、购物中心进驻情况等指标,我们选取了新一线城市数据库9000+餐饮和零售品牌,结合这些品牌的门店位置,用地理算法以一套统一标准为全国城市划分出4000+商圈边界。这也是本次知城酱选取商圈样本的基础。


杭州:武林广场VS钱江新城


点击「商业空间评估」模块,进入「商圈比较」,将武林广场和钱江新城商圈加入比较栏。可以看出在整体商业实力上,钱江新城和武林广场相比还有明显差距。对于杭州土著来说,武林广场商圈的杭州大厦和银泰百货依然是他们释放消费力的主阵地。但未来SKP、恒隆、新世界、新鸿基等高奢场的入杭,势必将为杭州商业带来新的势力变化。


△一键生成新老商圈比较报告


作为相对年轻的商圈,钱江新城在客流,尤其是夜间客流的吸引力上仍有不足。钱江新城平日日间客流是武林广场的64%,而夜间客流仅为武林广场的46%。如何提升自身的夜间活力是钱江新城亟待解决的问题。


苏州:观前街VS湖东


观前街自古以来便是苏州城的核心商业区。2019年,观前街开始了整体改造,至2020年6月重新复出,完成了对观前主街的建筑维护。目前,它以9122的商业实力指数暂时领先湖东商圈一个身位。



湖东商圈地处苏州工业园区中心,称得上是近十年来中国发展最迅猛的新晋商圈之一。虽然在品牌门店数量上不占优势,但轻食饮料、美妆个护、运动户外占比总和超过3成,从业态布局来说更贴近年轻人的消费习惯。



湖东汇集了圆融时代广场、新光天地等购物中心,高端酒店扎堆,还有诚品书店等兼具人文气质与社交话题度的“门面担当”。


西安:钟楼VS小寨


从总体商业规模来说,钟楼是当之无愧的西北第一商圈,但深陷发展动力不足的窘境。以开元商城为代表的传统商业多年以来原地踏步,2016年,曾经引发轰动的东大街百盛停业,似乎也预示着钟楼的陷落。


小寨商圈尽管在商业实力仅为钟楼的65%,但赶超势头明显。点击「商圈画像-商业图层」栏,可以观察到小寨商圈的购物中心和品牌门店状况。赛格国际购物中心区域的连锁门店数量最多最密集,是小寨商圈当之无愧的人气C位。

从「购物中心列表」栏,你能获取关于西安市128个购物中心的更多信息


在「人群画像」中一栏,可以查询到小寨访客的平均年龄区间为19-24岁,53%的到访人次为19-29岁的年轻人,而在「每日到访人次」、「年龄组成」和「商圈面积」计算出的年轻客群到访密度上,小寨以全天累计0.13个年轻人/平方米的成绩小幅超过钟楼。



在刚过去的2021新一线城市峰会上,豫园股份副总裁胡俊杰先生提出了一个有趣的观点,“老字号”在国内外语境下是完全不同的概念:国外是一个代表品质和故事的加分项,而在国内则是陈旧和过时的代名词。而在研究了几个老牌商圈后,我们发现很多老字号商圈正在默默发力,用年轻多元的商业形态,为传统商业注入新的活力。我们也希望以更多城市的视角,为商业空间带来更多观察和可能性。


6月23号,我们将在「2021中国购物中心与连锁品牌发展峰会」上举办一场「城市数据驱动商业决策」专题峰会,邀请来自地产、零售、新消费领域的行业专家,分享他们对城市商业空间升级的理解和观察。欢迎感兴趣的朋友来到现场,和我们一起讨论和商业数据有关的话题。


# 时间&地点 #


6月23日 9:30-12:00

上海国际会议中心(浦东)


# 专题峰会:城市数据驱动商业决策 #


主旨演讲:城市数据的想象力

沈从乐 第一财经·新一线城市研究所主编


主旨演讲:每种文化都有它的黄金时代

肖杨 泡泡玛特联合创始人兼副总裁


对谈:TOD驱动下的城市更新

肖中岭 越秀地产TOD研究院常务副院长 

卓宇晶 第一财经·新一线城市研究所商业咨询总监


主旨演讲:商业韧性与空间再造

庞嵚 Benoy董事,上海公司负责人


主旨演讲:电动车对商业运营的影响

沈斐 蔚来汽车电源管理副总裁


圆桌对话:商业智能决策的现在和未来

杨睿 华润万象生活产品策划部总经理

姜辉 上汽R汽车首席运营官

甄仕奇 戴德梁行中国区商业地产部董事总经理 

 Benoy董事,上海公司负责人

林霄 Tim Hortons全国地产网规和策联总监


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我们将在3个工作日内发送报名成功短信,届时请注意查收


# 福利时间 #


我们还将发放少量价值5000元的

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(微信号:cbntherising)


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